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报税季来袭,深挖湾区屋主省税秘籍!

报税季来袭,深挖湾区屋主省税秘籍!

湾区周边君
湾区周边君
3587 浏览 08-02 更新 03-16 发布
Amy Hong
Amy Hong
贷款额度免费咨询,社区免费大数据分析
2160 Lundy Ave, San Jose, CA 95131

4月15号就是报税截止日期了,许多读者朋友在过去的一年里操作猛如虎,炒股,炒币,贷款,买房,卖房一个都不缺,积累了不少利润, 也产生了不少开支,给今年报税带了了不小的复杂度和挑战!

房子不仅仅是大多数湾区屋主生活消费中的最大开支,也是您最需要深入了解的一个税务宝藏!它直接决定了你如何能最大限度的合法省税!小编走访了知名地产和贷款公司Googain|MaxReal资深主管Amy Hong 博士和IRS最高级别注册税务师HongQiao博士,为大家介绍几条实用的省税秘籍。同时Amy 和 HongQiao会强强联合,在3月27号和4月1号连续举办两场针对屋主(准屋主)的公益税务讲座,干货满满,扫码不要错过!

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场景:持有房屋

去年持有住房而没有进行房产交易的屋主们,报税场景相对简单,您所要做的是尽一切努力降低房屋的持有成本。而重贷便是最立竿见影的法宝!鉴于三月以来跟长期利率正相关的10年美债连续跳涨(见下图),2021年房贷利率稳步攀升已是板上钉钉。因此Amy博士这里提醒利率比较高的屋主不要再犹豫。

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自住房Jumbo/High balance贷款(额度大于54.8万),5 Arm 利率在2.625%以上的屋主们请及时联系Amy博士线下咨询,也许还可以搭上低息重贷的最后一趟班车!

另外,税表作为屋主(或准屋主)的投资简历,是银行放款重点审批的材料,建议您在每年报税时务必请资深的贷款经纪和税务师审阅,减少日后房屋买卖和贷款的隐患。

场景:出售房屋

很多屋主在出售房屋时因为在成本核算方面非常粗糙,导致白交很多税。卖房利润部分会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分 (Taxable Gain) 是卖房的价格减去所有卖房成本。卖房成交后你会收到冗长的“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement / HD-1)。你需要关注的是卖方(Seller)明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。

卖房成本包括当时买房的价格,房屋翻新 (Capital Improvement),过户费 (Closing Cost),房产经纪人佣金 (Broker's Commission),刊登卖房广告 (Advertising) 等,只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本 (Selling Expense) 里。另外,屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用(Selling Expense)用于抵消你卖房的增值额哦!

小贴士:买房后翻新改建都要保留好收据,虽然不可以在当年抵税,但在卖房时可以用来当做卖房成本。

A. 资本利得税率是多少?

  • 短期持有:卖家持有房产一年以下,税率和个人所得税率一样。
  • 长期持有:卖家持有房产一年以上,可享受长期资本利得的优惠税率,一般在15%-20%。家庭联合报税MAGI在25万之上,还需要交额外的3.8%净投资收入税。所以,卖房不能太急!

B. 外国人(非美国税务居民) 的缴税方式是什么?

而对于非美国税务居民(比如已经离开美国一段时间等等)而言,当出售房产时,美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%),由Escrow直接从卖房款项中代扣。加州对资本利得额外要求预扣3.33%, 所以外国卖家总共要预扣房屋最终售价的18.33%。需要纳税人在第二年年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。

最终的税额根据实际卖房的利润,多退少补。如果没有利润,那么所有的预扣税都会退回。

C. 自住房税收减免

在处置房产时,可以考虑将出租房屋转为自住房以达到省税目的。个人在美国投资房产会区分是自住用房和投资用房。在处置自住用房时,如果满足过去5年累计住满2年的话,可以享受个人$25万美元,夫妻双方$50万美元的资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是需要注意每两年只能使用一次。(在这里面有比较多的trick,欢迎大家扫码咨询,我们也会在之后的讲座中来给大家讲讲其中可能遇到的坑) 

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出租房屋可以变更为自住,那么满足上述条件的话可以适用上面资本利得优惠。当然如果是自住+投资两用房 (Duplex),自住部分可享受此优惠,出租部分仍需申报资本利得税。

D. 卖房成本计算

买房成交后屋主会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。

上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission),产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。比方说,房子买价50万,你的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么买房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗? 

