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麻省资深房地产经纪人孙映,现在是买方市场还是卖方市场?金牌经纪人帮您解答,投资置业保驾护航

麻省资深房地产经纪人孙映,现在是买方市场还是卖方市场?金牌经纪人帮您解答,投资置业保驾护航

波士顿周边君
波士顿周边君
2.37万 浏览 08-09 更新 2019-07-23 发布
孙映资深房产经纪(波士顿) | Team Coyle
孙映资深房产经纪(波士顿) | Team Coyle
161 Linden St, Wellesley, MA 02482

孙映,一位拥有多年从业经验的房地产经纪人,秉持着为客户提供高效率、高品质的服务宗旨,使她在波士顿的房地产领域里成为佼佼者。不论是学区房、投资房还是自住房,不论是房屋买卖,房地产收购以及房地产投资,都能以最严谨负责的态度提供专业的分析和推荐,为您投资置业保驾护航!

  • 商家地址:100 Hano Street,Allston,MA 02134

  • 商家电话:978-289-0368

  • 商家Email:yingsrealtor@gmail.com

  • 贷款首选: Jane Qian | NMLS:21523 MA/NH/RI/FL/CA | Guaranteed Rate

  • 贷款联系方式:mailto:Jane.qian@homebridge.com

  • 扫下方微信二维码或添加微信号(szysun15)预约、咨询
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特殊时期,卖家应该何去何从?

**以下内容选取字孙映团队官方Youtube频道:Team Coyle

2020年真的太难了,在今年6月,因为连续两个季度GDP的负增长,美国正式宣告进入经济衰退期但是这并不代表房市的崩盘。这里给大家看一下过去30年中的5次经济衰退期,对于房产市场的影响。

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只有2008年的次贷危机让房市整个崩盘,但是其实本来的经济危机或者说经济衰退对房市的影响并没有特别大,房价还有少量上涨。

进入经济衰退以后,美国的经济水平大概会是以一个什么样的方式回暖呢?根据华尔街日报统计经济学家的分析,百分之82%以上的经济学家认为整个经济水平会呈一个耐克勾“曲线

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图片来源于维基百科 ,版权属于原作者

根据目前的失业率在不断地降低,所以目前看还是有回暖趋势。另外5月份的房市数据显示,成交房量已经恢复到了历史的健康水平,另外目前的贷款利率30年已经降到了历史新低。

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图片来自于@Team Coyle ,版权属于原作者

根据孙映采集的7月份数据来看,麻州地区所有房源数量都有所下降,公寓同比价格有所下降,独栋别墅的价格相对上升,这也对应了大家对于较大空间的需求量增加。

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图片来自于@Team Coyle ,版权属于原作者

公寓同比销售速度减慢,均价增长比不上独栋别墅,公寓每平方尺售价同比降低幅度更大。

那我们经常被问到的问题就是:今年是卖房的好时机么?

 

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根据我们采集的各大房产专家对之后房产增值的预期,依据往年的数据分析,过了今年之后,房价还是基本成一个增长的情况。

我们还看到一个现象就是,因为新冠期间,一部分人因为都在家里宅着,剩下了一笔钱,另外考虑到贷款利率下降,房租已经基本上和月供持平,所以越来越多人选择进入市场开始观望。

有些住公寓的人也有在考虑购买一个比较偏远的独栋别墅,这其实是一个对于卖家很好的情况。

今年是买方市场or卖方市场?

