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#Mia看房产#尔湾房产交易概览(50周),节前一波狂潮

#Mia看房产#尔湾房产交易概览(50周),节前一波狂潮

ciaomichela
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855 浏览 2020-12-07 发布

大家好,我是Mia,每周会分析尔湾的房屋成交情况,以便可以更好地判断市场。

上周尔湾成交75套房子,再上周是48套。我以为的节日前低潮,居然是我想的低潮,本期成交量还是居高不下,并且很多房子加价。

最低成交价41万;
最高成交价295万。
woodbridge成交9套为最多。
新房交易4套;
二手房交易71套;

新房市场

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每次都要重申的是,建商建的新房子不全会挂CRMLS系统里,我从系统里扒下来的数据不能代表全部,只能在很有限的程度帮大家做个参考。本期新房有4套,并不是真的只有4套新房成交,只是我们的系统里没有显示,很多抢手的房子很快就卖了根本不需要挂系统里。

这周过户新房两套portola springs,两套Altair的Lennar的luminer。portola springs的新房子,我会推荐montara多一点,相对于位置和户型都不错。celeste过去一年多涨价蛮厉害的,位置是离新开的小学近,可以走路到。Altair里面Lumiere的样板间终于卖了,放了4个多月,最后被还了挺多价格的。

不要、不要、不要自己去买,买了就是吃亏了。最近跟朋友聊起有人买卖房子要避开agent的问题,为什么要避开agent?卖房子agent帮你好好打理下能卖到更高的价格,买房子agent能帮你争取更好的价格和谈更好的条件。避开agent一点好处都没有,只会吃亏。我现在就告诉你为什么:

对于买新房,没有经纪人是没有办法谈优惠的。自己走进去的客人,理论上讲开发商不能给你便宜,因为如果他们对于自己进门来的客人都给优惠,就没经纪人再愿意带客人去了。市场不好的情况下,有些小开发商怕客人走掉所以会直接跟客人说便宜多少,但其实是不合规矩的。经纪人能帮你谈价格,有经纪人绝对是可以省钱的。不要想着没有经纪人开发商能便宜更多,不可能的,因为经纪人的佣金是单独批出来的一笔钱,类似于广告宣发费用,跟房款完全没关系的。

对于买二手房,经纪人就相当于你的律师,把你做当事人来为你争取权益的,买卖过程中其实有很多坑,一不小心,你的权益就会受到侵害,你没有经纪人,就会由卖家经纪人来掌控局面,你的立场就没有办法为自己维权。我帮客人买二手房,帮客人要到很多该有的东西,这个时候,有经纪人为你抗争,结果是绝对不一样的。

总而言之,对于买家来说,无论如何,经纪人佣金都是不需要买家出的,所以为什么要拒绝经纪人呢?

二手房市场

价格最高的成交价为289万9000, 挂牌价323万9990,降了34万990。位于Altair,5房6卫,室内4686尺,占地6916尺。合每尺$618,建于2018年。

Altair: Lennar开发的Luminer,今年七八月份的时候样板间release出来的,营6个户型,我记得有三个户型当时就卖了,剩了3个户型,断断续续地在卖。样板间的价格通常是偏高的,因为它包含室内极致的装修,甚至家具。但是在无人问津的情况下,是有机会去谈个好价格的。一切都基于那句话。价格取决于供求关系。那几套popular的户型,也是需要排队看运气能不能买到的。

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说几套还不错的:

三房condo挂牌价为83万9,成交价83万5,成交价降了4千,3房2.5卫,室内1633尺,合每尺$511, 建于2016年,位于cypress village,HOA 325刀/月, 特别税2068刀每年,上市到出售7天。

cypress:这个地图位置标错了,比较熟悉cpress小区路名又找出来了,其实是在cypress的分小区,cpress east,就在cypress的马路对面,离大公园比较近。这一块儿我说过不少次,是隶属于cypress但是跟cypress不是一个HOA,特别税要便宜一点,又能就近享受大公园的设施和资源,可以考虑。离133比较近,但是不吵。这套户型也是最常写的经典户型,院子大小也比较常规了,唯一缺点是两边都连着,如果是边套那就是抢到就很幸运了。

