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早知道早幸福|关于美帝卖房的自用住宅优惠(Homeowner's Exclusion),即使还没买房也要先知道!
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早知道早幸福|关于美帝卖房的自用住宅优惠(Homeowner's Exclusion),即使还没买房也要先知道!

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本文于32天前发布   32天前更新
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前言

標題下得聳動了點,但講真,關於美帝賣房的自用住宅優惠:Homeowner's exclusion of capital gain真的是早知道早好。不論是現在還沒買房,將來打算買房,或是已經自己有房的,現在了解可以記得保存重要資料,包括但不限於當初的Closing Settlement Statement(purchase), 中間的remodel費用收據紀錄, 跟最後的Closing Settlement Statement(sell);又或是決定是否要把自己的空房出租等重大規劃。

Cover Photo Credit: USA Today

往下閱讀以前請先了解

然後必須聲明下,以下內容都是根據自身的專業判斷&參考RS官方instructions或example整理撰寫而成,100%原創,請勿自行引用(可原文轉發)。而美國會計師CPA考試其實也是個75分及格制度,換言之,極少數人會是所謂100%全對CPA,如果有疑問,可能要自行判斷,或是多找不同來源詢問/研究。

適用對象

這項優惠是針對:自用住宅出售,如果曾做租賃用途,能拿到的優惠會比例減少(後面詳細解釋);而如果從頭到尾都是出租目的,那就不能適用這項優惠

最簡單判斷是否有租賃用途:在過往或是今年的稅務年度,是否有file/即將file Schedule E

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图片来自于@IRS ,版权属于原作者

分享IRS官方可以下載各種Tax Forms跟Instructions的連結(免費)

這一項稅務優惠到底是什麼?

如果符合條件的自用住宅出售,可享有Capital Gain Exclusion (Homeowner's Exclusion),以下金額的賣房利得(Capital gain)不用課稅

  • $500,000:如果夫妻合併報稅(Married Filing Jointly)
  • $250,000:如果是單身(Single).或是夫妻分開報稅(Married Filing Separately)

內容主要來自以下IRS Publication (適用2018報稅),內容太多共有21頁滿滿原文,以下我就挑重點介紹下

怎麼樣才能符合條件拿Full (Capital Gain) Exclusion?

  1. Ownership: 在賣房開始日前往前算5年,持有目前這個房產達2年,如果是夫妻兩人合併報稅(Married Filed Jointly), 只要有一人達成這個條件即可

  2. Residence: 在賣房開始日前往前算5年,把該房產當作個人/或家庭主要居住地(principal residence) 達2年,期間從賣房日起往前算回5年,2年不一定是要連續的,只要5年期間內合計有到達2年(730天)即可。另外一個人同時只會有一個Primary Residence。

    如果是夫妻合併報稅,必須夫妻兩人都符合主要居住地2年條件。舉例來說,如果A單身時候買入房子也自住4年,第5年結婚配偶也搬入.第5年年底賣房,這樣只有A本人符合標準,只有250,000的capital gain exclusion。

  3. Look-Back: 前兩年沒有使用這項capital gain exclusion,但一生可以重複多次使用(只要幅以上條件並間隔2年)

  4. 沒有年齡限制

如果無法拿到Full (Capital Gain) Exclusion, 如何拿到Partial (Capital Gain) Exclusion?

如果因為一些特殊因為導致無法滿足以上全部期間條件,還是有可能有適用Partial Exclusion。例如:

  1. Work-Related Move,工作關係的搬遷(換新工作或是換新工作地點)。但如果是這個項目, 則必須符合:(新工作地點-賣掉的房子地點)-(舊工作地點-賣掉的房子地點)>=50 miles

  2. Health-Related Move 健康因素:如果為了讓自己或家人能有更好的治療或是照顧的搬遷

  3. Unforeseeable Events:其他無法預期因素如失業等

Available Partial Exclusion=居住月份/24個月(因為原本是規定2年)*適用的Exclusion of Capital Gain

賣房的Capital Gain怎麼計算?

賣房的Capital Gain/(Loss) = Selling price-Adjusted Basis-Selling Expenses

如果是正數就是Capital Gain, 負數就是Capital Loss

如果是Capital Loss怎麼辦?

如果從頭到尾都是純粹自住的住宅,如果產生Capital Loss不能計入稅表抵減。

1. Selling Price

拿到Seller's Closing Settlement Statement上的Selling price就是

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图片来自于@Homelight.com ,版权属于原作者

2. Adjusted Basis

除了原始購買房產的Purchase Price, 以下費用也可以加入Adjusted Basis。一個簡單的概念判斷: 為了讓房子達到可使用狀態而花費的特殊性一次性費用可以列入;常規本來就會發生: 例如Mortgage, property tax, HOA fees等因為購買時間關係要墊付前屋主先付的費用等,都不能計入Adjusted Basis.

以下是IRS提供的列表舉例項

包含在Adjusted Basis

  • Abstract fees (abstract of title fees)
  • Charges for installing utility services
  • Legal fees (including fees for the title search and preparing the sales contract and deed)
  • Recording fees
  • Survey fees
  • Transfer or stamp taxes
  • Owner's title insurance

Improvements可以計入Adjusted Basis

延長房產的使用年限,或是有新使用功能等都可以算入Improvements, 以下是IRS直接列舉常見的Improvements項目,建議從買房後做一個Excel Worksheet, 或是整理個資料夾,一有以下分類的Improvements就詳記紀錄並保存收據,等到最終賣出要報稅的時候會很感謝自己之前有這樣做。

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图片来自于@IRS ,版权属于原作者

不可包含在Adjusted Basis

  • Fire insurance premiums
  • Rent for occupancy of the house before closing
  • Charges for utilities or other services related to occupancy of the house before closing
  • Any fee or cost that you deducted as a moving expense (allowed for certain fees and costs before1994)
  • Charges connected with getting a mortgage loan
  • Prorated Mortgage Interest Expense
  • Prorated Property Tax
  • Fees for refinancing a mortgage

3. Selling Expenses: 因為賣房產生的相關費用項目

可包含

  • Sales Commissions (例如real estate agent's sales commission/ brokers commissions)
  • Advertising Fees
  • Legal fees
  • Recording Fee
  • Natural Hazard Disclosure Report to Property I.D. (可能會視每一州規定,有不同的report要file)
  • Other Fees
  • Title Charges
  • County Transfer Fee等

Summary

有了Cost Basis 跟selling expenses數字,再確定自己的居住狀況,就可以知道自己有多少capital gain可以不用被課稅啦!

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