 根据我们统计,大波士顿地区上个月销售房源是:1284

待售房源:2849

按照经验,健康的市场需要6个月的房源供应量,按照现在销售量来说,而目前的房源大约只有两个多月的供应量,所目前我们定义市场为卖方市场,作为卖家非常有优势。

根据我们合作贷款经纪提供的数据,目前成交价都比要价高

团队介绍

孙映:麻省资深房地产经纪人,致力于提升自身的房地产经验和专业,已经成为美国房地产投资论坛的专业人士。

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Matthew:孙映团队最佳搭档,资深房地产经纪和投资顾问。Matthew是前纽约Standard & Poor's高管,熟悉投资回报和风险控制,拥有丰富房屋建造的专业知识。

2020年作为美国房地产市场重要转折的一年,无论是买房、卖房还是房地产投资,都需要一个有实力、有经验的团队。作为房地产经纪,孙映团队拥有以下经验和优势:

专业经纪团队

买房对于很多人而言,都是一生中最重大的决定之一,所以需要一个经验丰富、耐心细心并且值得信赖的经纪。孙映作为资深房地产经纪深得客户的喜爱和信任。在买卖房屋或者管理房屋的过程中,她都会细心地和客户讲解整个过程的每个步骤,帮客户选到满意的房子。 孙映一直注重打造自己的团队,拥有实力雄厚的贷款经纪、地产律师、房检师团队,为您的置业提供全方位服务。

新建住房及翻新旧房

从为客户建造百万新房到翻修问题旧房,不管是从选址、勘测地基,还是房屋框架、水电到室内装修,孙映团队都用自己的经验和知识帮客户提供有价值的咨询和建议。不仅如此,孙映服务的Cameron 房地产公司, 是目前麻州最大的旧房翻修及房产收购公司。公司拥有现金购房的实力,拥有多个有经验的建筑团队,房管团队。

新建住房(New Construction)

旧房翻新前后对比

投资房产经验

除了投资民用住房,投资商业地产也是孙映团队的擅长所在。如何找到最值得投资的房产;如何正确买进;如何准备资金;如何管理;如何退出,孙映团队可以为您提供最专业的建议。

波士顿房地产答疑解惑

1. 波士顿这几年的房价趋势?房价目前已经到超高点了吗?未来还会涨吗?

波士顿的房价自从2007年美国次贷危机之后就一直攀升。 目前,仍然处于供不应求的状态。房屋的库存缺乏,千禧代涌入购房大军, 国际购房的趋势,再加上美国国内经济利好,贷款利率持续走低。造成了美国房产以及波士顿房产供不应求,保持在卖方市场。据BOSTON GLOBE 报道,今年五月,波士顿的房价达到了历史的最高记录。中位价的公寓在32年来第一次达到$400,500. 中位价的独幢别墅也达到了历史新高,$410,000.  特别是一些靠近波士顿的热门地区,接近中价位的好房源仍然同时拥有多个Offer。 比如 Brookline,Cambridge,Sommerville,Brighton, Arlington

今年春天的数据显示成交比预期要好,房市曾一度进入了较平稳的状态,买方和卖方的优势相对更加平衡。但进入夏季,由于房源紧缺,房价仍然缓慢的上升。 波士顿居于全国排名最前的工作市场,创业和工作环境好,吸引了高科技和生化公司不断入驻波士顿。 从工作及人口带动房市的角度看,估计到2020年前如果中美贸易战,美伊关系不继续恶化, 房地产市场不会有大的变化, 波士顿市场还有增长空间。

2. 波士顿哪些地区的房产拥有增值空间?

波士顿历史悠久,人口教育程度高,目前波士顿的房价已经在全国名列前茅。像靠近Harvard,MIT的剑桥;靠近BU的布鲁克林,南波士顿,Allston, Somerville,Winchester这几年可以说是不停的增值。

更有增值空间的城市也迁移到了邻近有发展潜力的二级城镇。比如像地铁可以直达的Malden和Quincy,商业发达的Newton和Waltham,离热门区域近的Chelsea等地区,未来增值空间都非常大。二线的学区房区也成为购买热点,譬如Winchester, Westwood, Westford。  再往前看,随着未来无人驾驶车辆的使用,人的双手可以解放出来,交通不再是选择居住的重要因素,选择房屋的范围又会向地铁或火车不能到达的地方延伸。社区安全,学区好的稍偏远地区就是未来值得投资的地方。

3. 房子的回报率要怎么算?

