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地产经纪Jing Xue给你讲旧金山湾区首次买房全攻略!

地产经纪Jing Xue给你讲旧金山湾区首次买房全攻略!

湾区周边君
湾区周边君
3454 浏览 2021-08-10 更新 2020-12-31 发布
Jing Xue | 三谷湾区置业专家
Jing Xue | 三谷湾区置业专家
免费咨询
39644 Mission Blvd, Fremont, CA 94539

这里相信对很多刚来湾区工作生活的小伙伴们来讲,首次在这里购房可能略微有点无从下手,今天Jing就来跟大家聊聊,首次购房你不得不知道的那点事儿~~

第一步:确定大方向,列出基本条件

  • 确定自己的购买budget。首付有多少?贷款可以多少?跟贷款经纪人联系,拿到Pre Approval Letter
  • 是否要学区?
  • 几房几卫?
  • 要独立屋还是公寓房,是否可以接受物业管理费
  • 关于贷款部分,首付不一定是20%,主要是根据收入情况,有些客户甚至可以做到5%的首付,具体情况咨询Jing团队专业贷款经纪人。

第二步:天天网上搜房模式

根据自己的大方向,先在网上浏览相关房源,所有房源几乎都可以在网上第一时间看到,目前用户用的较多的网站有:Redfin, Zillow, Realtor等。

第三步:实地看房

我的客户小伙伴应该最多听到我讲的一句话就是:“多看总是好的!” 一般上市的房子在每周六,日的下午1:00-4:00都会设计open house 供有意向的购房者参观。这个时候,你需要带上经纪人,或者也可以自行看房,到现场进一步了解房子的状况。

那么这个时候,可能有些小伙伴会问,现场看房我需要注意些什么?

  • 结构布局

在网上看对结构有很大的局限性,所以在现场就可以对结构一目了然。对于在乎风水的小伙伴们,这时候可以看看哪些项目是风水上的禁忌,比如:门是否冲楼梯,房子是否冲路口等。

  • 朝向与光线

在乎光线的朋友,请在你的手机上装上指南针,看房的时候记得打开它!在大加州,虽说一年四季阳光充足,但是对于朝向好坏还是有说法的。比如:如果房间的窗户是对着西南向,外面没有大树遮挡的话,那么在大夏天,房间的温度就会相对高不少。

  • 房屋状态

卫生间厨房是装修费用中的大项目,切记仔细看状态!记得打开橱柜,确保橱柜里面的状态完好!看墙壁天花板是有有水印,确保之前无漏水情况等。如果有可能,可询问在场的经纪人water heater, 冷气暖气的年限。

关于房屋状态,一般卖方会提供检查报告,报告上会有所有项目的状态说明,比如:屋顶年限,空调,water heater年限等。

  • 周边环境

如果你喜欢以上的所有项目,那么这个时候,你要做的不是马上离开,而是开上车,或者是步行在房子周围兜一圈,看看周围邻居的情况,社区的环境等。周围是否容易停车?是有高压线?是否有垃圾站?大部分居住的人群是哪些?

  • 第四步:看房屋相关Disclosures

第三步上面讲的都是你们在房子里面自己都可以看的到的部分,那么很多地方自己表面看不到的信息就全部在这卖家提供的disclosures里面。

几百上千页的英文文件,很多买家都不知道从何看起。再怎么不想看,请务必自己认真看完以以下报告

  1. SPQ ( SELLER PROPERTY QUESTIONNAIRE)
  2. TDS ( REAL ESTATE TRANSFER DISCLOSURE STATEMENT)
  3. Natural Hazard Report
  4. Prelim Report
  5. HOA

先来跟大家说说SPQ里面主要特别要注意的项目

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VA1:在意房子里面是否有人去世的小伙伴记得一定要看卖家提供的SPQ里面的VA1项目。但是,卖家只会告诉三年内是否有人过世,之前的情况也有权不告知。

