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湾区新房大揭秘,手把手教你买到完美新房!

湾区新房大揭秘,手把手教你买到完美新房!

湾区周边君
湾区周边君
9064 浏览 03-08 更新 2021-01-26 发布
Amy Hong
Amy Hong
长期招聘及培训地产|贷款经纪人;贷款额度及策略免费咨询
2160 Lundy Ave, San Jose, CA 95131

随着2021开年湾区楼市的火爆,在售二手房价格几乎一天一个价,很多买房的小伙伴也是屡战屡败,于是不少人把目光投向了湾区在售的一些新楼盘。 那么购买在湾区购买新房是不是一个合理的选择呢?购买新房的过程中有哪些必须留意的事项呢?

带着这个问题,我们咨询了Tem Amy 新房专家团队,请他们用在湾区丰富的新房实战经验来解答大家的疑问。本文的5秒速读摘要如下:

  • 新房相比于二手房有何优势?新房的保值性如何?
  • 新房购买中Buyer Agent 有什么作用?
  • 新房如何正确锁定好利率?
  • 楼盘选择过程中的三大纪律与八项注意。

新房 VS 二手房

问:湾区新房有什么优势?

本文的新房主要是指开发商成规模开发的新盘,往往设有sales office 面向社会直接销售。比起湾区动辄几十年房龄的二手房,新楼盘通常有如下典型的优势:

  • 多种户型和位置可选,并且可以根据买家的需求对内部装修进行深度定制。相对于二手房有很大的选择和定制空间。
  • 依据加州 SB800 法案,新盘都需要对建筑结构承诺十年质保,家用电器一年保修,比起老房子,住户可以省出大量的维护房屋的精力和金钱。很多二手房仅仅除白蚁一项就要花去5000美元-1万美元,更别提各种各样的屋顶老化,地基沉降, 电线水管升级等烧钱大项,很多老房子的养护成本甚至达到每年平均3~4万美金
  • 目前湾区新盘的报价相对比较透明,而二手房的Bidding过程随机性极大,存在极高的踩坑风险,个别地区的二手房售价甚至有泡沫化的迹象。因此,新房更容易拿到相对合理的价格。

问:新房的升值潜力是否不如旧房?

这一观点并不成立。所有的二手房都曾经是新房!事实上目前市场上比较新的二手房销售行情要比老房子更走俏。其主要原因是:在大小和Location接近的情况下,比较新的房屋其装修和户型比较迎合当代买家的需求,并且维护成本远低于老房子。但是,要特别注意的是,湾区不同新盘的保值性差别非常之大! 那么,接下来Amy 就来详解如何能在保证自己享有好利率的同时,能购买到保值能力比较好的新盘!

 

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图片来自于图源 unsplash @tomrumble,版权属于原作者

新房是否需要Buyer Agent ?

没有 Buyer Agent 陪同而进入开发商Sales office 是新房买家的常见误区。首先要澄清的一点是,按照湾区地产业的交易惯例,Buyer Agent 的服务费用是由开发商支付,对买家则是完全免费(二手房交易也是如此, 由卖方付费),因此,放弃聘用Buyer Agent 仅仅是在为开发商省钱! 一个优秀的Buyer Agent 不仅对各个开发商的特点和价格策略烂熟于心,避免客人只听到一面之词,从更客观的角度帮客人横向评测所有的新盘以及所选户型,还能在保护买家合法权益的基础上为客户争取到好的价格和低的利率 !

划重点 -- 聘用新房 Buyer Agent 注意事项

  • 首次进入Sales Office 必须由Buyer Agent 陪同:这是很多新房交易纠纷的源头之一。开发商在客户首次进入sales office 时会要求客人信息注册,这是您唯一注册Buyer Agent 信息的机会。错过之后开发商很可能不会再允许您后期补加,造成买家不必要的遗憾和损失。
  • Buyer Agent 服务免费: 按照地产行业交易的惯例,Buyer Agent 的服务均由开发商付费,且须专款专用!
  • 谨慎选择Buyer Agent:Buyer Agent在开发商处一旦注册就不可以再更改,所以请务必选择自己信赖的Agent。Amy 团队长期追踪新盘行情,在深入而全面分析的基础上帮您争取到优的价格和低的利率。

新房如何锁定好利率 ?