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四房condo挂牌价为89万9. 成交价87万7500,降价2万1500,4房2.5卫,室内2155尺,合每尺$407, 建于1976年,位于woodbridge,HOA 475刀/月, 特别税没有了,上市到出售34天。

woodbridge: 这套我觉得照价格看,房子不错。虽然是老房子,但从室内面积和房间数来说,都是好价格。有一面墙连着。位置很好,正好在woodbridge著名的loop内,且旁边正好是绿地。室内靠近大门的客厅是斜屋顶,空间看着高。厨房餐厅区域都有分好,厨卫地板装修下应该就可以换个面貌。且有院子,后面没有邻居。可以注意的是,这个房子的车库是跟房子分开的,不连着的,现在的新房子都是连着的。

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三房condo挂牌价为89万9999, 成交价93万1,加了3万1000美金,3房3卫,室内1656尺,合每尺$562, 建于2010年,位于woodbury,HOA 390刀/月, 特别税2737刀每年,上市到出售12天。

woodbury:这一套是个难得的大平层户型,其实两边都连着,但是户型实在太稀缺了,有些老美就喜欢一层户型,方便。这个房子本身保养也很不错,木地板都是好地板,院子是个中庭,很有中国传统房子的韵味。房间一圈包着这个院子。每个房间都挺实用的,两个有卫生间,一个公用卫生间。房子不大,但是布置装修都很好。

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四房single成交价94万6,挂牌价92万9,成交加了16100,4房2.5卫,室内2550尺,占地6000尺,合每尺$370, 建于1970年,位于northwood,HOA 0刀/月, 特别税没有了,上市到出售1天。

northwood: northwood那片100万左右及以下的房子都很好卖啊,小区位置和学区都好,房子老点但是都是single family house。这套是我见的条件其实不咋样的。首先保养得不够好,一看就没怎么重新装修过。另外最重要的一点是,格局有问题,很多地方不太好改,比如客房都过于小了,还有主卧卫生间洗手台在洗手间外面,这真的是很老的房子才看得到的。另外那个泡泡屋顶,如果是我自己客人,不是准备一笔钱好好装修下,我不会推荐的。但同时也看到市场现在对房源是多么渴求。院子大小不错。

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三房single挂牌价为101万8000, 成交价104万5,加价27000,3房2.5卫,室内1785尺,占地3666尺,合每尺$585, 建于2004年,位于woodbury,HOA 140刀/月, 特别税3714刀每年,上市到出售4天。

woodbury:又是woodbury,我一直强调的是,买房子不是买喜欢的房子,而是买热门的小区和好位置。这一套就是woodbury,04年的房子,但是依旧小区热度不减,位置太好了呀。这一套1700多尺,是个三房的小独立屋,占地1785尺。正对着游泳池和公园。室内也不错,房子维护得不错,院子朝西南,下午光,总体来说采光也可以。

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五房single挂牌价为165万, 成交价165万8800,加了8800,5房4卫,室内3341尺,占地10925尺,合每尺$496, 建于1980年,位于northwood,HOA 200刀/月, 特别税没有了,上市到出售11天。

northwood:这套一看外观就是整个翻修的,房子实际建于80年,结构都大动了。这套占地真的是大,尔湾超过1万尺的好小区的房子,都是非常有投资价值的。这套165万多并不高。室内重新装修得很现代,也是目前很流行的风格,还是能看出之前的格局的。双主卧,三车库,院子有游泳池,硬件都非常刚。

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六房single成交价191万,挂牌价195万8888,降价4万8888,6房4.5卫,室内3935尺,占地6347尺,合每尺$485,建于2004年,位于quail hill,HOA 215刀/月, 特别税3765刀,上市到出售68/271天。

Quail Hill:这个小区的房子,200万级都很好,价格在高点还能有景观,且房龄在那一片高端小区里算是比较新的。进小区就能感觉到郁郁葱葱,山上小区那种安静,私密。但是小房子真的入不了眼,三房啊两房啊都没啥好格局,四房以上格局会好一些。房子看着就很夯实那种。这一套是个边套,室内不错,能看出是2000年左右流行的设计,但是还是有格调的,楼梯地板的搭配都有一些厚重的氛围,不算过时。再加上新装修的厨房台面,跟之前古朴的风格倒是相得益彰。背后是个绿化带,基本可以算没有邻居。前院也很加分。

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Be Safe.
这周就到这里,下周见。















 

 

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