VA8: 在美国法律规定每家务必买房屋保险,房屋保险的金额大小也会与你的保险claim次数相关。就如你的车险一样。如果卖家在过去五年内claim次数过多,可能导致你的房屋保险费用比正常高出一倍甚至没办法买到保险。因此,在购房之前查看卖家之前的保险claim记录非常重要。必要时,请要求卖家提供CLUE报告,无法提供的,可要求经纪人与对方保险经纪人沟通。

再来说说TDS ( REAL ESTATE TRANSFER DISCLOSURE STATEMENT)的重要性

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在这份文件中,信息量非常大,所以一定要睁大眼仔细看,一般第一次购房的伙伴们,这些文件我基本都是会带你们到我办公室一一过的,没法来办公室的电话一一核对。

在这里就就简单提两个注意点:

注意点1: 在乎卖家之前是出租还是自住的朋友看上面黑色箭头,这里要求卖家是自住还是出租。

注意点2: 卖家留给你什么?有没有空调,暖气?房子里面有什么?供水,排污是否是正常城市供水?车库门是不是自动,遥控有几个?微波炉拿不拿走?有没有自动喷灌系统?等等等 

例如,上面写了microwave,那如果卖家交房时候把它搬走了,这个时候你完全可以让你的经纪人去把microwave版回来,或者去把microwave的钱要来!

其他项目在这里不一一罗列,有问题的朋友欢迎随时电话我。

另外一个注意的报告就是Natural Hazard Report 

怎么知道你的房子在不在地震带?你的房子在不在洪水区域,所谓的flood zone? 房子周边的土质是否有问题?附近有没有燃油管道?在不在山火易发地带?

如果有些伙伴认为山火,地震,洪水可能性都太小了,不怕。价格好就行。那就错了,不是这么简单,如果在fire zone, flood zone, 你的房屋保险也会额外增加。

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关于Prelim Report, 我们主要看什么?

这应该是一个realtor和buyer都关心的问题。一般来说(除了foreclosure auction之外), 一个交易一定要有title insurance才可能close escrow。因此,不需要太担心ownership的问题。如果,ownership有问题,title company根本不可能卖insurance,因此交易不可能正常结束。

那prelim report还有什么要注意的呢?有,那就是easement的信息。prelim report一般都会有easement的信息。比如Lot上面有一个城市的电箱,属于划出一部分easement,city有权access,也不允许在上边有任何建筑。这直接会影响到屋主addition的plan。

虽然绝大部分的的房子没有easement的surprise,但作为经纪人和买家,一定需要谨慎。

接下来讲一讲,HOA

买独立屋有没有社区管理费的伙伴可以直接跳过这里!

提一提HOA文件里的注意事项

  • 物业管理包括哪些项目:外墙?屋顶?绿化带?泳池?健身房??
  • 有没有租房限制?

有些小区有rental restriction,owner occupied比例每个小区不等。如果你是打算投资,那就要特别注意,即使有一定比例的出租名额,等排队到你也可能不知道是猴年马月。很多人曾经掉过这个坑,买完了之后才发现没法出租  

- HOA 储备金是否充足,也就是reserve是否充足?小区的整体状况是否良好?小区状态差,储备金不足会面临HOA费用的增长。比如,你现在可以接受的是$300/月,明年涨到$380是否可以接受。

其他文件不在这里跟大家一一讲解,但是还有一点可能很多伙伴和经纪人会忽略的项目

——Property Tax

基因每个区域政府的公共设施配置不同,区域开发的项目不同,每个地区的房产税也是不等的。特别是购买新房的小伙伴,一定在下offer之前查好property tax rate.

怎么查?

