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湾区买房流程攻略 | 一贴在手,房屋买卖不用愁!

湾区买房流程攻略 | 一贴在手,房屋买卖不用愁!

湾区周边君
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2553 浏览 09-29 更新 08-25 发布

对很多漂洋过海的小伙伴们而言,在这里有一套属于自己的房子,才真正能感受到归属感。近期宅家的时间变多了,拥有一个充满幸福感的家变得非常重要,并且利率持续走低也让很多小伙伴有了购房的打算。

小编总结了湾区购房流程和粉丝们的经验攻略,一贴全部分享给大家!想要买房卖房的的小伙伴,赶紧点击收藏!

确定买房预算和房屋价位

当你开始考虑买房的时候,就应该确定自己的买房预算,当然预算必须结合你的贷款能力。在确定的预算的时候首先要做的几步包括:

  • 清付其它贷款:提前付清之前车贷和其他贷款,有助于提升贷款审批的几率,并能有效的提升你的贷款额度。
  • 提前准备好足够的首期及过户费用:一般首付费用不低于房产价值的20%,如果低于20%则可能要承受更高的贷款利息。而这笔钱要求在账户60天以上,所以尽早准备非常重要。付掉首付之外,银行通常要求你账号里留有6个月到12个月的房子的开支,包括房子的贷款,property tax, insurance。这个钱也可以用你的退休金来cover,不过有的银行需要打个折。
  • 提前准备好Pre-Approval Letter:Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,也就是银行能够给你贷款的额度,提前确认避免下了offer又贷不出款的情况。

小编也搜集了一些美国贷款的详细攻略,小伙伴们如果有疑问可以点击查看:

湾区Raymond,全美最佳经纪人!美国买房贷款攻略 | Mortgage房贷科普、贷款买房流程、时间、注意事项

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除了考虑房价之外,还有一些其他的费用也要列入考虑范畴。比如condo 或者 townhouse,还要考虑HOA。

最后就是地产税了,湾区这边的Property tax 可以按房价的 1.25% 来算,再除以12得到你每个月的数字。Home insurance 比较便宜,可以算900 - 1000块一年。房子的贷款每月包括principle + interest,你可以网上找个计算器算一下,或者如果你用苹果电脑,它自带的 Numbers 里面,就有算贷款的template,还会给你比较几种不同利息之间的差别。

这些“隐藏”的费用千万不能忘记,必须考虑在自己的预算内,来看看美国买房养房究竟需要多少钱:

湾区资深经纪人【Meeko Li】帮你在湾区安居乐业,买房卖房送好礼,美国买房养房究竟需要花费多少钱?

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联系房地产经纪人

在美国买房,房屋经纪是一个不可缺少的角色。房产经纪是个集选房看房,合同谈判,协调贷款装修扩建改建于一体的人物。每个房子是不同的,每个客人的情况,家庭需求,与未来发展也是不同的,所以找一个专业的地产经纪,不仅可以帮你找到适合自己的房子,更能在谈判中帮你省下一笔可观的费用。一些地产经纪还有不同程度的Rebate,也能变相的帮你省下一些钱。

当然寻找一个专业可靠的房产经纪也是一门学问,如果找到一个优秀的房产经纪?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。

当然看Dealmoon周边优惠频道也是一个不错的选择!

选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等。选择适合自己的房子,首先要搞清楚自己的需求。比如150万在 Palo Alto你可能只能买个 condo,在San Jose就可以买个很不错的 single family。那么你到底要怎么选择呢?

了解自己的需求是非常重要的,在买之前先要确定是想要投资还是自住,是想要学区房还是只是单身自住。有没有精力打理院子修缮屋顶,还是不喜欢麻烦想想把一切交给物业?

房子的状况也是是考虑的一大因素:

  • 年份、面积、卧室大小、客厅大小
  • 是否有后院?草地/水泥,大小
  • 是否有篱笆?
  • 装修是否温馨?是你喜欢的风格吗?你有没有预算remodel?
  • 厨房设计是否喜欢?一字形、L型、T型、U型、岛型...
  • ……

最后别忘了社区,交通是否方便,治安是否安全都是非常重要的考虑因素。

当然没有十全十美的房子,小编的建议是把你的需求从重要到不重要依次排序,告诉你的地产经纪,让专业的地产经纪给你推荐适合的房子。也可以自己在Redfin和Zillow上多看房,选中心仪的房子然后让经纪人带你去看房。

小编选了一篇详细的选房攻略给小伙伴们参考:

买房看房究竟在看什么?七问帮你答疑解惑

馋嘴猫咪TZ

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来看看粉丝们的选房过程:

收起图片

 

这个社区综合了single family house和townhome。考虑到以后可能会回国发展,加上预算,我们买了三层townhome,这种户型年轻小夫妻买的比较多,最近也很流行。... 去购买>>

收起图片

 

马小甲6查看原帖 ID:265409 复制
房地产三字箴言:location location location! 在美国更是如此。当时我们想的是1. 不能再黑人区买房 2. 离购物的地方不能太远,要有商业区 3. 学区要好。这样的定位大概就是中等-中上小区的价位。尤其是要宝宝的买房者,学区房还是首选。... 去购买>>

