2020史上最坑的新手买房贷款经验分享（又名“一个Loan Officer的自我修养”）

Akexua 3.58万浏览 2020-06-30 发布

注：本文共计4801字，阅读全文大约需要10分钟

坐标美东。去年先生抽中H1-B，我也收到EAD准备找工作，在留美形势基本明朗的情况下，我们开始考虑买房。虽然很喜欢目前租住的公寓，但租金高昂又是沉没成本，再加上去年以来相对稳定的低利率，对刚需买房的我们而言相对有利。没想到年初一场疫情从天而降，房贷利率史低的同时，失业率却创下历史新高，于是我原本的找工作计划只好暂时搁置，但也正是疫情让我们更坚定了买房的意向——租住的公寓只有1B1B，真要有个好歹隔离都没处隔离；另外公寓里人来人往，接触密切，终究还是不如有个自己的独立住处更安全。于是今年三月，我们正式开始了自己的买房之旅。

选房的基本策略

关于买房，我们做的第一件事是，按照自己的需求对影响房价的因素进行偏好排序，再根据预算，确定可选房子的大概范围。因为房子永远都是越贵越好，看房越多要求自然就多了，但未必所有的要求都是必要的。为了避免之后陷入不断追加预算的非理性状态，我们决定一开始就把大方向定好，确定买房的“必要要求”。具体而言，由于我们不确定未来十年是否一直留在本地生活，所以Resale Value是首要考虑，而影响Resale Value的关键是Location，包括：交通便利度、社区安全性、学区、医院超市公园等日常生活设施、房产税、网络覆盖情况等。除了location，还要考虑房屋本身的情况，包括：建造年代、房屋朝向、屋内格局、有无阁楼/地下室、院子面积、维护成本等。以我家为例，先生从事IT行业，疫情期间100%在家办公，未来也可能继续远程办公，因此稳定的高速网络十分必要。有些区域公共设备老旧，没有fiber覆盖，所以房子再新也被我们排除在外。又比如，美国很多房子都不是国内那种方正格局，所以客厅和主卧朝北的房子可能会采光受限，但我们非常重视采光，尤其疫情期间，每天在家隔离，如果再见不到自然光线心情真的会很差。所以客厅或主卧朝北的，或者虽然朝南但是窗户很小的，我们也都不作考虑。就这样看了大概六七个房子之后，我们终于选定了目标房屋，卖家由于着急搬家所以也很爽快，当即同意了我们的offer，于是接下来，史上最坑的房贷经历开始了......

Lender的选择

由于是新手第一次买房，对于贷款流程我们也很懵，所以四月底签了买房合同之后，我们一边网上收集贷款攻略和咨询朋友，一边各种打电话shop rate。最初我们只问了大银行，可能是潜意识里觉得大银行比较靠谱，但很多已经买房的朋友都用亲身经历告诉我们，大银行未必是最优选择。比如A银行，我问过的所有人全是差评，据说发生了不少临近closing突然说之前promise 的rate拿不到的事情；又比如W银行，据说办贷款跟查三代差不多，需要提供各种文件证明，非常繁琐（注：以上信息仅基于我在买房期间咨询身边朋友获悉，不代表这两家银行一定不靠谱哦）有鉴于此，我们把贷款目标转向了小规模的credit union和服务较好的正规贷款公司。

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这里就不得不提到本次买房期间最最关键的一件事，那就是我在疫情期间的找工作间隙，业余自学通过了MLO（Mortgage Loan Originator）考试，取得了loan officer的从业资格，而买房那几个月正是我的备考期间，所以自己的贷款经历也就刚好检验了学习成果，也顺便收获了一个生动的反面教材给自己好好上了一课——我绝！不！允！许！自己以后成为这次遇到的loan officer……
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贷款申请初期

由于疫情期间贷款办理速度较慢（注：根据法律规定，一个loan的最快closing不能小于7天；而材料齐全的情况下，通常一个loan大约能在3-4周close；疫情期间可能有所延长，因此建议大家一开始就跟loan officer确认清楚，以免影响closing），在经过大约三天的电话咨询后，我们确定了一家Lender，对方这位loan officer很快就把Loan Estimate（LE）发了过来，但我打开却发现，LE上显示的Origination Charges和当初电话里说的不一样......为什么这个很重要呢？因为Origination Charges代表了在这笔贷款中Lender的收费，它出现在LE第2页（“Closing Cost Details”）第A项，可能包含的费用包括：Administration fee, Application fee, Points, Processing fee, Underwiring fee等。

