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美国买房不可不知道的几件事
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美国买房不可不知道的几件事

彩虹糖zy2431 彩虹糖zy2431
本文于1035天前发布   1032天前更新
粉丝原创

?写在前面的话?

我本身就是一枚有执照的专业的房产经纪人??‍♀️,但是不像很多经纪人那样营销范围很大,我都是亲戚朋友或者介绍,也算是为身边人谋福利啦?。这里要分享的买房要注意的问题可能有地域性,我说的是大洛杉矶地区哦,别的地方甚至北加州我都没有发言权。

1. 定位—投资?自住?

以60万房屋为例,每月开销

这里的定位主要指买房的目的,也就是你买房是投资还是自住,如果用来自住,那么交通,学区,居民族裔比例等就成为考量重点,而价格很重要但相对来说买到自己喜欢的才是最重要的。如果是投资那么投资回报率就成为主要考虑的问题,价格,地税,物业费等成本问题就是重点(地税很重要!),位置,学区都问题不大,因为同样大小的房子,不同地区的租金差别并不是非常大,所以你可以用更少的钱买更大的房子,赚取更多的租金。不过,越是好区,房价很高,出租的回报率可能不是很高,但是长远的升值空间却是很大的,因为好区的房子往往供不应求。

和国内不同的是市场上交易的房子百分之80以上都是二手房,新房比例很少,但是我们华人对新房是情有独钟(我自己也买的新房)我的建议是新房更适合自住,二手房的投资回报率更高。也有很多人是买来房子先出租以后考虑自住的情况,这种就要看如果未来很长一段时间(至少5年以上)都要准备出租的话,那还是按照投资房来考量,同时评估升值潜力。

(?图中的房屋费用估计是以60万房价为例,每月贷款,地税,保险,物业的开销估计,首付以30%计,图中文字是自动翻译,具体含义和英文会有差别)

2. 房源—筛选

MLS系统

经纪人都用的是同一个MLS系统,几乎市场上所有的房源都在上面,信息透明准确全面,经纪人就是从这些房源中筛选出符合你要求的房子,筛选过程是需要能力的,一定要对你锁定的几个目标城市很了解的经纪人才更容易找到好房子,所以经纪人是有地域限制,如果他本人就曾经住在附近最好,这样会提供很多有用的信息。当然在MLS上看到合适的房子,还要实地去看一下,不光防止有照骗的情况,也要看周围街道和邻居,邻居有时候是非常重要的一点考量。尤其是自主的房子,讲究一个“气氛”,你走进去以后有没有家的感觉,是不是舒服?风水好不好,最简单的判断方法就是你走进去的第一感觉。

3. Offer —出价

看好房子以后就要抓紧时间下offer,是出原价,加价还是减价?这个需要经纪人为你做一个房屋价值的评估,也就是CMA,综合同样类似房子市场成交价和历史交易情况作出的评估,这样你基本就知道价格是合理还是过高,正常交易情况下,不要期望捡便宜,因为卖家在房子上市以前也是做过CMA的,可以说大多数MLS上的房源,价格都是比较合理的,否则价格过高房子会拖时间很久,最终结果还是降价。合理范围内该加价的时候不要犹豫,并不是所有卖家都只选择出价最高的,大多数是诚意很重要,这就看经纪人的功力了。所以强烈建议买房子要为自己选一个好的经纪人代表自己,买房不需要付给经纪人任何费用,费用是从卖家房价里出,只有自己的经纪人才会为你争取最大利益,不要直接找卖方经纪人,这样他一个人同时代表买卖双方,以人类这个物种来说,这种情况可能会对你很公平吗?

4.买房前的准备工作

?在国内的,一定要运到美国,存在银行,贷款的至少要两个月以上,贷款的要在账户放至少2个月以上,且不要有大额支取,不要动就对了,美国没有刷卡买房和提现金买房的啊,资金到位是第一步。有绿卡和公民身份需要本国人贷款的,信用分数很重要,每年有一次在3大信用网站免费索取信用报告的机会,建议提前自己查一下,如果发现问题及时修补,打电话到信用卡公司,试试让他们把late payment的记录取消掉,信用卡的余额不可以超过限度的50%。??提醒大家注意的是,好多品牌商店都会鼓励你办他们家的credit card,什么有返现,首次开卡折扣等等,这种还是劝大家不要去开,第一他查你一次信用是hard request,通不通过都会损害你的credit,另外你一但有晚付款的情况,比如出国了,忘记了,搬家了没收到账单等等,超过30天他们立马就把你上报,这样你的信用分数一落千丈得不偿失。还是多看看北美君找一些实打实的折扣更划算昂!

5.现在是买房的好时机吗?

正在建设中的新房

所有的经纪人永远都会告诉你现在就是最好的时机?不过真正的情况要自己考量,房价的话,相比2011年虽然涨了很多,但仍有空间,利率也是低点,美国经济前景看好,市场活跃,现在确实依然是买房的好时机。尤其是自住的需求,宜早不宜晚,投资的话如果觉得有些地区房价过高,那么选择稍微远一点有潜力的地方也是很好的选择。(那么现在多少钱可以买到一个House那?以洛杉矶东区热门城市来说,至少要50万美金。)

最后如果真的没有下定决心现在就买房的话,那么有RMB的一定要在7月份以前赶紧换成美元存到本地的银行,为资产配置,也为以后买房做好准备。不然以后钱出不来或者再贬值?,那就心里的痛无人说了喔。。

梦想衣橱?

6.个人经历?

说到个人经历,我也是经历了从洛杉矶华人集中的“解放区”一点点移到东区的,从租房到买房,从Flip房子到做房屋管理,从找别人买卖再到自己做房产经纪人,从买破房到买新房,其实也是一个不断学习的过程,so far个人觉得没有什么是比买不动产更让人放心的了(当然过程要严谨), 你辛苦做装修升级投入的每一块钱都不会跑掉,美国法律保护房客,但做房东并不是就让人欺负的角色,买房比租房的优势说白了就是自己有更大的控制权。什么比掌控自己的生活更重要呢?

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