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买一手好房子,说不定隔壁是个帅哥美女
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买一手好房子,说不定隔壁是个帅哥美女

野生大狸子 野生大狸子
本文于948天前发布   948天前更新
粉丝原创

美国的利息不高,若是想自己投资,怎么样才可以有不低的回报呢?如果大家想投资房产,那么,选择的对错决定了回报给我们多少利益和风险。下面给大家提出了看房买房的建议,以及一些考量和比较。希望大家在选房子的时候都可以找到不辜负你们投资金的房子。

售房价格评估

  • 图中是推荐给想要 卖房子 的人的网站。叫做Redfin,如果不想找dealer,可以到这个网站,上面点击home estimate 有MLS的数据,你可以比较看你的房子现在卖出去的话值多少钱,但是需要交15%的费用作为帮你把房子放到网上的报酬。(我个人还是比较推荐dealer,毕竟open house 的时候参观会比较放心,而且交流的问题也可以由dealer代劳)

以下是给准备投资房子的人的建议:

  • 当我们找好房子之后,记得要让dealer帮你做一个房屋买卖价格评估。(好的dealer会主动帮你做评估,那些不大好的就未必会,所以大家要记得提)这个估算,是根据最近市场房屋交易,算你看中的房子值多少钱。若是卖家低于估价大家可以赶紧买下,高于估价太多也可以让dealer帮我们去砍砍价。
  • 如果还没想好哪个州。那么上图的部分截屏是一个美国大型的MLS网站,官方叫做 America's Real Estate Portal. 在这里如果你没想好去哪个州,可以自己选择地图上的一个州 或者输入邮编,看到那里的房子平均价格和情况,想好了,然后再联系那个州的dealer。
    • 需要注意的是,如果有人跟你抢房子可能会高于估价的价格,如果你觉得值得可以继续出更高价抢。(当然大家别因为想砍价而故意挑毛病,文化不同,这里一般选择买房都是看好了的,若是故意挑毛病或者要求送家具,卖家有权也因此多半会选择不卖)

 投资房二要素

1. 租金回报率 

⭐️ 首先,想提升租金回报率,就要提升出租机率。

其中,户型和出租价格很重要。

  • 1⃣️ 选择小户型的。
    • 有的人可能觉得大房子不好吗?原因是,一般来说,小户型的房子是属于比较容易出租的,而且投资房我们也不住,没必要买大房子。一来大房子出租机率比小房子小,二来小户型投资成本也比大户型低。
  • 2⃣️ 找dealer估算出租价格
    • 这样可以保证你的价格符合租凭市场里和你同种类型房屋的平均交易价格,或者让dealers根据他们自己的网内数据来帮你估算一个合适你的价格。⚠️ 不要想着租高价没人知道,这边价格都是透明的,别人找专门的网站或者找dealers就可以知道大概市场价位了。

2.  升值空间

  • 投资房也好,自住房也好一定要买在好地点。比如学区内、市中心、大学城 都是一些很好的地点。这几个地点容易出租,而且有很大的升值空间。
  • 三个容易混淆视线的地段: 靠海、靠机场、靠景点
    • 海景房景色那么美,为什么作为投资房不是最佳的选择?
      • 海景房投资成本高,优美风景拿去出租还不如自己住。其次,投资成本高了租金也一定会比市场平均价高,但租金水平远远赶不上海景房的上涨幅度。一般买不起房要租房的人都会想要市场平均价又便利的。而且如果为了买海景房,于是选择了既不是市中心又不是学区也不是大学城的,出租的几率也会比较低。(但如果你的海景房是在学区或者市中心的那还是可以考虑的…)
  • 选飞机场附近?那还不如选景点或者海景。
    • 首先,噪音大。其次,赶飞机的人要么准时到了要么差点赶不上。如果说有人早八飞机,会提前去机场附近住一晚,那一般会选择住酒店,反正也只住一晚明天一早就去飞机场了。若是来城市玩耍的,飞机场附近的房子其实离很多商店餐馆都不近,既然旅客是来玩的,当然是宁愿选择景点,总不能一直开车找餐厅吧。(当然,如果你的房子打扮的漂亮干净,价格也不高,还是比较吸引来这里的短期1-2天旅行的客人的)
  • 景点那么美,为什么也不是最佳选择呢?
    • 主要是赚观光客的钱,等于在和酒店竞争,可以把自己的房子放到airbnb看看,最近也蛮多人这样租。景点房虽然假期抢手,但长期来说大起大落。旅游季多人租,但是上学季就少人租。至于本地人,注重的是生活便利,景点都看腻了谁还会租你的景点房?

那么,问题来了……

租金回报率和升值空间哪个更重要?

  • 有人说大城市的房子一定有很多租金收。这句话对一半。大城市租金水平,的确会比落后的城市低,但是这种地方由于房价也很贵,因此,一般租金回报率比较低。因为在这些地区,一般情况下租金的平均上升水平都赶不上房价的上升幅度。
  • 那很便宜的房子就一定好吗?首先,房价贵的地方升值空间一般都比较大。比如纽约洛杉矶旧金山等。又比如 学区房市中心等。因为热闹人多所以供需也平衡,想要租或购买这类房子的人也多,并且资金方面也比落后城市有充裕。
  •  
    辛苦一个一个贴上去。。。大小不一样请体谅。。。 

    想要知道投资哪个州的房子,可以先比较一下各州的房地产税,尽量选择房地产税低的州。我在图中帮大家比较了一下各州的税排名(字大小不一样的请各位将就着看吧... 美图秀秀一个一个贴上去的...)。其中,夏威夷的房地产税最低,0.27% 排名第一。新泽西房地产税最高,2.35%排名最后。从图中的数字,大家可以看到,房地产税比较低的都大概在西南部、西北部、或者东南部,而中部和东岸的房地产税,反而偏高。
  • 因此,建议在买投资房的时候可以选择好地区里面较为中等的房价。

总的来说,在不落后且税低的地方投资房地产是不会让投资人失望的。虽然房价过高,租金回报率低,但是只要选好地段,其升值空间是挺大的。从长期来看,选好税低的州,各种税和保险扣掉,剩下的纯收入会比把钱存在银行的利息高。

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