Google 你所在房子的county + property tax, 然后直接输入所需购买房子的地址即可。

点击Look Up Secured Property Tax, 再输入地址即可。 

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确保所有文件过完之后,再开始下一步。

房屋检查报告

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目前的市场上,越来越多的卖家在房子上市前之前就做好了房屋报告,一般会提供三份最基本的报告:

  • General Home Inspection 基本房屋检查报告

这份报告会检查房子里面的几个主要项目:如水管,电路,空调,暖气,热水系统,地基等。

  • Termite Inspection Report 白蚁报告

由于美国的房子都是木质结构,所以很容易产生白蚁,或者是木头腐烂的情况,白蚁报告上会分section 1 项目和section 2 项目,section 1一般为比较严重,建议立即修理的部分,在报告最后检测公司也会给出大约的修理价格。

很多客户可能看到报告上有白蚁就不敢买,其实也没有这么可怕,在加州白蚁也很常见,看严重程度,如果轻微只要找专业公司处理即可。

  • Roof Inspection屋顶报告

屋顶报告主要看什么?屋顶材质,屋顶所剩使用年限,是否有修理项目,价格是多少。

第五步:经纪人出offer

当你看上自己满意的房子后,接下来要做的就是出offer! 那么offer 提交需要哪些资料?怎么出?

提交offer的时候,购房小伙伴手上要准备好什么?

  • 银行贷款经纪人提供的Pre Approval Letter
  • 银行的首付存款证明
  • 其他附属资料Jing会在提交之前根据客户情况具体添加,以上为基本资料。

Offer怎么出?怎么才能以合理的价格拿到房子?

这个时候就是考验你经纪人专业程度的时候了。价格太高,浪费钱;价格太低,拿不到房。

第一步分析过去三个月附近房子的销售数据,所谓CMA (Comparative Market Analysis)。根据周边的数据首先推测正常的市场价格在哪里,在根据房子本身的位置,状态等对Offer价格作出相应的调整。

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第二步,市场参考数据有了只不过是最基础的参考性的一步,到底最后多少会是卖家接受的价格还是取决于当下的竞争状况,多少人出了offer,出了什么样的offer才关键所在!是不是价格最高就一定可以赢?

这里就跟大家讲讲卖家都和卖家经纪在选多个offer的时候考虑以下两点:

  • 价格

基本上对大多数的客户来讲,价格都是他们的bottom line,最先看的往往是这个点。但是这并不是绝对。

  • Terms

所谓的terms有多少天完成交易,即Close of escrow (简称COE)需要几天?是否有Contingencies? 什么样的Contingencies? Contingency就是我们通俗讲的先决条款,在合同里面我们最多提到三个先决条款:Appraisal Contingency(最长可达17天), Loan Contingency (最长可达21天) and Property Inspection Contingency (最长可达17天)。在这个保护期限内,买家是可以凭借这些先决条款为理由退出合同,拿回自己的定金。但是,对于卖家来讲,不希望自己的房屋进了合同之后再有任何的变数,退出合同,或者是半路再来砍价等情况。所以在多个offer的选择中,卖家通常会选择没有先决条款,或者先决条款的天数最少的offer。 

举个例子,买家A出价100万美金,但是放了14天的贷款先决条款,买家B出价99万美金,完全没有先决条款 ( No Contingency Offer),这个时候最后拿下房子的往往是买家B。

具体出offer细节与Contingency详细说明,欢迎来电与Jing详细咨询。

第六步:银行贷款

在我们拿到合同后,一般三个工作日内交完3%定金,买家同时需要开始配合贷款经纪人开始贷款流程。

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上图是银行贷款的基本操作流程图,那么对我们买家来讲,进入了合同哪些具体环节需要我们注意的呢?