图片来自于Google，版权属于原作者

根据法律规定，Origination Charges一经确认便不能更改，也就是说，如果你最后收到的CD（Closing Disclosure）上的Origination Charges比LE上显示的金额高，那么多的这些钱Lender是不能向你收取的！（注：根据法律规定，LE上的列出的各项closing cost有的不允许浮动，例如Origination Charges；有的允许10%以内的浮动，有的允许无限浮动。建议大家在收到LE和CD时，务必仔细对比以免被坑）在最初电话沟通中，loan officer告诉我们，他们只收取1 points（即贷款金额的1%），但LE上的points却是1.25%，硬生生多了一千多刀......于是我立刻给loan officer打电话，好在他态度还不错，表示只是手滑失误，会重新调整后再发一份新的LE给我（注：为避免Lender滥用修改LE的方式让多收费“合法化”，法律规定只有特定情况下才可以修改LE，例如不可抗力或情势变更等，且修改后的LE也应在3日内发给借款人）

吸取了LE的教训，loan officer发来的其他文件我都自己重新核对一遍，特别是涉及数字的部分。结果发现，大错不犯小错不断……比如在Form 1003(URLA，即贷款申请表)中，loan officer写错了目标房屋的地址，写错了seller’s credit（注：即应由卖方支付的closing cost，在conventional loan中一般不超过3%）的金额，甚至错把我们标注成非first-time home buyer……最后我把自己mark-up的版本发了回去，提醒loan officer注意修正，这才算完成了贷款的申请环节。

图片来自于Google ，版权属于原作者

贷款审批阶段

接下来就进入了贷款审批环节，殊不知我们的贷款审批相当坎坷……比如H1-B 的证明材料，因为我先生是去年抽中的H1-B，之后一直没有出境，于是护照上自然也没有美国大使馆签发的H1-B签证，只有一张I-797作为H1-B获批的证明。在初次电话沟通中，我们特意询问了loan officer这种情况是否影响贷款办理，对方表示没有影响，并且让我们提交了这张I-797作为身份证明。谁知在贷款审核了近1个月后，某天Processor突然发来邮件，让我们提供绿卡或者H1-B签证，否则可能会影响贷款批准......当时我就惊呆了！这这这，跟当初说好的完全不一样啊！彼时贷款已经办理了一个多月，临时更换Lender会非常麻烦，于是我们赶紧给loan officer和processor各种打电话，反复解释I-797和H1-B之间的证明关系。经过提心吊胆的两天之后，对方终于发来邮件说，嗯没事了......（注：大多数Lender都是可以办理H/L签证贷款的，但还是建议大家在申请贷款初时，就确认清楚具体要求或有无特殊限制）

又比如，某天processor发来邮件说，请你们尽快提供材料，否则可能会影响贷款批准......我一看，哈？这些材料早就发过了啊！于是赶紧联系房屋中介和过户律师，他们都表示所有文件之前早已发过，甚至还发了两次......于是因为收集材料这件事，各方完全鸡同鸭讲，信息严重不对称，情急之下我甚至考虑是不是干脆开个电话会议，让各方一次性核对清楚。幸亏先生码农出身，检查了一下邮箱设置后提出一个假设：是不是他们的邮箱接收附件大小有上限，所以压根没收到啊？于是我们赶紧给processor打电话，最后证实果然就是这个原因......（注：很多loan officer手上因为有大量业务需要办理，所以在贷款初期他们可能不太会关注你的loan，大多是等到快closing了才开始审核你的材料，因此之前发去的材料他们未必马上就看，建议大家多盯一盯自己的loan officer，隔三差五发个邮件确认一下贷款审批进度）

Closing（过户）当天

    如果你认为这些就是史上最坑的房贷经历，那真的是小看了我们的loan officer和Lender......

    转眼到了过户当天，原定早上10点去律所签约，结果8点半突然收到processor的电话，说签约文件还没准备好，能不能换一天closing......（此处省略一万字骂街术语）当时我明显感到自己的瞬时心率冲上了180，closing date当天早上因为文件没准备好临时放鸽子可还行？！关键是，我们这个贷款，30年固定利率conforming loan, 首付25%因此不涉及PMI，工资单税表清晰明确，所有材料要啥给啥，房屋因为估价较高甚至连appraisal都不用做，所以我完全想不通为什么这样一个简单明确的Loan将近一个半月时间还做不完？！

    我和先生用最后的理性克制住了发火的冲动，当即一个联系房屋中介和律师，一个联系processor，试图弄清楚到底还差什么文件，以及最快何时才能签约。毫无意外的，房屋中介和律师都崩溃了；更糟的是，因为卖家一大早已经签约完毕，现在突然天降噩耗，卖家也崩溃了......然后终于联系上了processor，对方表示其实所有审核都已完成，而且也没有问题，只是他们内部系统上还没走完流程，简单说来就是，只要在他们系统里点击一下“同意贷款”，就完事了！......我说那这个“同意”由谁来点呢？对方表示他也不知道，反正不是他负责......我于是出离的愤怒了。

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电话一挂我立刻research了Lender的信息，终于找到对方一个manager的联系方式，果断发邮件投诉，声色俱厉，指出你们这种行为非常不professional，完全就是瞎搞，我们一定会投诉到底！没想到竟然收到了回复，说会将我的投诉转发给这几个loan officer的direct manager。这时已是上午11:30，本该是欢欢喜喜签约的时间，然而我和先生却大脑一片空白......

