🏡NJ 买房日记：从选区到抢房，心得全记录

房子马上过户了，今天有空来记录一下我们选房买房的来时路~

我家基本情况：

本人结构工程师，对房子略懂；工作在纽约下城wtc附近；无娃；买房目的： 父母来美方便住 + 考虑比租房经济保值。预算1M以内，只考虑single family house。

1. 选址：

确定location我们花了不少功夫，考察了北到ho-ho-kus，西到berkeley height, 南到Edison，东到Long-island好几个区域，综合考虑了价格，学区，地税，交通，华人比例等因素，最后选在了Livingston，NJ。下面给大家分享我们对几个热门区域的粗浅看法：

删除 注释 小图

 

• Livingston

选择Livingston最大的原因就是华人浓度高了，李庄（对，这个镇有自己的中文名）的海运群发货都比别的地方快，匹克球打的热火朝天，甚至听说还有广场舞。除此外李庄本身也是顶级学区，26年niche上在整个NJ排9，由于没有火车站，town又不小，房价比周边要略低。

• Westfield

一个超级美丽的小镇，镇上各种小店可以吃吃逛逛，关键我超级喜欢的学姐买在了这里，很想跟她做邻居的，所以排除westfield真是超级难。这里学区排18，有火车站，交通方便，税却不高，华人比例也不错。

• Summit

又一个超级美丽的小镇，学区更好排第7，这里算是个比较大的火车站，所以这里的房子投资出租价值高，房价要贵，房子数量少成交快。

• Berkeley height

这里是我通勤范围内最西边能接受的town，这里算丘陵地带，森林密度大，空气质量好，因为远了点，房子的院子都比较大，比较安静。这个镇我们挺喜欢，没选主要因为学区不够好。（虽然目前无娃。但考虑到房子还需抗跌和万一以后有娃，所以我们也很重视学区）

• Long-Island

虽然是NJ买房日记，但我们也看过了ny的长岛。长岛真美，学区真好，富人区真豪，没选是因为通勤有点痛苦，而且觉得住长岛有点远离尘世，三面环海不太热闹（纯个人喜好，长岛本身是宝地）

• Bergen County

Bergen County是很多家庭的首选，上岛交通方便，学区又好。但由于我在下城区上班，交通优势就不明显了，对我们来说bergen county房价整体偏高，房子偏老，yard小，我们更喜欢城郊大农村。（又是纯个人喜好，Bergen本身也是宝地）

2. 选房

选定区域后就要开始选房了，我们选房主要是确定1.位置地块2.新旧 3.房型 4. 房子大小

• 位置地块

之前跟一个也买房的朋友聊天，问了他买房最重要的是什么因素，他回答位置地块，原因是房子可以拆掉再盖，但位置和地块是没法改变的。我觉得很对。房子旁边有高压电，双黄线，路冲，flood zone = 硬伤，排除硬伤之后要看朝向，lot的大小，是不是corner lot，形状等等，我觉得这些因素要比房子本身漂不漂亮内饰好不好更重要。

• 新旧

这个问题就看个人了，新房子要贵很多，但好处是现代化，可以领包入住。但也要注意近几年有些开发商赚钱太心急，房子质量很一般，所以买新房也最好去看一下（我妈的小妙招是去看橱柜的板材质量）。我们买的是旧房，旧房一定要仔细挑：地下室看有没有裂缝，尤其是水平裂缝；门窗是否好开，地板是否平，这些都能判断结构是否移位；旧房的空调系统也要注意，如果没有 ductwork，之后想加中央空调需要开墙走管，成本会比较高。还有一个rule of thumb，尽量还是不要买100年以上的房子。

• 房型

旧房的房型在nj最多的几种大概是colonial，split level，ranch， cape cod。多去几次open house看看不同的房型就会有感觉了。我们家的需求是至少两层楼所以会排除ranch，有朋友的需求是不要阁楼那可能会排除cape cod。

删除 注释 小图

 

• 房子大小

这个主要看家里几个人住，需要多少房间洗手间，有俗话是买大不买小，这也是合理的，大房子毕竟的price/sqft 要低，性价比高，不过房子越大价格，tax，保险也会跟着涨，还是要根据自己情况看。

3. 选中介

这一步我放的有点靠后了，因为我们的情况是我们确定了想要买什么买哪里才去联系的 buyer agent，给大家分享一下我们选agent的策略：

• 要不要 local agent

这一点主要看大家“缩圈”缩到什么程度。我也是听同期买房的学姐的经验，才决定把范围缩到李庄这一个 town，并选择这个 town 的 local agent。主要原因是我们看的区都是 seller market（卖方市场），本身就很难抢。如果还在到处开车看房、到处下 offer，时间成本和人力成本都很高。而一旦把范围缩小，当地 agent 的人脉、信息优势会非常明显，买到心仪房子的概率也会大很多。

• 心路历程

我们大概聊了5-6个 agents （中外都有） 才确定现在的 buyer agent。我们之所以这么谨慎，是因为觉得买房这件事里，buyer 和 buyer agent 从激励机制上来说，并不是完全的利益共同体。买家希望能以合理甚至更低的价格买到好房子；而 agent 的佣金取决于成交价和成交速度。但反过来想，seller 和 seller agent 就是真正的利益共同体，都希望能又快又贵地卖掉房子。在这种结构下，如果一个 buyer agent 还能真的站在buyer的立场、帮忙判断价格、提醒房子的问题、甚至为了buyer的利益劝buyer不要下 offer，那其实是放弃了自己的一部分利益。这种 agent 的价值就特别突出。

除了人品之外，在李庄这种一个房子收到10多个offer的市场里，agent 的专业度也很关键。同样一套房，应该怎么出价、当地有没有什么不成文的规则、卖家手上大概有多少个 offer，这些都要靠 agent 去判断和打听。甚至 buyer agent 在圈内的 reputation 都会影响成交率，如果 listing agent 倾向跟某个 buyer agent合作，那么可能不需要出最高价也能抢到房子，这也是我们自己遇到的情况。所以我也在这里墙裂推荐我的 buyer agent，Kami Liu，需要联系方式的私我。

哦对，还有给rebate的agent，我们一开始也有考虑，没有找的主要原因是我们毕竟是first-time home buyer。现在想想幸亏没图这个便宜，就算我们了解需求选房子没花太多功夫，但房子under contract之后也是惊心动魄，要不是我家agent和agent推荐的律师大佬神仙，我们根本不可能在卖家周三下午接受 offer 后，周五一早就 under contract。后面事实证明，如果当时拖到下一周，这套房子就真的会被别人抢走。

写到这里，好像目前能想到的关于选区买房的内容也差不多分享完了。贷款这块我还没彻底趟完河，现在还一脸懵，就先不班门弄斧了。

买房整个过程里，每做一个选择都感觉像是在给自己关一扇门，但很多时候就是要狠下心，既然决定好了，就别再回头。抢房没抢到也别遗憾，下一套会更好。第一次在美国买房，很幸运一路顺利并且遇到贵人。希望这篇记录能给同样在 NJ 买房路上的小伙伴一点参考，也祝大家都能顺利买到真正喜欢、住得安心的家。如果以后还有什么新的心得，我再慢慢补充～