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房子下周就CLOSE了,产权持有方式到底该怎么选?

房子下周就CLOSE了,产权持有方式到底该怎么选?

湾区周边君
湾区周边君
1.03万 浏览 2021-08-02 更新 2020-12-31 发布
Jing Xue | 三谷湾区置业专家
Jing Xue | 三谷湾区置业专家
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39644 Mission Blvd, Fremont, CA 94539

趁着Shelter in Place的日子,今天来跟大家说说加州的Title持有方式,也就相当于我们在天朝买房的房产证上名字怎么写  

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图片来自于@ pixbay,版权属于原作者

在购房交易的过程中,买家们都会收到交易公司发来的这样一张表格,加州房地产产权的方式种类比较多,今天Jing跟大家来一起详细聊一聊每一种的优缺点,这张表格我们到底应该怎么勾选?

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1,个人独立持有 (Sole Ownership ) 房产写在个人名下,房产的所有权属于个人所有,常见于单身男性或女性,未婚男性或女性。如果是一个已婚男人或已婚女人,希望地产的所有权状上只有他/她个人的名字,产权保险公司将会要求此已婚人士的配偶给以特别声明放弃其对该房地产所拥有的所有权,以及所有相关的权利和利益。

2,普通共同共有 (Tenancy in Common) 除了夫妻及近亲以外,普通共同共有是一般人最常使用的共同持有房地产的方式。二人或二人以上共同持有某个房地产,各持有人可以同时或先后取得他们所占份额的产权。各持有人可以平均持有或以任何的比例持有。如果没有指明特别的比例,则产权由所有持有人平均分配,每一个持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权,也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。各持有人可以不经由其他持有人同意对自己的产权部分进行自由移转 (买卖或赠与等) 或设定抵押 (借款等)。但是,普通购买人一般只愿意购买产权的全部而不会购买一部份,因此持有部份产权的人通常很难出售;如果要全部出售,往往又会受到其他持有人的反对或刁难;出售的价格及条件持有人彼此之间也常会有不同的意见。共同持有的处理常常会有分歧,所以常有当事人(即便是夫妻或是至亲好友)也必须对簿公堂,以官司解决。当持有人去世时,他的产权可经由法定程序侈转给他的继承人(Heirs)。

3,联合共同共有 (Joint Tenancy) 这是二人或二人以上可以平圴共同持有房地产的方式。各持有人的持分必须是均等且在同一时间取得。各持有人在世时可以不经其他持有人的同意自由处分自己的持有部份,但是新持有人与原持有人之间的关系会由原来的联合共同共有转变成一般共同共有。如果合伙人之间要以联合共同共有方式持有房地产,必须在文件上明白说明,否则会被视为普通共同共有。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。任何持有人或其债权人不可在其他持有人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。联合共有与一般共有的最大区别是联合共有的持有人有一方过世,则存活的另一方取得全部房地产的所有权,此种权利在法律上称之为存活者取得权 (Right of Survivorship)。此种权利的取得不须经由耗时及繁杂的法律过程。有一方过世时另外一方自动取得(avoids probate),任何一方不得以遗嘱处理他持有的部分,过世一方的遗嘱如有相反的规定视为无效。

4,夫妻共同共有 (Community Property) 加州是美国少数几个州中实行夫妻共同共有财产制的一个州,夫妻在婚姻期间任何一方或双方所取得的财产均属于夫妻共有财产,除非任何一方的取得是由于赠与或遗产取得 (该财产属于个人所有不是夫妻共有)。任何一方处理夫妻共有房地产须经另一方的同意否则无效。但任何一方可以自立遗嘱,处理自己的产权。如果没有立遗嘱则由存活的另一方取得。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。夫妻如有欠债时,此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务。此种持有房地产方式在税法上有一优点,当夫妻有一方去世时,夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价(stepped-up basis at death),可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。如果夫妻是使用联合共同共有,只有去世一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价。这个也是我们目前夫妻之间用的最普遍的一种持有方式。

5,夫妻共同共有存活者有取得权 (Community Property with Right of Survivorship) 此种产权持有方式与以上所述夫妻共同共有相同,但加上了如同联合共同共有的存活者有取得权 (Right of Survivorship):不动产由夫妻共同共有,一方去世时,另外一方不需经遗产认定程序 (avoids probate) 依法即可取得全部产权。

6,公司拥有 (LLC) 公司持有房屋商业产权,但金所获得净收益也需按照公司所得税的税率进行申报和缴纳。

7,信托拥有 (Trust)是一种信托商业工具,将房产置于信托中,避免遗产认证 (avoids probate) 可得到较好的保护。信托拥有的方式是将个人(信托担保人)隐藏在管理人的背后。信托是由信托担保人(trustor)将不动产的合法财产所有权转移给管理人(trustee),该管理人(Trustee could be a natural person or legal entity) 持有财产所有权,并为指定的受益人(Beneficiary )管理。

因为加州是实行夫妻共同共有的一个州,所以夫妻必须以夫妻共同共有持有不动产。在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得权。因为此种方式不但有税法上的优点,并且可以保障到另外一方的利益:任何一方去世时,可以避免遗产认证 (avoids probate) 由另外一方取得全部不动产的所有权。

总而言之, 一般朋友或合资或合伙人用普通共同共有 (Tenancy In Common)。

夫妻及子女或近亲之间可用联合共同共有 (Joint Tenancy),保障一方因另外一方突然过世时可以不须经繁杂的遗产认证程序(estate probate),及时取得另一半的产权,同时也可以防止另外一方将他的那一半以遗嘱(Will)转让给第三者。

还有最近比较常见的信托拥有 (Trust),由信托担保人(trustor)将不动产的合法财产所有权转移给管理人(trustee),该管理人(Trustee) 持有财产所有权,并为指定的受益人(Beneficiary )管理。

如果家里有两个小孩(受益人),一般来说两个受益人各持有50% 是最常见的做法。但是有一天孩子终究还是会长大,最后还是需要各自分家,这时候就会产生赠与税或是增值税的问题。所以我的建议是, 如果父母财力寛裕建议买2栋房子,第1栋信托给老大,第2栋信托给老二。就可以避免兄弟姐妹彼此之间的赠与税。

Common Ways of Holding Title in California (Vesting)

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备注:本文仅是本人对各种产权持有方式的理解与解释,由于各类家庭情况的差异,具体细节可咨询律师,产权过户公司及大家的报税师。

加州房地产投资顾问 | ZILLOW五星地产经纪人

Jing Xue

- 加州持牌全职房地产经纪人,为您和家人提供完善的自住和投资房产买卖和后续服务。

- 多年跨国公司丰富的市场营销背景,具备颇高的谈判能力、观察能力和反应能力,对市场有精确了解,为客户节省时间和精力,在最短时间完成买卖交易。

- Remax Accord Top Producer,热爱房地产事业,为人和善,精通中英文,办事踏实谨慎,不仅是您专业的房产顾问,更是能值得深交的好朋友。

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Jing Xue联系方式:

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