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Wilson Ou Team 卖房送屋检、白蚁报告等十项专业服务!买房送Home Warranty等!美国买房注意事项有哪些?了解各地的房贷补助项目!

Wilson Ou Team 卖房送屋检、白蚁报告等十项专业服务!买房送Home Warranty等!美国买房注意事项有哪些?了解各地的房贷补助项目!

湾区周边君
湾区周边君
4161 浏览 03-02 更新 2021-10-26 发布
Wilson Ou Team
Wilson Ou Team
卖房送十项专业服务;买房送Home Warranty等
3958 Valley Ave B, Pleasanton, CA 94566

加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine表示,经济将会好转,人们将会陆续复工, 资金会持续流入房地产市场,在宏观上看形势不错。房地产买卖的市场将会维持相当的热度。

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下面Wilson ou team跟大家一起看看2021年9月房地产市场与去年同期相比的一些数据:

880沿途城市待售房屋数量

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与去年同期相比,今年9月待售房屋明显较多,升幅较大的城市分别为Alameda、Albany、Castro Valley和San Lorenzo

880沿途城市物业成交金额

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大部份城市的房价都有至少15万以上的增长,价格上升高的城市是Berkeley,上近35万!而升幅高的城市分别为Newark 28%和Oakland 29%

880沿途城市物业售出数量

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上面提到的三个城市Berkeley、Hayward和Newark不但价钱上升幅度大,成交数量的增长皆在30%以上,其中以Newark 44%的增长惊人!

接下来我们看看三谷地区Tri-Valley的数据:

Tri-Valley 三谷各城市待售房屋数量

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和去年同期相比,三谷各城市的都有相当程度的跌幅,这个数据意味著甚麽?我们看完以下两组数据再作综合分析:

Tri-Valley 三谷各城市物业成交金额

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Tri-Valley房屋的成交价升幅非常亮眼,平均升幅为33%,当中以Dublin的46%升幅惊人!

Tri-Valley 三谷各城市物业售出数量

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经过暑假的多番热烈抢购,9月份的房屋售出量无论横向还是纵向比较都有明显下滑,其主要原因包括buyer的购房疲劳,家长忙于安排孩子返校,待售房屋数量减少和房价持续上升导致部份buyer持观望态度等等。

Wilson ou team认为,这些都是正常的市场反应,属于以年为单位的週期性现象,我比较需要注意的是近期发生的两件大事,而这两件事将会对房地产市场深远的影响,无论是否在近期有买房置业计划的你,都应该对此有大概了解。

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1. SB9法案的出台

相信大家对于SB9法案已经不算陌生,虽然法案出台的时间还不长,但是由于其潜在影响之大, 在业主之间的讨论度已经相当高!

法案的中心思想是允许一块地划分为两块地,每一块地允许建多至两间房子,撇开该法案的出发点和实现成本不谈,对于拥有大面积土地的业主绝对是利好消息,因为潜在价值就摆在眼前, 不论你有没有加建的打算,对于财务状况允许的buyer,地大(lot size)的物业一定是值得投资的,特别是SB9法案所产生的红利还没有完全反映在房价之前的这段时间,对卖家而言,地大就是你的王牌!

在卖房的时候,一定要尽可能将地大的优势展现给buyer!至于buyer日后要不要加建,甚麽时候加建,完全可以按照自己规划而行动。因为稀有的资源"地",已经掌握在你手中了!

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2. Conforming Loan Limit 上调

Federal Housing Finance Agency 宣布 Conforming loan limit 由 $548,250上升到 $625,000!这个升幅意味着什么?

