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买房客户常问的十个问题!

买房客户常问的十个问题!

波士顿地产达人
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Maggie Li | 麻省置业专家
Maggie Li | 麻省置业专家
卖房专业一条龙服务,买房定制精美礼品
680 High St, Westwood, MA 02090

每个人的一生中都会经历很多的第一次:第一次参加高考,第一次踏上工作岗位,第一次结婚,第一次身为人父等等。这些不可避免的第一次,让人既紧张又兴奋。第一次买房,也不例外。

首次买房的买家,常常会有很多的问题和疑惑。买房的流程是什么?如何选择一个适合自己的房子?价格应该怎么把握等等?今天,主页君就给大家简单总结了十个第一次买房的买家经常会问到的问题,希望能对大家有所帮助。


1. 在下offer 之前,平均需要花多少时间看房?

这个时间问题还真是case by case。主页君有见过买家第一次看房就给offer的,也见过看了两年都没有下手的。当然,不是说看房看的时间越短越好,也不是说时间越长越好。之前看过一篇报道,据调查表明,完成买房这一过程大约需要4.5个月的时间。倘若除去30-45天做贷款的时间,其实看房差不多就是2-3个月的时间。买家可以根据自己的时间线来把握买房的节奏。

2. Offer如何出价?

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这个也是很多买家比较关心的问题。价格出低了吧,很有可能买不到;价格出高了吧,又怕做了冤大头。在这一步上,好的买家经纪就能给到买家很多信心和建议。主页君从来不会在看房的时候,信口开河就告诉买家这套房子该出多少钱,甚至直接让买家在原价的基础上加X%。一个负责的经纪人,都会把过去六个月中,周边类似房子的成交记录分析一遍之后,按照房子内部的装修和房子硬件的新旧给到买家一个合理的范围。当然,在最后提交offer时,如果能知道对方经纪收到了几个offer 也是对买家非常有利的。

3. 下完offer 一般多久会收到卖家的回复?

通常来说,卖家都会希望买家能够给他们24小时进行回复。比如说offer 是今天下午5点截止,那么offer 过期的时间最好放到第二天下午五点。这里有一个小tips想要分享给大家:如果你的经纪在当天晚上没有收到对方经纪的电话或是邮件来商讨offer 的有关细节,那么第二天等来的一般都是拒信了。买家等待的时候,焦虑的心情我们都可以理解。相信主页君,我们其实和你们一样焦虑。

4. Offer 被接受之后,屋主还可以再卖给其他人吗?

Offer 好不容易被接受,是件令人高兴的事儿。可是,有的买家会怕半路杀出个程咬金,万一之后有人给了一个更好的offer,屋主会反悔吗。通常情况下,只要双方在offer上签了字,在法律层面上便是有约束力的。如果屋主在这之后去接了其他的offer,即算毁约,买家可以选择将屋主告上法庭。

5. 房检要不要做?

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在讨论房检要不要做之前,主页君先来介绍一下什么是房检。房检,需要有专业的有执照的房检员,检查房子是否存在着什么重要的(隐藏的)问题。很多买家在Open house 的时候由于时间紧张,没法看的太仔细,而且有些问题也不是肉眼一下子就能看出来的。最近两年房市的异常火爆,导致了很多买家为了抢房直接waive 房检。主页君常常被买家问到,“我到底要不要做房检。“主页君在这里想很负责的回答,要做! 但现实是,很多时候放了房检就买不到房子。在这里,主页君想告诉大家一个方法:如果遇到了非常喜欢的房子,可以考虑在下offer之前花几百刀请房检师来做个pre-inspection。虽然有可能这个房检的钱最终会打水漂(卖家选了其他的offer),但是和几十万甚至上百万的房价来比,简直就是小巫见大巫了。

6. 房检完后,如何和卖家进行协商?

经纪千万不要给买家灌输,做房检的目的就是为了再一次和卖家砍价这种想法。这么大的一笔买卖,买到一个安心才是最最重要的。如果最后真因为房检而砍了很多价,那说明这个房子其实也存在很多的问题。
话说回来了,检查出来什么样的问题可以和卖家商量进行维修呢?主页君认为,可以遵循这三大要素:结构(structure), 功能(function), 和安全性 (safety)。凡是涉及到这三方面的,都可以理直气壮的向卖家提出,让他们进行维修或是给一部分的credit(维修费用)。至于其他的小细节,就要由经纪帮忙具体把握了,不要因为过分拘泥于房子的一个小细节,导致对方不同意维修而丢失了一个好deal。

7. 贷款出了问题怎么办?

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买房这个过程是非常stressful 的。很多买家尤其是第一次买房的买家都会担心,要是贷款的过程中遇到了问题怎么办。在买房的offer里,一般会有一个贷款保护条例(mortgage contingency)用来保护买家。如果到贷款保护日(mortgage commitment date), 贷款还没有批下来的话,通常会有两种做法:1. 看是什么原因贷款没有批下来,如果是银行那里还需要点时间的话,可以向卖家申请延期。一般而言,如果延期的时间不是太长对方基本上都会同意的(倘若不同意,可以在贷款保护日当天或之前退出,之前的定金返还);2. 如果是因为买家的贷款能力不够而被银行拒了的话,只要在贷款保护日之前或者当天退出,之前付的定金也能够如数返还。因此,贷款保护条例还是非常重要的,不要因为抢房就轻易地就把它waive了。

8. 过户前的final walk through 是什么?

从下offer 到最后过户交房,中间会有大约1-2个月的等待时间。这期间卖家有可能还是会住在里面,如何保证交房时房子完好无损呢。这就需要在过户之前去做一次final walkthrough, 看看房子的状况和当时做房检时或是和最后一次来看的时候有没有什么不一样,如果房检之后有要求卖家维修的东西是否都修好了。那有的买家会问,如果发现有东西损坏了,第二天就要过户了卖家来的及修吗。这种情况下,一般有两种处理方法,1. 延期过户。但是该方法不是特别推荐,因为会打乱买家卖家原先的计划,过户的金额也会需要重新计算;2. 扣卖家一笔钱。这种做法是比较常见的。根据损坏的程度,买家和卖家商量出一个大家都可以接受的价格。由买家律师扣着这一笔费用,在一个月期限之内如果卖家没有找人修好的话,那这笔钱就可以归买家所有。

9. 签买卖合约当天需要做什么?

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忙碌了那么久,终于看到了胜利的曙光。在过户前一两天,买家的律师会通知买家最后过户所需的金额。买家只要在过户当天带上现金支票(选择网上转账的要提前转好), 带上本人的ID来到律所进行文件签署即可。名字在地契上(DEED)的买家都要到场签字,来不了的话需要提前办好委托授权书(Power of Attorney)。文件签完之后,律师需要交到镇里面进行登记,等登记好了之后,买家就可以高高高兴的搬进新家了。

10. 钥匙通常何时拿?

有些卖家经纪会在final walkthrough 的时候把钥匙给到买家,有些律师会在过户当天签署文件的时候给到买家,也有的情况,卖家经纪会在房子登记成功之后,让买家去某个地方取。要记住,即使提前拿到了钥匙,也不能开始搬家,一定要在成功登记之后,再进家门。

最后祝大家都能顺顺利利地买到心中的DREAM HOUSE!

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