房产交易的千层套路？了解一下总不亏！

大诗小事 1.07万浏览 2021-08-31 发布

我不是房产行业的，我说的话不具备专业性和权威性，我只是分享我的投资经历和看法，并不作为投资建议。
投资有风险，请谨慎。

6月的时候就想写点什么，但是因为拖延症+选不定主题，一直拖到现在。此刻的我仍然选不定主题，所以决定以Q&A的方式，直接汇总小伙伴们最近问我的一些问题。（问我问题的小伙伴多是萌新小白，问题相对基础，大神们请可以直接忽略本文。）

P.S. 我真的不是因为白敬亭今年上了几部剧，增加了很多表情包素材，而我为了发表情包随便找文字内容来凑数。

Q: 我的朋友刚考了房产经纪证，让我买房就找ta，但是ta零经验，能选择ta代表买房吗？

A: 坦白说，我觉得会问这个问题，就代表不太想找ta，只是不知道怎么拒绝ta。

有经验当然好，但谁都有刚起步的时候，不能一概而论，我觉得可以从下面几点综合考虑。

1、无论有无经验，首先要确认朋友是否是真正的朋友，人品好、可靠的那种。湾区加价抢房是常态，要成功抢到房子，本来就是靠出价高。虽然说也有出价排第二名但是成功拿到房子的，但还是少数。如果经纪人品不好，为了自己能多赚一点提成故意让你多加价，除了房子买贵了很冤，每年地税还要多交，实惨。不少论坛上都有曝光一些经纪的“光辉战绩”，例如“三亩九分地”上的【服务评价】板块，大家有空可以去随意感受一下。湾区最不缺的就是厉害的人、聪明的人，但是聪明是一种天赋，而善良是一种选择。

2、职场上很多人是把1年的经验重复用了几年，甚至几十年，但是能力上根本没有提高，而且还可能因为不保持学习，思想固化。用现在流行的说法就是，有些人的多年经验只是无效经验。

3、有些人天生就是做销售的料，或者本来就是对房产这块特别熟悉，自己有投资经验，有人脉资源等等，不排除虽然经验是0，但是能力很强。

4、一些新的经纪在刚入职场的时候是有大神带着或者背后有团队的；也有一些人是一边备考经纪证的同时一边给别的经纪做助理，考到证后再单飞。

5、如果购买的是新楼盘的新房，涉及到的乱七八糟的事情会少一些，会相对简单一点，只要不是太蠢，有责任心，相信没有经验也能搞定。

Q: 要找给rebate的经纪吗？

A: 还是上一题的第一点，首先还是要确定经纪是否是人品好。如果是让你疯狂加价，把成交价抬高几十万，最后再给你一点rebate，这样你不就捡了芝麻丢了西瓜吗？（我是听过不少这样的杯具的）。如果经纪是真的拼尽全力帮你低价抢到房子，还给rebate，那当然很美好啊！但是大家都是出来卖的，你给多少钱，ta就做多少事。换位思考一下，如果你被降薪了，估计你也会选择摸鱼来应付。

少收钱还多做事的，除非是新人刚起步，希望积累经验积累口碑，那就可能全力全心全意帮你，还愿意给rebate。或者就是明码实价的新楼盘，没有那么多能作妖的空间。

这里不是说建议加价的经纪就是不好，我上面说的是胡乱加，为了自己多赚一些提成而忽悠客户加价的情况。湾区买房基本都要加价抢的，但是要看房子值不值得加，加要加多少才合理。等于买爱马仕要配货加钱买，但是其他一些牌子就可以等打折买。

Q：为什么all cash offer会更有竞争力？卖家拿到的钱不都一样吗？

A: 对卖家来说，all cash offer主要有快和稳两大优势：

1、更快过户，更快拿到钱；

如果卖家卖房是着急用钱，cash offer能在7-14天过户，卖家就能拿到钱了。而贷款的offer过户时间需要30天左右。哪怕不是很着急用钱，大家也还是会更倾向钱能早日落袋为安。

2、更安全，更低风险。

贷款offer有在pending中贷款失败的风险，哪怕有pre-approval letter，也不代表一定能贷款成功的。贷款批不下来，或者批下来的额度不足够支付成交价等，就导致交易失败。

交易失败后，房子重新放上市场卖，卖家就要等待第二次卖出才能拿到钱，时间成本增加。卖家经纪也是需要等成功卖出后才拿到提成的，就是卖家经纪付出了2倍的劳动，最后只是拿到1份提成。所以卖家经纪也想避免这种风险，会尽量劝卖家选择cash offer。而且，房子有过失败的交易记录，或者在市场上挂了很久都没有卖出，容易导致买家来压价，导致第二次成交的价格可能不太理想。虽然房子还是那个房子，物理上没有发生任何变化，但是市场买家们的态度变了，就因为一次交易失败，就掉价了，卖家就赚少了。就像都某竹说的，她只有过吴某一个男人，但是大家就会认为她是烂裤裆。

