经常有小伙伴来咨询，”我是留学生F1签证，OPT身份，刚刚开始工作，还可以买房吗?”
答案是：当！然！可！以！
虽然比起普通情况，F1留学生签证在首付、贷款利率上更为严格，但这事也并非无从下手。今天，咱们就详细聊聊OPT身份贷款需要怎么操作！
留学生买房第一步-准备首付
如果你是想在房价较高、市场火爆的地区买房，我们建议OPT身份至少手握20%的首付，才有抢房底气。
很多留学生党或者刚工作的年轻人第一次买房，首付都还是需要父母帮忙资助。
而留学生父母从境外汇钱大部分还是采用“蚂蚁搬家” ——少量多次的方式。
介于国内的外汇管制越来越严格，如果有买房的打算，汇钱一定要趁早。并且每一次汇款，让父母留好收据和汇款证明，填好Gift Letter。
🌟当然，如果首付凑不到20%，也有办法买房！
贷款机构为了降低风险，会要求首付不到20%的人购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。这个钱通常为房贷的0.5%-1%。
如果未来提前还款，首付达到20%后就不用再支付这个保险了。
留学生买房第二步-了解自己的信用分数
信用分数 (Credit Score) 很大程度上影响了贷款额度和利率，如果想少还贷款、用更少的首付买到更贵的房子，就要好好养记录！
信用历史长短，信用证明渠道的数量 (credit lines)，还贷历史，信用类型 (信用卡/分期付款/房贷/车贷)等等都会影响信用分数。
图片来自网络
信用分数与个人生活息息相关，是需要一定时间去积累的。
🌟最主要的依据就是FICO分数。
看到这个是不是立刻掏出你的手机查查你的Discover app上FICO分数多少？不好意思，贷款机构看到的分数虽然也叫“FICO” ，但是他们的计分方式是很不同的，所以你看到的信用分数和他们看到的信用分数非常不一样，通常他们看到的比你自认为的要低。
你心里觉得你信用分数735，可能在他们那里看到的是710。标准的信用分数范围是900封顶（一般银行app看到那个），但是房贷看到的信用分数是850封顶的~
刚才说了贷款是阶梯定价，通常是20分一级。对于Jumbo loan的话，是760-780是tier 1，接下来就是每20分一档，conventional loan是740是tier 1。不过也不用过于紧张，其实你在700以上都不会有特别显著的差别，如果你真的很棒棒，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多的。
🌟怎么提高信用分数：
（1）养成好习惯定期监测你的信用分数。很多顾客直到要买房才发现自己的信用分数很低，一查原来是因为以前办过商店信用卡，刷过一次忘了还款。定期检查一下还是有必要的。
（2）还清之前的信用卡债 + 晚还款的赶紧搞定 + 设置自动还款省着你忘了还 + 每个月的账单出来之前保持自己信用卡的balance在你的总额度的20%以下 + 如果信用分数因为什么原因已经被伤到了，可以靠车贷来养分数，会涨得很快。
留学生买房第三步-申请贷款
虽然为了控制风险，不是所有的贷款机构都能为OPT身份的同学提供房贷，但是市场上也仍会有一些选择！（具体有哪些欢迎私信咨询）
利率上，OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些，但和H1B基本齐平。
至于具体可以贷款多少，lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供（本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷），所以参照这个公式，可以大概估算出你能贷款的总金额。
留学生买房第四步-开具贷款预批信（Pre-approval letter)
🌟Pre-approval letter一般有两种：
✨1. Pre-approval——贷款机构对你贷款能力最初步的审核，也就是 Pre-qualifiation。
拿到pre-approval letter意味着你已经通过了初步的审批标准。文件的有效期一般是60-90天。
80%的买家都拿的这种approval。因为它审批的过程相对简单，需要的材料少，速度快。
OPT身份申请pre-approval letter比H1B用时久一点，但大部分Lender 1-3天内也可以搞定。
✨2. Underwritten approval letter——相比pre-approval letter，underwritten approval letter的含金量就高多了。
Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息，通常需要3-14天。
我们建议所有的买家在下offer之前，直接做underwritten approval。因为有它，就意味着你的贷款基本稳了。
对于卖家来说，看到underwritten approval等于给他吃下了一个定心丸。
🌟在同样的offer条件下，赢面会更大。
❗️这里想强调一下，正规的贷款机构，只要是做pre-approval就一定会有一次hard pull。
之后再在同一个机构做underwritten approval不会额外再pull一次。
❗️不要轻易相信那些不需要提供SSN，不查信用分数的机构。
做pre-approval最大的目的就是保证自己的贷款安全。使用正规机构，正确了解自己的贷款能力才是对自己负责。
希望这篇文章可以帮到有🤔疑惑的小伙伴们吧～
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