回报率指的是投资房。如果你购买的房屋是用来投资,那房增值应该以正确计算Cap rate(资本化利率)、现金流为主要判断标准。一般的房产投资者,都会用一些有用的公式来计算,比如Cap Rate = Net Operation Income / Purchase Price。一般比较好的Cap Rate在4%-10% 之间。更有经验的投资都会通过增加房产的市场价值, 减少运行成本来提高购买后的Cap Rate。在购买投资房时, 咨询有投资经验的房地产经纪会帮助你选择回报最优的房源。

4. 波士顿地区的地税是怎么样的呢?波士顿一般的地税是多少呢?

麻州地税相对全国其它城市不算高,大概是纽约的一半,波士顿在10.4/1000左右。不同镇的地税不同,但房价高的地区地税反而相对要低。

5. 贷款买房的话,首付多少比较合理? 贷款难吗?留学生可以贷款吗?

我一般推荐客户购买自己的住房最好首付20%以上,这样会增加你的购买力。在有多方Multiple Offer的情况下,如果首付20%以上,你的Offer更容易被接收。 同时,每月也不用多付PMI保险。但如果在经济情况不允许的条件下,最低的Conventional Loan首付可以只付3%,但并不是所有的人都可以拿到,需要咨询专业的贷款经纪/公司。

留学生贷款很难,因为一般都没有固定收入。如果父母有良好的信用度,可以Cosign贷款的话,应该也是可以办理贷款的。但最好向专业的贷款经纪/公司询问。

非美国公民买房首付至少需要40%,而且利率比一般要高。银行贷款现在要求较高,特别是对外国人还贷能力证明要求很高,要求能够提供足够支付利息的收入,2个月以上的银行月结单等等。

6. 买房选经纪人要注意什么呢?

选一个好的经纪人非常重要,好的经纪可以帮你省心、省时、省钱。我建议选买房经纪时可以先面试一下,面试前可以询问一些帮助你判断的问题。选经纪时需要选择你喜欢的,能信任的,有经验的经纪。需要看相互能不能相处;能不能倾听你的意见;能不能以你的兴趣为重;能不能帮你提供可靠的市场分析和建议;能不能在协商过程中运用合适的谈判技巧;能不能让整个交易过程变得顺利轻松。

7. 固定利率抵押贷款现在的利率是不是最低的,是不是最适合买房的机会?

Fixed Rate Mortgage最常见的分别为15年、30年。最低的时候在2013 - 2016,30年fixed利率达到3.4%左右,去年下半年升至4.87%。但由于联邦储备局的调控,目前有所下降, 大约在3.6%. 预估这个利率会持续一段时间。由于贸易战的影响,特朗普的经济政策,最近利率又下降到了历史低点。 利率是影响购房的一大因素,由于低利率,现在看来仍然是购房及房地产投资利用杠杆的好机会。同时在购房时,仍需要考虑其他因素,比如承担力、租房、购房利弊的比较和工作生活的变化等等。

8.如何选择房子?大小?户型?学区?

选房主要是看用途。是投资房?自住?以房养学还是度假?多数海外的购房者是买学区房投资或者自住。投资房现在ROI(投资回报)相对较高的是多户别墅(Multi-Family)。买一幢两户到四户在一起的楼房,分户出租。这种投资,如果地方选对,能找到有经验的房屋管理公司管理,租金收入产生的现金流和未来房屋的增值可以超过市场平均的回报。如果投资资金不多, 好地段的公寓也是较好选择。如果买单户别墅、找优质学区、好的买入点, 到时房屋增值也会产生较好的回报,达到以房养学的目的。

自住房要清楚自己的需求。标准的殖民式房(Colonial)在波士顿较多,卧室都在二楼。楼下家庭房客厅为主要活动空间,比较适合有小孩的家庭。如果喜欢现代风格,空间需要高一些,现代式(Contemporary)的房屋可作为首要选择。如果有老人或喜欢进出方便,那么可以选农场式(Ranch)  的房屋。当然,我建议如果有小孩需要上学的,先选有好学校的地区,户型上可以不用太苛求。

9.看房时重点应该看哪些?