我们发现很多新房买家由于种种原因并没有拿到优惠的利率。在目前的史低利率的大环境下,十分令人惋惜。总结起来大致有以下几类误区:

  • 图省事而使用了builder in-house 的lender, 实质上很多 in-house 的lender closing cost 非常昂贵,利率的竞争力和服务质量也不如久经考验的商业Lender. 另外值得指出的是,同一家银行的不同Loan Agent 报价也不尽相同。
  • 每个银行的主打的Program都有着不同的市场细分。每个Program对买家存款,身份,基础工资和信用记录的要求都有着显著的差异。要拿到低的利率,就需要您的Buyer Agent 拥有广泛的关系网络,精通各家银行新的政策,为您对接适合您的Lender.
  • 新房由于在绝大多数lender 处都没有HOA记录,因此都需要经过HOA review 的过程,有时导致close时间较长。很多小伙伴因而误以为只有开发商推荐的Lender才能批准新房贷款,导致错失了拿到好利率的机会。

针对上面的误区,Team Amy 联合多家主流银行的Producer,为广大新房小伙伴提供新房贷款的咨询业务,根据您具体的楼盘,帮您对接已经批准该楼盘的lender, 确保您在顺利close的基础上拿到好利率!同时我们业内顶尖的合作伙伴也提供极具竞争力的no cost refinance 业务,大额贷款(>$822,000)  7 Arm利率在2.625% 以上的屋主们也欢迎咨询。

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图片来自于 unsplash @tierramallorca ,版权属于原作者

后疫情时代哪个楼盘更保值? 

湾区目前在售的楼盘高达几十处,那么哪个楼盘的保值性好呢?Amy团队基于多年的实盘经验和大量的历史成交数据独家总结了新房购买的三大纪律与八项注意:

新房购买的三大纪律

  • 无明显卖点的楼盘不买:湾区环境复杂,严格来说几乎没有一套房子是完美的。作为新房买家,您要问自己的一个重要问题是,数年之后如果要卖掉这套房子,它的卖点在何处,广告词该怎么写?是交通,学区,社区环境还是户型颜值?如果您一个主打卖点都想不到的话,那么建议Pass !
  • 税费负担太高的楼盘不买:除了地产税,屋主额外需要支付的房屋税费还可能包括HOA,Special Assessment,Mello-Ross Tax 等等额外附加月费。大量数据统计表明税费负担较重的楼盘流动性和升值能力往往差强人意。
  • 交付时间太远的楼盘不买:湾区很多开发商采用期房的形式向买家预售房屋,如果承诺的交付时间太久(超过半年),意味着开发商资金还未到位或者项目审批仍处于初级阶段,可能会给买家带来很差的购房体验,甚至导致不必要的纠纷。我们曾遇到新盘延迟2年交付的极端情况。因而此类楼盘也不推荐。
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图片来自于@unsplash @sandym10,版权属于原作者

新房购买的八项注意

另外,Amy团队统计了影响湾区房屋售价的八项地质因素(非地质因素较难概括,可以加Amy微信帮您对个案进行具体分析):

【严重】地震带:依据美国国家地质局的记录,湾区属于地震高发区,共有7条西北东南走向的地震带穿过。影响大的地震带当属穿越三番和半岛的San Andreas 地震带,该地震带曾经造成了1906年的7.8级地震和1989年的6.9级地震。其次活跃的是穿越东湾的Hayward 地震带。位于地震带上的房屋往往要求购买地震险,对房屋估值也会产生一定的影响。您可以到加州环保局的官网查询到更精确的地震带交互图

【中等】污染区(Superfund): 在1960-1980年代硅谷发展的早期,在生产芯片和电子设备期间,由于工艺不够成熟,大量三氯乙烯(TCE)和其它化学用品被泄漏或排入到土壤及地下水中,更严重的是这些化学成分会蒸发到空气中,产生对人体有害的蒸汽,所以又被普遍称为毒蒸汽区。为了治理这些泄漏,硅谷形成了21个superfund。这些基地的土壤和地下水,在当时,也就是1980年代,都不同程度的受到过TCE的污染。虽然目前superfund site 都已经得到清理并由环保署持续监测,但是靠近superfund的房屋其保值性和流动性还是会受到一定影响。