1,预约评估 (Appraisal )

贷款机构或者银行需要派专门的估价师去申请人贷款的房屋内进行房屋估价。估价师是知道合同购买价格的,所以一般估价都基本是合同购买价,当然有些房子与周边的价格差距太大,也会导致估价达不到合同价格,那么这个时候就需要买家增加首付金额,或者在有appraisal 保护条款的的情况下要求卖家降价至银行评估价。银行评估价格等于或者高于合同价,都对贷款不会造成任何影响。

2,锁定利率 (Lock Rate)

锁定利率 (Lock Rate), 贷款利率每天都会上下浮动,早上和下午得rate都会有差异。利率一旦锁定,一般情况下就不可以变更,在锁定期限内,利率就会有所保障。一定锁定的期限有5,10,15,30年不等。一般锁的时间越长,利率就会越高。这里所谓的5,10,30年不是指你要还掉这些贷款的期限,只是在这个时期内利率不变更。比如说,我选了5年的,当前锁了是2.125,那么这个2.125只是之后的5年都按这个利率,到了第6年,利率就会再次根据市场的情况调整。当然,在5年期限内,如果市场的利率比2.125更低,那就可以进行重新贷款。一般银行都是在6个月之后就可以重新贷款,具体请咨询贷款经纪人。

3,签署文件 (Sign Loan Doc)

银行在到贷款交易的后期,会要求买家签署正式的贷款条约与文件。我们所谓的SIGN Loan Document。这份电子的文件签完到达交易公司后,交易公司才会通知买家办理最后的亲自签字手续。

4,银行放款 (Funding)

当贷款的机构或者银行所有条件都满足后,银行就可以放款到交易公司。银行的钱到了交易公司,再加上买家的首付到齐之后,我们才可以正式拿去record, 然后正式CLOSE!

这里总结了一下贷款方面小伙伴们的一些常问到的问题:

1,Q: 现在买房贷款的首付一定要20%吗?

      A: 不一定,首付的金额要根据买家的收入状况,信用分等状况确定。如果收入状态等各方面条件足够,首付甚至可以做到5%。具体贷款金额,首付金额请具体咨询贷款经纪人。

2,Q: Pre approval 是A银行开的,进入合同之后可以换成B银行吗?

      A: 可以,进入合同之后, 买家可以切换银行,但是这个过程一定要在交易开始的前几天完成,不然会影响交易正常完成时间。我一般会提醒客户在进入合同的三天内选择好银行。

3,Q: Offer 的首付写了20%, 进入了合同之后,是否可以调整首付比例?

      A: 可以,只要银行可以确保调整比例之后不影响交易的完成就没有问题。

4,Q: 贷款保护条款写了10天,但是10天之后银行的审批结果还没下来,买家应该怎么办?

      A: 只要买家经纪人不提交Contingency Removal表格,Contingency 会自动顺延,买家经纪人也可向对方提供以下的Extension of Time Addendum来顺延买家的保护条款。如果卖家不同意顺延,或者在买家迟迟不提交Contingency Removal的情况下,可出具Notice to Perform来要求买家在特定时间内作出决定,否则卖方可取消合同。

5,Q: Loan Approved with Conditions, 也就是说贷款条件性批准,这个时候我移除Loan Contingency是否安全?

      A: 一般我们即使放了贷款保护条款,一般也是放14天左右,那么这个期限内要想达到loan completely approval 是很难做到了,如果在贷款经纪人与买家一起核对过银行所需要的条件是可以补充到的,那么这种情况下是可以移除贷款保护条款的。具体情况请进一步咨询贷款经纪人。

第七步:交易公司过户

银行放款之后,买家把余下的首付交到交易公司后,交易公司就可以拿到County Record。这一步结束后,那么恭喜你!这间房子是你的啰!!买家经纪人就会在record之后递交所有房屋钥匙!

