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F1留学生签可以在美国买房吗?按照这4步就能搞定

F1留学生签可以在美国买房吗?按照这4步就能搞定

懂房子的Flyhomes飞飞
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1121 浏览 2021-10-13 更新 2021-10-06 发布

经常有小伙伴来咨询,”我是留学生F1签证,OPT身份,刚刚开始工作,还可以买房吗?”

答案是:当!然!可!以!

虽然比起普通情况,F1留学生签证在首付、贷款利率上更为严格,但这事也并非无从下手。今天,咱们就详细聊聊OPT身份贷款需要怎么操作!

 

留学生买房第一步-准备首付

如果你是想在房价较高、市场火爆的地区买房,我们建议OPT身份至少手握20%的首付,才有抢房底气。

很多留学生党或者刚工作的年轻人第一次买房,首付都还是需要父母帮忙资助。

而留学生父母从境外汇钱大部分还是采用“蚂蚁搬家” ——少量多次的方式。

介于国内的外汇管制越来越严格,如果有买房的打算,汇钱一定要趁早。并且每一次汇款,让父母留好收据和汇款证明,填好Gift Letter。

🌟当然,如果首付凑不到20%,也有办法买房!

贷款机构为了降低风险,会要求首付不到20%的人购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。这个钱通常为房贷的0.5%-1%。

如果未来提前还款,首付达到20%后就不用再支付这个保险了。

 

留学生买房第二步-了解自己的信用分数

信用分数 (Credit Score) 很大程度上影响了贷款额度和利率,如果想少还贷款、用更少的首付买到更贵的房子,就要好好养记录!

信用历史长短,信用证明渠道的数量 (credit lines),还贷历史,信用类型 (信用卡/分期付款/房贷/车贷)等等都会影响信用分数。

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图片来自网络

信用分数与个人生活息息相关,是需要一定时间去积累的。

🌟最主要的依据就是FICO分数。

看到这个是不是立刻掏出你的手机查查你的Discover app上FICO分数多少?不好意思,贷款机构看到的分数虽然也叫“FICO” ,但是他们的计分方式是很不同的,所以你看到的信用分数和他们看到的信用分数非常不一样,通常他们看到的比你自认为的要低。

你心里觉得你信用分数735,可能在他们那里看到的是710。标准的信用分数范围是900封顶(一般银行app看到那个),但是房贷看到的信用分数是850封顶的~

刚才说了贷款是阶梯定价,通常是20分一级。对于Jumbo loan的话,是760-780是tier 1,接下来就是每20分一档,conventional loan是740是tier 1。不过也不用过于紧张,其实你在700以上都不会有特别显著的差别,如果你真的很棒棒,在760以上,利率会低一点,但是每个月不会差很多的。

🌟怎么提高信用分数:

(1)养成好习惯定期监测你的信用分数。很多顾客直到要买房才发现自己的信用分数很低,一查原来是因为以前办过商店信用卡,刷过一次忘了还款。定期检查一下还是有必要的。

(2)还清之前的信用卡债 + 晚还款的赶紧搞定 + 设置自动还款省着你忘了还 + 每个月的账单出来之前保持自己信用卡的balance在你的总额度的20%以下 + 如果信用分数因为什么原因已经被伤到了,可以靠车贷来养分数,会涨得很快。

 

留学生买房第三步-申请贷款

虽然为了控制风险,不是所有的贷款机构都能为OPT身份的同学提供房贷,但是市场上也仍会有一些选择!(具体有哪些欢迎私信咨询)

利率上,OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些,但和H1B基本齐平。

至于具体可以贷款多少,lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供(本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷),所以参照这个公式,可以大概估算出你能贷款的总金额。

 

留学生买房第四步-开具贷款预批信(Pre-approval letter)

🌟Pre-approval letter一般有两种:

✨1. Pre-approval——贷款机构对你贷款能力最初步的审核,也就是 Pre-qualifiation。

拿到pre-approval letter意味着你已经通过了初步的审批标准。文件的有效期一般是60-90天。

80%的买家都拿的这种approval。因为它审批的过程相对简单,需要的材料少,速度快。

OPT身份申请pre-approval letter比H1B用时久一点,但大部分Lender 1-3天内也可以搞定。

 ✨2. Underwritten approval letter——相比pre-approval letter,underwritten approval letter的含金量就高多了。

Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息,通常需要3-14天。

我们建议所有的买家在下offer之前,直接做underwritten approval。因为有它,就意味着你的贷款基本稳了。

对于卖家来说,看到underwritten approval等于给他吃下了一个定心丸。

🌟在同样的offer条件下,赢面会更大。

❗️这里想强调一下,正规的贷款机构,只要是做pre-approval就一定会有一次hard pull。

之后再在同一个机构做underwritten approval不会额外再pull一次。

❗️不要轻易相信那些不需要提供SSN,不查信用分数的机构。

做pre-approval最大的目的就是保证自己的贷款安全。使用正规机构,正确了解自己的贷款能力才是对自己负责。

希望这篇文章可以帮到有🤔疑惑的小伙伴们吧~

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