因为cash offer在抢房大战中更有竞争力，但又不是谁都是家里有矿，随随便便就all cash，所以一些房产中介公司就提供帮客户打造cash offer买房的服务。大致就是他们先以他们公司的名义all cash帮客户抢房子，房子抢到了以后再原价卖给客户，客户再去银行办理贷款，把房子从中介名下过户到自己名下。这些中介赚取的就是客户办理贷款期间（大概30天左右）的一个高额利息，赚钱模式有点像过桥贷款。

例如第一名是贷款offer，出价100万；第二名是中介帮客户出的cash offer，出价98万；卖家选择中介的cash offer，虽然少赚两万，但是安全，钱早日落袋为安最重要。这样，中介就帮客户顺利抢到了房子，还比第一名的出价少了2万！花更少的钱抢到房子，cash offer的优势！

但是cash offer就战无不胜了吗？是，但也不是。战胜cash offer就是出价更高的cash offer！特别是湾区，有钱人这么多，永远天外有天，人外有人。一个朋友就说，ta已经加价70万了，结果另一个cash offer加了130万，秒鲨！

哪怕没有别的cash offer，出价太低的cash offer也无用。例如卖家收到的贷款offer都是130万以上，你出的cash offer只有100万，在金额相差这么大的情况下，cash offer也不能产生什么优势，毕竟也不是说贷款的就一定成交不了，大部分房子还是贷款的。

所以这种打造出来的cash offer在抢房大战中能真正帮到多少，大家要根据具体情况多分析。

Q: No contingency又是什么操作？

A: 买房出offer的时候，一般都会带有一些contingency的条款，就是履行合同的先决条件。一般会有appraisal contingency（估计条款），mortgage contingency（贷款条款），inspection contingency（房屋检验条款）等，如果无法满足这些条款，买家可以中止合约，不构成违约，全额拿回下offer时的定金，避免损失。

例如，买家出价200万拿下一个房子，首付20%，贷款80%也就是160万，结果银行对房子的估价只有180万，银行根据180万的80%发放144万的贷款，这时就需要买家自己增加16万的首付来填补。如果买家实在拿不出钱增加首付，那根据appraisal contingency，买家可以中止合约，全额拿回定金。

部分买家即使是能拿出更多的钱来补首付的，也不拿，毕竟估价低了，觉得自己出价高了，亏了。买家利用appraisal contingency赋予的权利，去和卖家“商量”，让卖家降价，例如各退一步，降到190万。我上面聊cash offer时说过，房子因为交易失败重新卖的时候就可能被压价，所以此时的卖家非常被动。卖家答应降价，买家成功压价，买家胜利；卖家不答应降价，买家退出合同，全款拿回定金，没有任何损失。

然而这么操作，是会反噬的。

这一年来，湾区房价疯涨，随便出来一个房子，大家各种加价鲨疯了，导致银行估价低于成交价的概率比以前高了不少，很多交易都会出现贷款的问题。刚开始，买家经纪利用appraisal contingency捞到了好处，成功压了价；后来，卖家经纪们为了避免卖家处于被动，就会建议卖家直接不选择带有contingency的offer。反正现在的市场是卖家市场，卖家根本不愁卖，所以要么all cash，要么no contingency，不然就拜拜，下一个更乖。

所以，offer的竞争力排序就是：cash offer > no contingency offer > 带有contingency的offer。Waive all contingency能提高offer的竞争力，帮助抢到房子，但是买家也要承受一定的风险，每个房子和每个买家的财务状况都不一样，要理智，要冷静，具体问题具体分析后再作决定。

Q: 湾区房市降温了吗？要崩盘了吗？

A: 湾区房市从2021年6月开始是有降温的迹象，但是降温不代表崩盘，不代表降价，不代表买房不需要抢。刚需在，买家们的实力在，房价还是在上涨的，好房子还是要加价抢的；只是过去一年的房市是疯了，而最近大家开始冷静了，价格变回正常上涨。

过去一年湾区房市有多疯？请大家欣赏一间湾区房子，开价80万，130万成交，随意感受一下过去一年湾区抢房的气氛：

过去一年房价疯涨，除了因为zf放水，人工和木材涨价，房屋供不应求等原因，还有一个原因就是“钓鱼价”的推波助澜。钓鱼价就是房子上市的开价远远低于市场价，利用低价格吸大量的关注和人气。买家被钓鱼价吸引，蜂拥而至，非理性加价抢购，房子就容易高于市场价的价格成交。

例如房子的市场价是130万，但是故意设置钓鱼价开价99万，吸引了众多买家来竞价，最后收到了40个offer，被抢到150万成交。然后市场上出现大量“随便一个房子出来就4、5十个offer”，“不加价50万以上肯定抢不到”等的言论，导致部分买家遇到“非钓鱼价”的房子也容易习惯性多加价，买贵了。

而最近市场开始降温，买家们也越来越理智，钓鱼价就没有那么好使了。在Zillow和Redfin上会看到一些房子的asking price降了又涨，涨了又降。这种现象就是卖方一开始想利用钓鱼价吸引大家，结果市场降温，买家们理智出价，导致收到offer的价格达不到预期；然后只好把asking price涨回去正常的市场价；结果又发现涨价了无人问津，而且挂在市场上越久越不好卖，只好又降一点来吸引大家，价格来回横跳。