麻州小白买房记

波士顿房似锦 1.85万浏览 2020-05-15 发布

买房向来是人生大事，对于新手来说，整个过程感觉像场充满冒险的旅程，不断打怪，四处是坑，一不小心坑爹又坑己。已经做了多年房产经纪的我，也认为，买房这么一笔巨大的投资，的确比生活中大部分的事情都复杂且繁琐，但在美国这样一个法治环境相对健全，房地产买卖行业悠久的地方，只要稍加留意再加上个靠谱经纪，基本可以避雷成功。今天咱们来简单介绍一下，在麻省波士顿买房的具体流程，和不得不提的窍门。

买房具体流程
1. 贷款申请

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身份限定：
F1学生：在校学生没有工作，无法贷款。但可以把父母作为Co-signer（共同担保人）。不过首付比例需要达到35%-40%。同时学校发的stipend 不能算作工资。
OPT：如果OPT 只有一年，而且马上要到期了，贷款人需至少报过一年的税，信用分最好在700以上，并且公司要证明很大程度上会继续雇佣此人。OPT 三年，或者公司已经在给其办工作签证，可以贷款。
H1B：可以贷款。由于有明确的身份以及稳定的收入，贷款相对容易。首付一般为20%，可以更低，但需要支付私人抵押贷款保险（PMI)
工卡（EAD）：可以。但是身份属于pending期间，很多银行无法对其身份进行明确归类，大银行不愿意接收。

TIPS：
在美国，不是所有的银行都会给外国人贷款，美国的一些大银行像Chase等是无法给持有旅游签证的外国人和持有F1签证没有收入的学生贷款的。因为，他们没有办法确保贷款人在美国能每个月正常还贷。但有为数不多的小银行，愿意承接这样的客户，比如华美银行，国泰银行，Washington Trust Mortgage 等。当然了，每家银行的政策和利率都会有所不同，有贷款需要的童鞋欢迎和Maggie联系。

2. 找房产经纪
房产经纪到底是干啥的?
明确需求+寻找房源：买方经纪的重要的功能是咨询和需求分析。帮有明确需求的客户寻找房源或者帮没有目的的客户明确需求，而这也是APP没有的功能。同时虽然各种APP已经把绝大多数房源汇总了，但经纪还会有些内部网络/人脉找到一些即将上市或是并未上市的资源。
避开雷区：买方经纪最基本的职能不仅仅是帮客户找到适合的，并让客户以最优的价格买到相匹配价值的房子，同时规避那些会在未来带来隐患的雷区也是其不可或缺的功能。比如说，房子里是否有隔热棉。窗户是否是那种单层的透风又不隔音的玻璃，这种外行人看不出来的东西。
Papperwork: 房屋买卖很容易出现纠纷，房产经纪除了帮客户出一份卖方无法拒绝的offer（买房意向书）外，细致的理清其中的各个细节法条，保障客户的权益的paperwork也是他们的主要工作。
看房：一个专业的买方经纪，可以在看房的过程中及时指出房子的缺陷，避免入坑；同时还能与卖房经纪进行有效的沟通，从中建立起一种良好的关系，以便在抢offer 时一击即中。
注意：买方经纪的费用是卖方出，所以买房找房产经纪是免费的！重要事情说三遍！买房不需要付房产经纪的钱！！！免费的！免费的！

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TIPS：如何判断一个房产经纪是否靠谱?
公司资质：美国的房产经纪公司不计其数，但是要说几个老牌的大公司也屈指可数。这些大公司在招聘经纪人时，流程相对正规的，公司的法律机制也十分健全，可以对客户交易过程中所起的纠纷以及经纪所犯的错误起到一定的保障作用。
交易金额：交易额是一个很理性的评判标准，交易量的大小是其业务能力和经验的直接反应。可以适当问下经纪每年的成交额大概在多少，平均每个房子的单价等等。经纪人专用的房源系统 MLS 里面，清楚的记录着每人每笔成交的记录，除了少数的线下交易除外。所以在面试经纪人的时候，可以询问相关信息。
网站查询: 很多像Zillow, Redfin 这样的网站，都会刊登经纪人的信息，客户可以根据经纪的自我介绍，工作经验，以及客户的评价来筛选经纪。
口碑：服务质量高的经纪人，口碑好，自然老客户就多。这点是毋庸置疑的。因此，多让亲戚朋友介绍一下他们合作过的经纪，着重看沟通能力、交易经验、用户体验等！

3. 找房
APP介绍

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Zillow
是美国最大的房地产垂直类信息网站，通过将原本只有房产经纪人才能看到的信息，集中到互联网平台上，变公开透明，以此来提高交易的效率。除了在Zillow 上能浏览房源外，zillow 还有个Zestimate的功能，它采用的特有算法，能用来估算房产市场价值。然而，至于准不准吗，Maggie 之前有写过一篇文章详细讨论这个Zestimate，感兴趣的朋友可以戳这里。看到喜欢的房源只要有open house都可以直接去看房，除非在APP上显示需要预约。

Redfin
Redfin 除了和Zillow 一样作为提供房源的平台以外，他们自己还有房产经纪，也可以进行房屋的买卖。不过Redfin 经纪和我们不一样的地方在于，他们不是一个经纪从头到尾负责一个客户，而是背后有一个经纪团队，客户约看房的时间谁有空就谁去。所以每次带你出去看房的经纪都是不一样的，可能没法从头到尾比较连贯的负责你的买房流程。