笼统的说,就是原本你的首期加贷款可以买到72万5千美元的房子,在贷款上限提高之后,你的购买力上升到80万了。我们拿出房屋贷款计算机,然后掐指一算,举例以3.00%的贷款利息为例,贷款额7万5千美元,30年固定利率,每月供款是$316.20

今年9月San Leandro平均每尺售价为$508, 用比较直观的算法,$75,000 在San Leandro可以买到147.63尺的面积,在寸金寸土的湾区,这147尺的使用空间,对于 Condo 和 Townhouse 无疑是一个不错的提升,当然每一个物业都需要独立分析,这里只是给一个概括性的方向给大家参考。如果你正在考虑买房或卖房,也在寻找精通价格分析的地产经纪人,可以与Wilson ou team联系。

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买房策略分析

经过8、9月的缓和期,房屋市场竞争日渐激烈,一位Danville 的Buyer 9月份中标之后,收到了不少Buyer's Agent的电话,至于这些电话的来意是什么呢?相信有不少有经验的小伙伴已经猜到了!这些来电都是Buyer's Agent打来询问我们中标价位的情况。这有助于他们更准确的掌握市场的动向,让他们出价更接近Seller的目标价位。

这些Buyer's Agent的举动也带出了另一个信息,就是楼市又回到上升的势头,房子的 Day on Market时间进一步缩短,使其他的经纪希望用快的速度了解度楼市动态。

因为在上升的市场当中,如果一味只看之前一个月的售价,很容易就会跟不上市场的步伐,Wilson ou team 就是利用各种有效的分析,帮助客人买到同区同期成交价的房子,如果你也想了解第一手价格分析的资料,想知道更多高效中标的方法,欢迎与 Wilson ou team 深入探讨。

联系电话

  • Wilson Ou:510-520-9691
  • Jimmy Dou:415-816-7622

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在美国买房攻略 | 牢记这些买房注意事项,在美买房才能不后悔

本文由爱做功课的Rain原创整理,资料来源nerdwallet、bankrate等网站,未经许可不得擅自转载,否则将追究责任。图片来自网络,版权属于原作者。

受安土重迁思想影响,我们中国人都爱买房子。来了美国之后,许多人也将买房作为了一件人生大事:美国买房需要哪些条件?有什么买房流程?在美国买房值吗?有哪些注意事项?这些都是我们无时不刻都在思考的问题。

美国大多数地方的房子价格不算高,很多人只需要有一份稳定的正职,就能负担得起。然而,在美国买房还是存在不少坑,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,又或者错过自己心水的房子。

对于第一次买房子的小伙伴们来说,收藏这一份攻略,牢记一些买房时的注意事项,便可以少走弯路,不会为这个人生重要的决定感到后悔。

美国买房注意事项

其它贷款

如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。

买房注意事项
图片来自于@NPR,版权属于原作者

因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。

提前准备好足够的首期及过户费用

虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。

贷款
图片来自于@forbes,版权属于原作者

通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。

比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。

提前准备好Pre-Approval Letter

Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

买房贷款
图片来自于@emetropolitan,版权属于原作者

事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

了解各地的房贷补助项目

除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。

房贷补助项目
图片来自于@Youtube,版权属于原作者

部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:

另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

找个好经纪

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller's Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer's Agent)的话,买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

房屋经纪人
图片来自于@istockphoto,版权属于原作者

所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

买房经纪人返佣金
图片来自于@irealtyflatfeebrokerage,版权属于原作者

怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。

选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。

买房房型
图片来自于@fastsalehomes,版权属于原作者

社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。

事先清楚列出自己想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。

实地看房

不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。

house tour
图片来自于@mymove,版权属于原作者

尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

仔细了解合约内容/聘请律师

在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。

购房合约
图片来自于@istockphoto,版权属于原作者

关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。

如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。

房屋检验

在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。

房屋检验
图片来自于@preprightllc,版权属于原作者

房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

买房要避免的常见误区

在申请房贷期间不注意维护信用记录

美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的审批。

只向一家银行申请房贷

不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

购买超出预算的房子

一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。

没有为将来做好打算

一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。

没买够房屋保险

对于很多人来说,买房子大概是人生里的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。

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