疫情期间考取德州房地产经纪人执照

爱做梦的Rebecca达拉斯房产经纪 2.97万浏览 2020-11-18 发布

（本文会会中英文夹杂，介意的渗入哦）

说起房产经纪人执照，我是一把辛酸泪。来美四年，我在不同的州尝试过三次，试过四五个online的课程，最后，终于在疫情自我居家隔离期间，拿到了德州的房产经纪人执照。趁记忆还热乎，赶紧写下我的个人经历，权当记录，也和有需要的小伙伴们分享经验。

什么是房产经纪人？
提到房产经纪，你的第一印象是什么？我第一次知道realtor是大学看绝望主妇里妖娆的Eddie

有没有怀旧的童鞋，有点跑题哈哈

或者是这个印象哈哈：

我在上海搬过七八次家，遇到过好中介

我心目中美国的房产经纪更多是这样的：

在美国，房产经纪人需要经过严格的学习、考试、审批，拿到执照（License）才可以经营。在德州，大名鼎鼎的TREC还会始终监控着每个房产经纪的行为，保护消费者。房产经纪细分为Real Estate Agent和Real Estate Broker，Agent相当于是菜鸟，考取了执照不能独立经营，需要挂靠在Sponsor Broker下面才可以开始带客户看房(Show property)，或者帮助客户卖房（listing property）。事实上，每个房产经纪人都相当于是自雇业主，因为挂靠在Broker下面，不仅没有底薪，反而要给Broker缴纳一定的desk fee，mentor fee等等，成功交易之后还要和Broker分享提成（Split commission）。所以这不是一个简单的职业，有数据显示，有94%的新经纪人在第一年就会被淘汰。

如何考房产经纪？
各个州有不同的规定和要求，例如
加州：3门课，135个课时
https://www.dre.ca.gov/examinees/RequirementsSales.html

纽约：1门课，75课时
https://www.dos.ny.gov/licensing/re_salesperson/re_salesperson.html

德州要求相对来说是比较严苛的：
https://www.trec.texas.gov/
德州： 6门课，180课时
            Principles of Real Estate 1
            Principles of Real Estate 2
            Law of Agency
            Law of Contract
            Real Estate Finance
            Promulgated Contract Forms
最终考试：National part：85题（正确率70%以上，2.5小时内完成）
State Part：40题（正确率70%以上，1.5小时内完成）
考试要求：
年满18岁
有美国合法居留权
完成相关课程
通过资格证考试
通过背景调查
考证相关费用

课程选择
鉴于我有两个小小娃（3岁+2岁）、疫情，实体授课不太适合，我选择网上课程。TREC官网上可以查看经过认证的网络课程，可以随意挑选。
建议：在Google上搜一下provider的评价，或者能够先试一下课程，看是否对自己的胃口。
我个人试过
realtor EU（99$）——只有音频，考验听力和记忆力，不推荐
Express（大概350$）——课程设计逻辑不对我胃口，内容干巴，pass
The CE Shop（400$左右）——我最后选择的这家，内容深入浅出，互动性强（免费试课）
（个人建议，请酌情考虑）

考试费用
申请费：205
考试费：54
打指纹：38.25

我的考证时间线（Timeline）
3/30/2020 注册网络课程
10/16/2020 完成六门课程学习，拿到6个certificates
当晚登陆TREC官网Submit Application
10/22/2020 TREC批准考试申请，拿到TREC ID（预约考试必须）
10/26/2020 预约State Exam on 11/12/2020
11/12/2020 参加State Exam考试，当场拿到通过通知单
11/13/2020 IdentoGO预约打指纹（建议State Exam之前就预约，因为很难约）
11/15/2020 收到TREC邮件通知，拿到Real Estate Agent License（此时是inactive状态）

可以看到我网络学习整整用了六个月，如果你只有一个娃，预计可以缩短一半，如果没有娃，一个月足矣！通常我都是在二人睡着之后（至少晚上九点半之后了），要是想在二人清醒的时候学习，结果就是笔记本不保：