Location,Location,Location!好的地理位置是选房至关重要的因素。房子内部可以改变,但地理位置是不可以改变的,周边环境也是如此。

其次要考虑的因素还有:

  • 房屋的外观(Curb Appeal)

  • 室内室外的维护

  • 厨房及浴室有无更新

  • 门窗的隔热保暖

  • 房屋的暖通及空调设备的有效性和年限

建议房子的供暖和热水系统以用天然气作为主要能源,这要比用油更节能、更有效。波士顿寒冷天气持续时间长,保暖供热系统尤其重要。很多人买房以后要花几万去升级供暖系统,或者每月付几百上千的油费。与其更新,不如在买房时多考虑节能因素。波士顿很多地区开始安装太阳能板,应该根据具体情况考虑使用,比如可以租赁或者买断。如果长期使用,也可以有效的节省开支。

在帮客户看房的时候,我总是利用承建房屋的经验,提供关于房屋每个部分的维修、替换、升级的支出以及回报之间的比较,为客户选房提供实用的建议。

10.如果我看上了一个房子,然后下了Offer,如何确保卖家会把房子卖给我?

在卖方市场,要有策略和运气才能买到心仪的房子。现在的房地产市场是卖方的市场,经常一套房子上市,地段稍微好一点的仿佛就会同时有几个甚至更多的Offer。在这种情况下,卖方可以根据自己的条件来决定选择买房者。一般来说,价格是第一重要的。但情况不定,有时候卖方成交日期需要灵活,有时候卖方希望成交以后在能够回租给自己住一段时间,有的卖家愿意卖给喜欢他们房子会爱护他们房子的买方。

作为房产经纪,在和买方交流沟通的时候,一定要让自己的Offer非常“Clean” 和“Strong”,一般可以通过以下来做到:

1)有竞争力的价格;

2)多一些诚意金,至少1000以上;

3)看卖方对Closing和搬家的时间有没有要求,尽量满足对方。这需要经纪和卖方经纪提前沟通;

4)尽量减少或去除Contingencies。我一般都建议客户做房检,通常情况下可以缩短房检的时间;

5)资金证明一定要有力,银行Pre-approved贷款证明一定要做好;

6)为银行评估提供保障,如果房子银行的评估价下来不及房价,首先考虑保证成交,之后便是需要自己能够补上评估的差价。 

在满足这些条件的基础上,如果买方经纪能够让卖方经纪觉得容易合作、沟通,能够相信最后能成功交易,这也是能够让卖方经纪能够在为卖方提供建议的时候,为你多加一些筹码。于此同时,建议你写一封非常私人和诚挚的信件告诉卖方一些你喜欢这间房子的理由,特别喜欢房子的哪些特色。这样也可以让卖方对未来他的房子的拥有者产生好感,增加Offer被接受的概率。

11.如果是F-1或者H-1B身份,如何买房合算?贷款需要什么手续?

根据经验,建议没有美国公民或绿卡身份买家尽量现金买房,房东一般也会优先考虑现金Offer。这样手续简单,成交快,对买家来说更有成交优势。

贷款主要提供收入证明和财产证明。F1的学生需要父母收入证明,H1B主要提供连续两年的工资收入、银行流水,有时还需要其它不动产证明。其主要资产要能证明借贷人的还贷能力。

12.买房的时候,卖家会提供哪些保障呢?

卖家在把房子放上市场售卖时,一般会有一个Disclosure表,列明房子曾经有过的问题或曾做过的整修,但这些只能做参考。有些卖家在房屋成交后会提供Home Warranty给买方,由第三方来负责维修房屋一些主要故障,比如热水器、下水道等等。这项服务通常是包一年,如果买方需要延期,则自己需要付费。

孙映团队将竭诚为您提供最专业的置业分析,快扫微信二维码或添加微信号:szysun15 免费预约咨询吧!

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