【中等】高压输电线:高压线产生的 electromagnetic fields 电磁场,简称EMF。EMF对人体产生的影响目前学术界尚无定论。如果遇到高压线附近的楼盘,可以用EMF Meter 测量,原则上低于0.5mG的读数较为安全。距离高压线过近会对房屋的估值产生较为一定的影响,您也可以同时到这个网站交互式查询高压线的分布。

 

【中等】噪音区:这里主要是指机场,Caltrain,Bart 以及高速路。而机场航线对房屋的价值影响尤为显著。湾区需要特别注意的机场为SFO, SJC 以及NUQ机场。如果该盘在机场航线上,建议您查询该机场的航班时刻表,并实地勘测,判断一下自己能否忍受高峰时期的噪音强度。同时可以利用如下的网站实时监控湾区航班的情况

【中等】洪水区:洪水风险的区域,被称为Flood zone。根据联邦紧急事务管理署(FEMA)的分类,洪水风险大致分为三个等级:高风险区:V或A(每年发生洪水概率高于1%),中低风险区:B,C或X, 未分类区:D. 如果房屋位于洪水高风险区,并且房子的贷款是联邦政府担保的抵押贷款,那么政府将强制购买洪水保险。而在中低风险区,此项保险则不是必须。值得注意的是,洪水区的地质划分并非一成不变,在适当的时候FEMA会进行重新勘测。在这里查询到具体的风险等级图

【轻微】土壤液化带(liquefaction): 是指土壤因外力作用,造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时,砂与水混和成如泥浆般的液体使土壤失去支撑力,造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况,这个外力往往就是地震。然而湾区相当大一部分土地都在液化带上,因此对房价的影响很有限。

【轻微】垃圾场:垃圾场是湾区影响房价的一个独特因素,其影响范围主要在Milpitas周边。Milpitas的西北方向有若干“臭名昭著”的垃圾场,比如Newby Island,WasteWater Treatment. 其中 Newby Island可以算作是垃圾场界的大哥,整个湾区有94%的有关臭味的投诉都来自于Newby Island。但是自从疫情以来,由于学区的因素,Milpitas周边的销售行情反而比往年火爆,因此在对近期售价加权分析之后,我们的模型将其对房价的影响幅度从中等暂时调整到了轻微。

【轻微】非住宅区:这里我们主要是指楼盘周边如果有工业区,商业区,体育场,学校,出租房,Mobile park 等等,往往会对房价产生轻微的负面影响。 非住宅区的人员流动相对复杂,往往伴随一定的噪音污染,干扰居民的正常生活和隐私。

无论是新房还是二手房,Amy 团队都会在实地勘测之后,结合我们建立的历史数据模型,对目标楼盘和房型做出全方位的健康报告和保值性分析,让买家在选择时能够做到知己知彼,有理有据。

湾区新房新名录

为大家附上湾区新房的部分名录,想获得更详细的实时新盘资讯欢迎微信扫码咨询!

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Amy Hong| PhD

  • Googain&MaxReal Branch Manger
  • Leading Producer
  • 贷款规划|房屋买卖|经纪人培训

Amy 博士早年以特优成绩(全系第一)毕业于浙江大学,仅用四年便获得美国乔治亚大学博士学位,并出版畅销学术专著。作为湾区顶尖的地产和贷款公司Googain&MaxReal的十位业务主管之一,Amy在业内拥有深厚的人脉,丰富的经验和良好的口碑。2020年度Amy团队总交易额接近一亿美元。Amy博士不仅致力于为每一位客户提供高度客制的投资咨询服务,也投入大量的精力为新经纪人提供手把手的实战指导。

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联系方式:

  • 电话:(650) 526-8198
  • 邮箱:amyhonghouses@gmail.com
  • 地址:2160 Lundy Ave, San Jose, CA, 95131
  • 微信:扫以下二维码添加
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