我们再来脑补下什么是escrow company? 为什么在美国买房要这样的公司来帮我们完成交易?大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题:互不信任。作为买家,你会在房屋状况还没有达标前,就把辛苦赚来的钱交给卖方吗?不会。同样,如果你是卖方,你在买家没有结清余款前就把房子产权转让给他吗?也是不可能的。互不信任的情况下,如果没有能够消除双方不信任的第三方存在,交易必将暂停。房产买卖过程中,即使最简单的交易也涉及无数细节。像体育比赛一样,房地产交易也需要一个裁判,帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题,在交易完成前全部解决。

Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。严格说来,Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的。他们对买卖双方都是无私公正的第三方存在,不会有任何偏袒。所以在交易过程当中,所有的资金都是先到交易公司,等到最后Title的名字从卖家换成买家之后,这笔资金才会转到卖家的手上。

在这里,我也总结了一些我的客户们过户期间提出来的问题。

1,Q: 房子进入了合同,但是我老公要到国外出差了怎么办?还是可以正常过户吗?

      A: 可以,这种情况下,需要授权人在交易公司签署一份Powe of Attorney, 把自己的签字授权给在场的另一方。也就说,老公出差前,到交易公司签署一份授权文件,让自己的妻子来帮他签字即可。

2, Q: 房子交易完成了,为什么一直没有收到房产证?

      A: 在美国的房屋买卖中的产权转让,就是房屋的产权所有人签署一个叫grant deed的文档。如果你购买的是新房,开发商签署了一个grant deed的文档给买家,二手房交易是原来的房主会签署grant deed文档给买家。理论上说,签署完这个文档,产权已经从原来的产权所有人,转换到新的产权所有人了。在签署完grant deed后还需要进行一个公证,然后由Escrow负责让产权保险公司将grant deed和公证文档去recorder office去登记。登记那一天就是过户完成的那一天,也就是交易结束的那一天。这份原件将在county保留,交易公司会在交易完成之后将复印件寄给买家。

3,Q: 交易结束后,我还是不放心,我怎么去查这个房子在我的名下呢?

方法1:可以拿着grant deed直接去县登记处recorder office去付费查询。但除了产权公司,很少人会自己去office去查。

方法2:可以去县税务局网站去查。这种方式用的最普遍,可以去税务网站,直接输入一个房子的地址,就可以看到这个房子的所有人是谁。这个信息是公开的,也就是说,你可以随便输入一套房子的地址,然后看属于谁的名下。

所以在美国买了房子没有房产证也不必担心,地契就是房屋产权合法的证明,在美国的政府网站也可以随时查询,调取资料也省去了国内排队房产局、等待办事人员办理的种种繁琐程序。

4, Q: 交易后期,交易公司发来表格,要求填写产权持有形式,这个怎么选择?

    A: 针对这条,我在我的旧金山湾区房产资讯公众号里有详细的解释与说明

单身一般选择:A single man / Woman

如果曾经结过婚但已经合法离婚,可选:An unmarried Man / Woman

如果已婚,但就想一个人拥有房子所有权,那就选:A married Man / Woman, as His / Here Sole and Separated Property.  注意,这种情况下,需要另一方签署书面文件,同意放弃与该房产的相关权益。

夫妻双方一般用的较多的产权是有方式是:As the Community Property with the right of the Survivorship 或者 As Joint Tenant。

多人共同投资持有一般选择:Tenancy in Common。

* 具体产权持有方式请咨询交易公司,律师或者CPA。

文章有点长,希望能对首次买房的小伙伴带来帮助!在以上任何环节有问题或者需要我的帮助,欢迎随时联系

Jing Xue

作为REMAX的Top 1% 经纪人,Jing的团队熟悉南湾、东湾、三谷等地的房地产市场,精通中英文,具备丰富的房地产专业知识和谈判技能,善于数据分析,精确把握湾区的房市动态。对一个区域的了解必须通过长期定居于该地区,而经验来自长期积累的技能,Jing Xue团队经纪人的特殊区域分布和专业的知识使得团队具备独一无二的的优势,对市场有更精准的判断,在与您的合作过程中,我们将付出150%的努力手把手的与您走过每一个交易环节,让我们的客户以最理想的价格在最短的时间完成买卖交易!

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    Jing Xue联系方式:

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