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新手买房的坎坷 | 从买房前到签合同的全方位分享
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新手买房的坎坷 | 从买房前到签合同的全方位分享

来一个烤串 来一个烤串
本文于213天前发布   213天前更新
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2月18日,搞定pre-approval letter,递交offer合同

经过两轮counter offer,2月22日对房子价格达成一致

2月23日,双方签订ratified contract

2月26日,进行7小时的home inspection

2月28日,进行AC and heat inspection

3月6日,双方签订addendum

3月13日,贷款批准

3月15日,预定settlement day,出现了问题

3月18日,与卖家达成协议,成功closing

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买房前

买房不用说大家都知道是件大事,很多财力人力时间的投入。作为新手买家,在没有经验的情况下,除了依靠身边朋友的指导,最好是自我补充信息,比如买两本书好好学习下。我和老公买了两本书,

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相信我,买房前读读书,很有用,能知道更多的细节,也起到相对完整的指导作用。

我和老公从18年4月开始看房子,预定2019年3月买房。从18年4月开始,我俩在周末有空就去open house溜达,碰到过不少agent,也就是房产中介了。每个中介都会询问我俩对房子的期待价位地理位置,很热情的留下互相的联系方式。这个时候你就会发现有的agent比较专业,立马follow up,给你发过去很多房子的链接,总结就是行动迅速回复及时态度热情。我最反感催促你买房的中介,他们经常用的方式就是说哎呀还有好多个买家在看这个房子,你抓紧呀别放过这个房子。我遇到过三个这样的,只要一说出这种话我就完全不给第二次机会了。

我们最终用的agent就是在18年7月底open house遇到的,这位中介是随着我们速度走的,她刚开始都不会问我们什么时候买房,经常约我们出去看房,她带我们看过很多个风景不一样的区域,比较建新房或者买resale。让我们全都感受下会喜欢哪种居住环境。看房时我们也会问她很多问题,比如stucco repair,木地板费用,house builder等等等基础的,主要了解她对房子的认识。直到建立起信任,大概是18年底我们才告诉她什么时候买房。

在这期间,我们看过很多房子,有两个是非常喜欢的,不过错过了,错过了说实话并不遗憾。要记得作为买家你的选择永远比卖家多,保持正常心态,i have nothing to lose.

买房中

在2月16号,我们终于确定要进攻一个房子了,和agent商量好后,2月18号正式行动。agent介绍给我们几个mortgage broker,上午我们打过电话确定用哪位后立马开始递交信息文件,当天下午就拿到pre-approval letter,同时agent把她拟定的offer合同给我们看,我们添加了If buyer is not satisfied with the results of the inspections, the buyers shall have the right to declare the contract null and void and all deposit money shall be returned to the buyer.这也就是个保险措施,万一房子有问题可以免责离开合同。晚上递交给对方。

说到offer,我们根据同小区近一年内卖的同等状况房子价格给自己拟定最高可接受价格,比如600K,第一份offer给的是540K。第一轮counter并不理想,卖家只降低10K,远远不到我们期待的600K。后来卖家没有了耐心,就对所有买家说给我们你们最好的offer,我们会选择最满意的。最终我和老公因为有mortgage commitment letter和非常近的closing date胜出。

在讨价还价的过程中,随时和自己的agent沟通,告诉她为什么我们订的价格是这个,什么是market price,什么是emotional price,什么条件才能justify the house price,主要是给中介更多协商的理由,因为中介会和对方中介说我们的优势在哪,我们出的价格为什么合理,为什么该选择我们。这样对方中介听了会和卖家沟通,真就是洗脑一般的过程,越多越好。

接下来我们签订了ratified 合同,也就是有关房子交易价格和后续发展的。签完之后根据agent推荐选择了周围最好的home inspection来检查房屋状况。说到home inspection,无论什么情况,新房旧房公寓,必须必须必须要做home inspection。非常非常非常重要,即使卖家提前说好不负责修理也要做,因为你必须要知道这个房子能不能买。每栋房子都会存在各式各样的问题,小问题都无所谓,出现了大问题要看修理起来的费用你能否接受,或者你能否忍受出现了这样那样的问题。很重要,必须做。

我们的home inspector特别负责,检查的很细致,于是他用了7个小时...刚开始我和agent还能跟着一些看,后来只剩下我老公能继续活动。当晚根据发过来的报告,我们预约了HVAC inspection,roofers,glass people估算维修费用,然后我们就发过去addendum协议,也就是常说的contingency,对home inspection report里major problems和部分minor要求修理,$100以下维修费用的那种minor就不用发了。卖家会根据这份协议给你他们的offer,基本合理接受签字就行了。

同时进行的还有insurance agent和lawyer。也都是agent推荐的,我们和对方聊过很多遍确定靠谱后就开始合作了。insurance agent帮我们找到价位合理的auto insurance和home insurance。lawyer就是先帮我们预约survey。这时候mortgage也开始各种补充文件,预订appraisal。

这时候要提到著名的escrow account,银行会要求你先存进去10个月左右的property tax和3个月的home insuance。刚开始我以为是这样,开始还房贷的几个月每月先不用交property tax和保险,直到用完存在银行里的那笔钱再开始交。结果太天真,搞明白后才知道那就是笔没利息的冻结存款。所以我们就把escrow account给取消了,当然花了点费用取消,但那也比银行冻结那么多钱那么多年要好。每年我们自己交税和保险,报税的时候也方便。

所以escrow就见仁见智,根据自身情况出发,看看需不需要。

对我个人来说最艰难的是协议价格和home inspection,home inspection过关后真的就精神不紧绷了。我老公他是觉得整个过程处理的文件很多需要时间精力很多。我俩比较细,对文件中的数字,名字得弄得很清楚。现在看着步骤繁琐,等到开始正式买房了,没那么可怕。

最终在预定15后的closing day前一天我们和agent进行了final walkthrough,很幸运的发现了一楼客卧淋浴漏水到地下室,立马延期closing date。跟着水管工找了四天漏水原因,还是找不到。最后18号卖家和我们达成协议是他们负责最高$$的重建淋浴费用,我们自己找人修。当天下午就签合同完成了买房任务。

总结

读本书了解基本信息

通过朋友介绍或是open house挖掘靠谱的agent

一定要做home inspection

保持平衡心态不要焦急

agent,mortgage,insurance,lawyer会互相合作,紧盯全部过程防止出错

祝大家买到心仪的房子🎊🎊🎊

小区里的小池塘
全部重建的淋浴

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