如果你是贷款买房,就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortgage Interest)1098表。如果房子是自住,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortgage Interest)。

  • Amy 团队是湾区知名的卖房和地产税务团队,善于挖掘房屋的优点,最大化房屋的曝光率。代理的大部分房屋不仅以史高价售出, 并能够最大限度的提高卖家的免税收益!
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图片来自于@ pexels,版权属于原作者

场景:购买房屋

作为一个未雨绸缪的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发: 

• 用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

• 时间:是否在不久将来打算卖掉或者置换

• 身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

• 债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。

A. 为何要考虑用途?

正如卖房一样,因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。

● 个人直接拥有

如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,简称Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income,简称Sch E)了。 

小贴士:折旧抵扣,对出租房非常重要!通常屋主会在 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱!

● 公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业(Partnership),有限责任公司(Limited Liability Corporation,简称LLC),或是小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。 

但是,你会需要额外申报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

小贴士:选择公司形式持有的投资人在房屋报税方面会有着更高的难度,尤其是涉及多个投资人的情形。您的税表在提交以前应当接受资深税务师的审核避免出现纰漏。

B. 为何要考虑居住时间?

前面我们提到,如果是自住房并居住满两年的Captial Gain是有免税额度并且可以重复实用的,那么我们就来看看下面几个例子: 

● 小A买了第一套房子作为主要住宅,自住满2年,出租少于3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!

● 小B买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。虽然买房后自住满两年满足,但出租部分属于Non-qualified use,虽然可以使用免税额,但收益部分则3/5的收益即15万需要缴税,另外的2/5,10万是不需要缴税的。于是小B按照比例15万的增值需要缴资本利得税(Long Term Capital Gain),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$至少22,500的税哦!

● 小C买了第一套房子作为主要住宅,自住满2年,后出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,可能需要给联邦多交$59,500的税(按照20%+3.8%的联邦税率)。

  • Amy 团队会根据为每位客户私人订制终身的买房战略布局以及税务规划,在买到好房子的同时,也为您整个家庭的优化打下坚实的基础。
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图片来自于@ pixabay,版权属于原作者

场景:置换房屋

《美国国内税收法》第1031条 (1031 Exchange) 是一种非常神奇的,可以让资本利得税无限延后 (Defer) 的避税方法。当你卖出某一类资产(例如房产),它允许投资者推迟通常通过出售投资房地产而产生的联邦所得税的支付,只要在45天内把该房地产销售的利润再投资到同类的资产即可。(例如另一处或多处房产)“同类”一词是指财产的性质或特征,而不是其等级或质量。那么之前卖出资产的利润可以延后 (Defer) 缴纳资本利得税。

这种交换所带来的好处不只是递延税款带来的明显财务收益,它使您可以将投资从该国一个地区的物业转移到另一地区,而不会受到国税局的困扰,而且您可以从高维护成本转向低维护成本。维护投资物业而不会造成重大税收打击。

你将卖房的钱再用来买房,相当于资金又重新流入市场,这正是美国政府愿意看到的。但延后不等于免税,有一天你彻底退出市场,之前所有延后 (Defer) 的税款都要一并缴上!即便如此,在通胀高企,货币快速贬值的大环境下,晚交税就等于少交税。在最终的结算日到来之前,你都可以继续用“政府的钱”来投资滚雪球。

1031同类交换的要求是什么?

资产类型要求:

  • 既然叫“同类交换”,新买的资产和卖出的资产必须是同一类型。你不能卖一辆车换一套房,但可以卖一套大房子,换三套小房子
  • 只适用于投资房(自住房有另外的避税方式)。

资金要求:

  • 新买的房子价格必须大于或等于之前卖出房子的价格(不仅仅是大于卖房所得利润)。如果之前的房子以100万美元卖出,那之后买的房子价格必须高于100万美元。买一套房不符合要求,买两套50万美元的房子也可以。
  • 过户费用 (Closing Cost) 不能算在新买的房产价格里。
  • 如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格,也可以做部分交换(Partial 1031 Exchange),但中间的差价(Boot)要缴资本利得税。

该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。

  • Amy 团队利用自建的大数据引擎为您快速锁定符合1031要求的置换目标,帮助投资人快速高效的完成1031 置换。

除上述几项之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,想合法合理避税,买房卖房整体规划很重要!别犹豫,赶紧扫码参加3月27号和4月1号的公益税务讲座,干货满满,文末扫码不要错过!

Amy Hong| PhD

  • Googain&MaxReal Branch Manger
  • Top 1% Producer
  • 贷款规划|房屋买卖|经纪人培训

Amy 博士早年以特优成绩(全系第一)毕业于浙江大学,仅用四年便获得美国乔治亚大学博士学位,并出版畅销学术专著。作为湾区顶尖的地产和贷款公司Googain&MaxReal的十位业务主管之一,Amy在业内拥有深厚的人脉,丰富的经验和良好的口碑。2020年度Amy团队总交易额接近一亿美元。Amy博士不仅致力于为每一位客户提供高度客制的投资咨询服务,也投入大量的精力为新经纪人提供手把手的实战指导。

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