娃捣乱乱画，囧

当娃在我旁边闹腾时，我只想（想想而已，最后放弃白天学习，改为晚上囧）：

考试当天
我是早上八点考试，需提前半小时到考点，必须戴口罩和两个ID证明。我提前了45分钟到，还坐在车里复习了一下笔记。

边学边把难点写下来，有助于记忆~

我进去的时候考点负责人还在忙活擦拭桌面，布置的很温馨，就是一个很cozy的办公室。核对完信息、拍照之后，我把个人物品车钥匙之类放到门口小柜子，跟着负责人进了考试间。是一个大概二三十平米的小房间，里面靠四面墙各放了一台电脑（脑补一下网吧陈列๑乛◡乛๑）。墙角有一个摄像头，房间隔音效果还可以。负责人给我一个wipable board和马克笔，和纸巾就出去了。前15分钟先熟悉考试系统，可以mark不确定的题目，回头检查，电脑自带计算器，所以不用额外带计算器也可以。我做了一会儿题，又来了一个印度人一个黑人，我们仨就在里面一起埋头做题，只能听到咔咔的鼠标声。考试没有规定的break时间所以要喝水吃东西上厕所，就得举手，负责人会进来把电脑锁上。我做完检查了一遍，就提交了。
负责人进来收拾我的桌子，跟我一起出考试房间，刚出门她就告诉轻声说了一句：“Congratulations!”
我还问了一句:"Did I pass?"
她说：“Yes. You passed both parts(National and State). Not so many people pass two parts at first try.”
我心想，真的吗？这考试有那么难吗？我本来担心最终考试题会和平时网络课程的不太一样，事实是，基本差不多。平时学习的时候认真看内容，多做题，特别突击记忆难点，通过不是很难。
然后负责人递给我两份考试通过通知单，我就解放了！
本来我给老大学校请了假，没想到我考完开车回到家，给二人整理了一下，还能按时送他上学！完美！
备注：考试一共三次机会，三次以内只要再交54考试费就可以继续考试（只需重新考没通过的那一门，national或者state）。三次过后，就需要重新上网课再申请考试。

挑选Broker
要带客户看房，或者帮客户卖房，必须要挂靠Broker，目前我还在筛选Broker，留到以后再分享。

我心目中的好房产经纪人
怎样才能算是一个好的经纪人呢？必须是特别外向，自来熟的性格吗？虽然房地产行业是一个people business，要接触很多人，但我认为性格外向与否并不是决定经纪人好坏的根本。
在美四年，我经历过卖洛杉矶的房子（接触Seller Agent），搬到德州购买新房而且是New Construction（选地盖新房，接触Buyer Agent）。我总结了我认为的好经纪人特质：
1. 服务精神
洛杉矶的经纪人是一个有几十年从业经验的老牌经纪人，美国白人，看着很精神，卖房前需要他安排人打扫、修补、装饰我们的房屋，确保Open House那天房子是完美的。我印象很深刻的是，他开着保时捷还是玛莎拉蒂跑车，穿着笔挺的西装，和他的助理在我家做最后检查，发现浴室镜子上面一排灯泡其中一个不亮，毫不犹豫的就自己爬上去拧灯泡了（看得出他平时不经常干这个Handyman活儿，拧了半天···）。关键时刻，需要自己动手的还是二话不说就上了。
2. 耐心
买卖房屋是设计大笔金钱的交易，有的买家可能看几百个房子、有的看五六年，才会决定买（毫不夸张，我认识的朋友里面有选择困难症的~）。这时候，不是考三寸不烂之舌，或者光鲜的外表就能促成交易，而是真正耐心的等待客户，等待合适的时机。我关注的油管播主Graham Stephan有很多视频分享他的realtor经历，有一期就特别提到服务和耐心的重要，一个客户看了六七年房子，最终决定买了一套百万海边别墅。
我个人在盖新房过程中，涉及新房里装修upgrade选择，builder给了一份22页项目和价格表（如下）

对于刚来美国，对造新房一窍不通的我来说，全靠远程和经纪人电话一条条沟通、询问才定下来。经纪人全程没有一点不耐烦，我非常佩服。
3. 专业
在洛杉矶卖房前，我们一共面试了三个经纪人，我们挑选的经纪人，一对白人夫妇和一个华人经纪人。对于卖房的客户，确定房屋售价是关键，但是夫妻档和华人经济都没有展示出很积极专业的房屋估值专业度，估值严重偏低（我们实现自己在zillow，redfin上研究过邻居已售房屋价格，加州是公布出来的，德州不会在这些网站公布最终售价）。我们最后挑选的经纪人一进来就递给我们一本厚厚的资料（如下）。根据他的分析，最终我们选择他定价的上限list房屋。结果是什么，我们的房子还没等到Open House，第二天第一对来看买家就下了offer，还在我们的基础上加了5000$。证明我们挑选的经纪人对房屋的价值预估是准确的~！