干货 | 巧用Cash-out Refinance贷款融资

芸仔 2.62万浏览 2020-08-11 发布

快报上貌似没有专门讲cash out refinance的，和朋友聊天的时候也发现很多人没有听说过这种贷款类型，今天就专门跟大家分享一下我的经验吧。这篇内容全部基于我的专业知识和实际经历，请勿转载：）

什么是cash out refinance

融资神器

Cash out refinance 除了个人贷款，其实更广泛地用于地产公司的融资。先给大家举个例子：

假设我是一个地产商，用1000万买一块地皮，向银行借了600万，也就是60%债权比（loan-to-equity ratio）；
三年以后，我在这块地上盖了一个公寓楼，出租率很高，现在我的楼盘估值5000万；
于是我向银行申请 Cash out refinance，还是60%的债权比，银行通过评估认可我5000万的估值，于是付给了我 5000*0.6-600=2400万的现金（方便起见假设本金不变）。

你看，这下我就“空手套白狼”，用手头的资产/同样的抵押物，兑现了2400万，并且可以用这笔现金继续投资其它地产项目。

所以可以看出，不同于一般意义上为了【降低利率】而进行的refinance（再融资），Cash out refinance（套现再融资）的另一个主要目的是兑现资产、增加现金流。

图片来自于@Clipartmax，版权属于原作者

适用人群

虽然个人房产的收益一般没有企业这么惊人，但我觉得套现再融资在以下情况还是值得考虑的：

房屋升值许多：类似于上文的例子，在房屋价值比最初贷款时增长许多的情况下，套现再融资是【不用卖房就可以兑现增值】的好方法；
全现金买房：纽约的业主们一定知道房市的疯狂，有的顶尖学区不用全现金是抢不到的……对于能够筹到短期现金流的朋友，可以考虑利用套现再融资【抢到房子后再贷款】；
等待合适的利率：对于现金充裕的朋友，如果觉得买房时利率过高，也可以先全款买房，【等过几年利率合适的时候再贷款】取出现金流，这样就不用付两次贷款手续费了；
套现投资：钱放在房子里是没有任何收益的（取出现金也并不影响房屋升值），所以如果你有很好的投资机会可以获得比贷款利率高的收益，就应该【贷款用于投资】；当然这里一定要强调投资需谨慎，特别是在这种加杠杆投资的情况下，有血本无归房产没收的风险；
急需现金：比如【供孩子上大学】。当然一般的贷款都有短则几周长则几个月的周期，所以如果是治病救人之类的需求还是得综合权衡一下。

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疫情期间贷款攻略

其它地方能查到的基本贷款流程我就不重复了，主要针对疫情期间贷款和套现再贷款分享一些经验。

Tip #1 做好持久战的准备

我们一直有关注利率市场，所以在三月疫情刚爆发、利率第一次触底的时候就开始贷款申请了。Rate lock之后，我们【整整等了三个月】，在rate lock失效当天才close，而且还是在多次催促银行业务员的情况下。最近Refinance量创新高，所以大家做好准备，过程中记得多向业务员问进展。

Tip #2 选择合适的Lender贷款

直接贷款机构一般分两种，一种是银行，用自有资金直接借贷，比如Wells Fargo；另一种是贷款机构，也算direct lender但没有自有资金，比如LoanDepot。在疫情期间贷款拥挤的情况下，【银行一般比贷款机构更加灵活】。比如我们最初找的一个贷款机构，因为业务量激增，要求贷款申请批准以后才能rate lock，以免贷款人只是shop around。但这需要至少几周的时间，在市场变动这么快的情况下我们希望随时在合适的利率rate lock，最终没有选择他们。

另外，【疫情期间并不是所有的银行都提供Cash out refinance 业务】。比如Wells Fargo差不多三月中旬那阵子就暂停套现再贷款了。所以一定多问几家。

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Tip #3 找对懂行的Loan Officer

这点对于任何贷款都很重要，但对于套现再贷款这种相对少见的业务更重要。不同银行给我们的报价能相差将近1%……甚至同一家银行的不同loan officer报价能相差近0.5%……一般利率是Cash out refinance > Refinance > Purchase rate，但我的banker给到的价格基本跟Purchase rate差不多，所以好的banker不仅要懂流程更要懂利率。

这里强烈推荐大家用Nerd Wallet上的mortgage rate做参考，一般每天纽约时间上午11点更新。我查了几家大行官网的贷款利率表，跟Nerd Wallet上的一样，最后拿到的利率也一致。做金融的朋友也可以在Bloomberg上查30Y UMBS判断走势。

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Tip #4 对不合理的估值提出争议

套现再贷款没有买房抢deal的压力，所以时间上更充裕一些。【如果你对房屋估值有异议，而且估值结果对你的利率有较大的影响，一定要提出来，不要怕麻烦。】我们这次拿到的估值不知道为什么比各种网站上都低很多，导致债权比正好卡在60%多一点点。贷款银行规定60%以上就要收点数，虽然和总体费用相比不算多，但绝对是一笔完全没必要、可以避免的支出。

我们这次也最终成功修改了估值，跟大家分享一下经验吧：

首先，跟你的Loan Officer沟通，因为估值争议是需要银行提交申请的，不可能由借款人直接向估价员申请（再次说我们的Loan Officer真的很好，不仅同意申请，还给我们提供了很多建议）；
然后，划重点，给你的appraiser打电话（一般appraiser上门前都会主动联系你约时间），真诚一些让他明白你的处境，解释清楚你不是故意找茬，明确你希望估价调整多少，最后告诉他你会通过银行交申请，这样提前打声招呼也表示对他的尊重；
之后，写一封dispute letter给Loan Officer用于提交申请。注意，【这类dispute会先给到估价公司的特定部门，他们通过后，才会向你的appraiser询问意见】。很多人说comparable sales是dispute letter唯一重要的部分，但其实那主要是给appraiser看的，估值报告中的明显错误和你的心理估值对于过初审来说也非常重要——一般心理估值和报告偏差较大的案例才有可能过初审，而报告中任何一点错误甚至容易产生歧义的地方也都是有利论据。所以这也是为什么我说第二步尤为重要——你提交的心理估值可能比你需要的调整量要大很多，所以提前跟appraiser说清楚，也不会让他觉得你挑出来的各种小疏漏都是故意找茬儿；
最后就是等结果了，一般需要两三周的时间。

暂时就想到这些了，希望对大家有帮助：）