经纪预约看房
有的时候如果错过了房屋的 Open House (开放日），可以请买家经纪去和卖家经纪预约进行看房。千万不要自己单独去看房，这样的话对方就会默认你没有自己的经纪，买房时便需要通过卖方经纪来下offer，来做paperwork ，有一些本来可以由买家经纪与买家共同进行的尽职调查，也有可能会被疏忽。

直接现场看房
在美国买房，一般都会有一个卖家经纪和一个买家经纪来代表卖家和买家各自的利益。所以有些人会说，是不是跳过买家经纪，直接从卖家经纪手中买房，offer会更容易被接受。其实并不然。其一，卖家经纪首要的任务和服务对象就是卖家。他为了促成交易所做的一切努力都是卖方利益至上，而非买方。某种程度上双方利益是相悖的，所以买方倘若没有自己的专业人士及时把握和指点，其利益是无法得到保障的。有可能被出高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭等各种无法预估的后果。其二，在房屋开放日之后，卖家经纪通常会给一个offer 截止的时间。如果收到多个offer，卖方经纪必须如实向卖家提交所有的offer，这是地产协会的纪律规定。所以即使某位买家找的是卖方经纪，也无法在offer截止前得知其他经纪客户的出价。唯一的可能好处是卖家买家经纪是一人的话减少了沟通成本，有可能快速达成协议。

4.下 Offer

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竞价
波士顿在夏天的时候通常房较热，竞价买房是非常常见的现象（冬天相对回冷，但是好房子依旧抢手）。竞价的意思就是在卖方给出的价格上面，适当的加价而在诸多竞房者中博得头筹。竞价的过程不是越高越好，所以对市场十分了解的经纪，会帮客户对房价进行准确的估算，以确保客户能够抢到心仪的房子。毕竟卖方方除了看价格外，还会考虑其它的附加条款。

附加条例-下offer时通常会带两个附加条例:
第一是贷款条例，在某个时间如果贷不到指定的金额买家有权退出拿回押金；所以竞价的时候除了考虑价格还会看贷款条例是否足够Strong确保卖方能在规定的时间里拿到房款，这就是为什么很多时候全现款买房能够快速竞房成功，因为不需要等待贷款流程而能够在房子交付的时候马上到款。

第二是房检条例，买房的时候要求进行房屋检查是非常正常的要求，但是在房子非常抢手的情况下要求进行房屋检查会让卖家为了缩短卖房流程并且防止房检出现问题导致买家退出交易而拒掉你的offer。当然房屋检查对于买方是重要的保证，如果加了房检保护条例在offer中，就意味着在一定的时间内做了房检没有通过，或是在房检后和卖家协商未达成一致，是可以退出的。可以进行房检的条目有很多，例如屋子的常规检查，氡气（Radon），虫害（Pest），白蚁（Termites），水质，霉菌（Mold)等等。

如何抢房
在下offer 前，一定要让自己的经纪和对方充分沟通，明确卖家的底线和妥协点，无论是房子的价格，是时间成本，还是想卖给真正有需要的人等等。遇到真心满意的房子，尊重卖家的坚持，争取可斡旋的利益，速战速决是拿房关键。Maggie 之前有写过一篇文章，关于如何让你的offer 脱颖而出，感兴趣的朋友可以戳这里。

TIPS：足够的资金证明
现金买家当然是卖家最喜欢的：Cash is King。除此之外，卖方还偏好选择有多余资金可供紧急应急的买家。如果将来遇到估价低于房价的情况，买家还可以用多余的钱支付银行无法贷的差价，使得交易能够正常继续。所以，一份有力的银行资金证明和贷款公司的预批准信，都是至关重要的。

5. Offer 接受后

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Offer 被接受是件值得高兴的事情，但这在买房旅途中仅仅是一个开始。下面列几个在offer接受后需要注意的时间点：
交买房诚意金（Earnest Money）: 在下offer时，通常情况下要写一张$1000 的支票作为诚意金交给卖方，保障双方的利益彼此约束，卖家也不会再接受别人的offer。如果在卖家接受了offer后，买家无故反悔，是无法退回押金的，但是如果卖房反悔是需要退还押金的。
签合同：签买卖合约时（P&S)，需另外付约房价5%的押金，这些资金连同之前的1000$都会放在卖家经纪或是律师的第三方托管账户中，所以不用担心会有卖家拿了钱跑路这种情况的发生。同时会有几十页甚至上百页的paperwork以及几十个地方需要签名，请和房产经纪充分了解条款明确权利及义务，避免之后的纠纷。
交付钥匙: 最后过户交付钥匙时，买家需要把剩余的金额（余下的首付和银行的贷款）准备齐全。
第一次还贷：第一次还贷将发生在房子过户后的第一个月，在过户时，如果想要今后每月从银行自动扣款，可以向贷款银行索要一份文件；否则，就等每月银行寄账单再自己上网去缴纳。

以上就是在麻省买房的整个流程，希望对那些想尽快拥有自己住宅的你有所帮助，最后祝新的一年，各位在方方面面都能“鼠”一“鼠”二，独“鼠”一帜！顺利的买到心中的那个家！

内容：Maggie & Pepper
排版：Maggie & Pepper
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