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谈价格和出价

在选定心仪的房子之后,就要进入到谈价格和出价的环节了,谈判是综合买卖双方条件,市场环境,竞争对手情况,经纪人业内口碑等多重因素的复杂环节。

而买新房和旧房的谈判方式通常又有许多差异:

  • 如果买旧房,则要结合房屋的状况,考虑哪些折损是可以进行压价的,而那些情况是需要加价的,并将期望价格告诉您的房地产经纪人,让他帮助您去和卖家交涉,然后等待对方的回复就可以了。
  • 如果是买新房,则需要直接和Builder谈价格:可以和房地产经纪人一起去销售办办公室与销售人员谈。

当然很多其他的因素也是谈判的重要条件,比如是否贷款还是一次付清,过户时间,竞争对手出价等等,而有经验的房产经纪通常会给你一个比较专业的谈判建议。

优秀的房产经纪人会告诉你这个房屋,现在市场价位如何;预期竞争对手有多少;现在出价大致范围;如果超过什么价格,建议您不必去争,预期多长时间内会有相似物业出现,等等。

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房屋检查

Home Inspection,也就是房屋检查,由专业的有执照的房检员完成,是买房过程中的重要一步。

为什么需要房屋检查?因为有些问题从房子表面根本看不出来,必须请专业人士仔细检查才能发现!

房检必须做吗?你可以选择不做,但最好是做。

房检包括了什么项目?

美国的America Society of Home Inspector要求房检员检查一下这些项目:

  • 地基&地下室
  • 房屋加建的部分
  • 室内水管系统
  • 室内电路系统
  • 知冷知热系统
  • 窗户状态
  • 门以及门框状态
  • 电器状态
  • 房顶
  • 墙面,地板状态
  • Attic(阁楼)

谁来提供?对于湾区,多数卖家会提供房屋检查报告,很少情况需要自己预约房屋检查。

发现问题后怎么办?房检后如果房子有一些问题,可是又不想放弃这个房子的话,可以请买家经纪代替买家向卖家谈价。或者可以提出请卖家修复。如果房检后买家对房子不满意,那买家可以在规定时间内退出交易并且拿回押金。

详细攻略:

Inspection | 关于房检,你该知道的那些事儿

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确定房屋保险

当你买到心仪的房产之后,千万不要忘了最后一步,就是给房子买一个安心的保险。 如果你贷款买房,你的贷款银行一定会要求你上房屋保险。 

而房屋保险又分很多种类,也有许多不同的理赔项目,一般Single Family House(独立家庭房屋)的房屋保险都会包含以下六个方面的基础理赔项目:

  • Dwelling protection:保房屋主建筑以及相连的附属建筑(例如连着的车房)的损毁赔付,通常保险里还会有更详细的关于什么情况导致的损毁能赔、什么情况下不赔的条款;
  • Other structures protection:同上,但保的是其他与主体建筑分离的独立建筑物,比如独立的车房、工具屋、围栏等;
  • Personal property coverage:保保险条款规定内的个人财产被盗和损毁需要修复或重置的损失,一般会包括家具、电器、衣物、首饰等等,但如果家里有一些贵重的物品如珠宝、收藏品之类,则需要购买额外的保险;
  • Additional living expenses coverage:也叫“loss of use coverage”,保类似灾后重建这种期间,屋主及家人临时的食宿使费等额外支出。
  • Liability coverage:责任保险,保万一因为有人在你的地上意外受伤,又或者你、你的家人或你的宠物损毁了其他人的财产被告要打官司或者赔偿的情况;
  • Medical payments coverage:保万一有客人在自己地方受伤的医疗费用,又或者屋主及家人在其他地方意外受伤导致的医疗费用;这部分医疗保险是不论责任在哪一方都有保障的,保额通常不大,但可以有效防止一些小受伤问题变成大的责任官司问题。

除了以上的项目以外,屋主还可以选择其他附加保险选项。和你的保险经纪人及时沟通,选择适合自己的房屋保险,让你住的更安心。

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签署房屋过户文件,缴纳过户费用

上面的一切都准备就绪后,就到了最激动人心的过户时间了,买房的最后一步就是到Title Company,签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用。

在交易的前两天,你会收到贷款公司发给你的过户清单,里面详细写明了过户当天你需要缴纳的费用,包括:

贷款相关费用 :

  • 贷款手续费
  • 房屋估价费
  • 信用报告费
  • 洪水区认证费
  • 测量费

产权相关费用 :

  • 产权相关费用
  • 产权保险费

政府记录费用 (Government Recording): 政府收取的费用,这个费用在不同的州之间,会有很大的不同。

预付费用 :

  • HOA预付
  • 房屋地产税预付

房屋保险:Homeowner’s insurance,一般是一年一年购买。

预付利息:Pre-Paid Interest,从房屋过户到第一次贷款还款之间的利息。

预付托管费:Escrow Fee,如果您让银行托管按月交付您的房屋税和HOA费用,您需要交付一定的托管费用。如果您决定在每年的年初,一次性交付房屋税和HOA费用,那么您不需要交付托管费。

了解更多买房知识:

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