为什么LLC才是投资房建公司最好的形式及哪些人合适做

上一篇讲了我自己的亲身故事以及根据我自身的情况为什么要建立llc来管理投资房。后来有些人就说了，那只要有出租房就要做LLC吗？答案当然不是的！今天我想分享一下什么样的人适合做LLC以及为什么llc才是投资房建立公司最好的形式。

我们知道，在美国开公司选择公司结构，一般会用到以下三种：c corp, s corp, LLC. 不要跟我说什么pc, llp, pllc 这些啊，这些都是在以上三个形式下的小分支。所以不单独拿出来讲了。

👉C corp呢，很简单大家都知道，它是double tax system, 你房子如果成立成c corp, 租金净收入profit年底先按公司税率交一遍公司税，然后profit再传到owner的个人tax return再交一遍个人所得税。租金收入要交两遍税，肯定没人愿意怎么做。

👉关于s corp, 有些人蠢蠢欲动了，说是什么把出租房放到S Corp名下，用租金收入给自己发个工资，然后再把工资全部放进退休计划401k里面去。这么做啊，本身错误就很多，而且如果irs audit起来也是够呛啊。。。🤣🤣能放在401k里面的只能是earned income, 你作为房东收到的租金是passive income, 没有交过payroll tax的，怎么能放到退休计划里去呢？🥸

☝️你如果成立s corp, 一开始很简单，可是后面就会遇到很多问题： ❗️❗️1⃣️S-Corp 的财产出资、出售或清算以及利润分配都有特定的税务方面问题要处理。如果你不是唯一的房子的owner，当房子租金收入向好几个owner分配利润时，也有复杂的税务要处理❗️2⃣️将来如果要转手房子，比如从s corp转给个人，要按照卖房子sale来处理，我们知道，如果房子增值50万以上的gain，你（married filed jointly)就要交capital gain 的税！❗️❗️3⃣️将来如果房子持有人去世，不可以享受cost basis step up。关于这个cost basis是个很复杂的问题，在这里也先不讨论了。

4⃣️最后，S-Corporation 还很多要求，如果没能维护章程、记录任何股票转让等，IRS 会取消你S-Corp 税收待遇，然后就默认为 C-Corporation。然后你被双重征税。

👉所以这样排除下来，LLC是最好的形式。那么，有些人就说了，只有一两套房子也要做成LLC吗？这就是我接下去要讲的，哪些人适合做LLC呢？❓❓

☝️我觉得总的来讲，如果只有一两套投资房，平时也只是做个业余房东，可能放在个人名下更容易一点。成本小，比如你不需要去每年filing公司报税，贷款也更容易一点。关于成立这个llc的费用啊，首先每个州都不同，我这里可以给大家看一个基本的数据。（插入图片），还有一个就是每年的filing fee, $10-500都有，看地区。如果已经在个人名下的房子要转成LLC，你要跟目前的lender沟通，有些非常容易转有些则需要一系列操作。

☝️如果你是想要买房投资下去朝全职房东方向发展的，我建议你还是设立llc比较保险。像我以前有些client就是几十套房子，自己名下根本顾不过来，最后是做成了母公司（holding company)和子公司（就是放在母公司holding company 下面的各个做成llc的投资房）。这种类型的全职房东是可以在报税时在个人税表上做schedule c, 享受20% qualified business income deduction 。🤑🤑