事情的转机出现在12点，processor来电说，好消息！“同意”点过了！文件可以打印了！今天可以按原计划过户了！……如此过山车一样的大起大落除了太刺激了我还能说啥……于是赶紧联系房屋中介和律师，一番协调之后，我们被临时安排在下午4点签约，这才算长舒了一口气......

看到这里，如果你认为这就是史上最坑房贷的全部，那你还是小看了我们的loan officer和Lender......别忘了，Closing date这一天还没过完……

下午4点，我们如约前往律所签约。不同的州过户签约流程不太一样，本州规定是：律师递给你一份文件，告诉你大概内容，然后告诉你需要在哪里签字，通常说来，由于需要签字的文件很多，一般人不太会当场再细看文件的具体内容。但是呢，由于我是律师出身，对于在文件上签写自己名字这件事情格外谨慎，所以我习惯性的在签名之前大致浏览一下文件的重点信息，比如数字、日期、特殊条款等，没想到这一看还真发现了一个大问题......有一份需要签字的文件是First Payment Letter，即告诉借款人首次支付贷款时（注：通常是closing完成当月后再隔一个月，比如5月8号closing，则首次支付贷款一般是在7月1日）应付多少钱。

图片来自于Google ，版权属于原作者

我发现这份First Payment Letter列出的税费和之前LE/CD上披露的不一样，大概多了600刀。前面说过，由于贷款期间我正在自学MLO考试，所以loan officer发来的所有文件，包括LE、CD、各种disclosure等，我全部一一核对过，需要交纳的房产税我也在county的网站上查询确认过，所以这凭空多出来的600刀房产税让我非常困惑。我小声问了一句先生，他说可能是第一个月比较特殊吧，我想想也对，再加上后面还有很多文件要赶着签字，于是就没有问律师。没想到，签约完回家的路上，我收到了房屋中介的电话，吐槽我们的loan officer办事不细心，把ALTA Settlement Statement（注：即最终closing时的费用明细单，与LE和CD不同，它不是法律规定的必须文件）上的房产税算错了，硬是多算了600刀，而且也看不懂这600刀是怎么算出来的，不过好在律师发现后及时改了过来，所以签字的版本应该没有问题……听到这里，我的脑袋嗡的一声就炸了......赶紧掉头回律所，请律师再仔细核对一遍今天所有签过字的文件，是不是还有漏网之鱼，比如我发现的那张First Payment Letter。于是下午5点，我们又一次来到了律所，重新补签了更新后的文件，这鸡飞狗跳的房贷事件才算告一段落......

后记

就在我写下这篇血泪经验之时，房屋中介给我发来了消息，吐槽他的另一个客户，也是同一个Lender和loan officer，竟然再次发生了closing 当天通知客户无法签约的事情（要不是亲身经历我真不敢相信，编剧都不敢这么写，可见现实生活往往比电视剧狗血太多了）……我赶紧介绍了邮件投诉的经验，希望对这位同病相怜的借款人有些帮助。

经此一役，我深刻的理解了学习的重要性，尤其对于新手买房来说，真是步步为营处处有坑，而多做攻略和research可以有效避免一些雷区，特别多学习一些贷款相关的法律常识。比如法律规定，Lender不可以在借款人收到LE之前，并且明确表示出继续往下做贷款的意愿之前，收取任何费用，除了credit report fee。于是我想到我们在shop rate时，有一家lender的loan officer在电话里让我们先交250刀的“deposit”，之后再从closing cost里进行抵扣。当时我就呵呵了，果断拒绝并且屏蔽了这位loan officer的电话。

又比如，法律规定loan officer必须向借款人告知贷款的APR（Annual Percentage Rate），APR不同于贷款利率，它的涵盖范围比贷款利率更广，反应了贷款利息和其他cost之和。但是APR到底包括哪些cost呢？每家Lender的规定各不相同，所以在shop rate时只比较APR的绝对值大小是不够的，一定要问清楚loan officer他家的APR到底覆盖了哪些cost。诸如此类的问题还有很多，总之还是建议大家善用google，在买房之前多做research，closing时对于数字等重点信息尽量再多看一眼，顺顺利利的买到自己心仪的大house！^_^