大家好，我是Mia，每周会分析尔湾的房屋成交情况，以便可以更好地判断市场。
上周尔湾成交75套房子,再上周是48套。我以为的节日前低潮，居然是我想的低潮，本期成交量还是居高不下，并且很多房子加价。
最低成交价41万；
最高成交价295万。
woodbridge成交9套为最多。
新房交易4套；
二手房交易71套；
新房市场
每次都要重申的是，建商建的新房子不全会挂CRMLS系统里，我从系统里扒下来的数据不能代表全部，只能在很有限的程度帮大家做个参考。本期新房有4套，并不是真的只有4套新房成交，只是我们的系统里没有显示，很多抢手的房子很快就卖了根本不需要挂系统里。
这周过户新房两套portola springs，两套Altair的Lennar的luminer。portola springs的新房子，我会推荐montara多一点，相对于位置和户型都不错。celeste过去一年多涨价蛮厉害的，位置是离新开的小学近，可以走路到。Altair里面Lumiere的样板间终于卖了，放了4个多月，最后被还了挺多价格的。
不要、不要、不要自己去买，买了就是吃亏了。最近跟朋友聊起有人买卖房子要避开agent的问题，为什么要避开agent？卖房子agent帮你好好打理下能卖到更高的价格，买房子agent能帮你争取更好的价格和谈更好的条件。避开agent一点好处都没有，只会吃亏。我现在就告诉你为什么：
对于买新房，没有经纪人是没有办法谈优惠的。自己走进去的客人，理论上讲开发商不能给你便宜，因为如果他们对于自己进门来的客人都给优惠，就没经纪人再愿意带客人去了。市场不好的情况下，有些小开发商怕客人走掉所以会直接跟客人说便宜多少，但其实是不合规矩的。经纪人能帮你谈价格，有经纪人绝对是可以省钱的。不要想着没有经纪人开发商能便宜更多，不可能的，因为经纪人的佣金是单独批出来的一笔钱，类似于广告宣发费用，跟房款完全没关系的。
对于买二手房，经纪人就相当于你的律师，把你做当事人来为你争取权益的，买卖过程中其实有很多坑，一不小心，你的权益就会受到侵害，你没有经纪人，就会由卖家经纪人来掌控局面，你的立场就没有办法为自己维权。我帮客人买二手房，帮客人要到很多该有的东西，这个时候，有经纪人为你抗争，结果是绝对不一样的。
总而言之，对于买家来说，无论如何，经纪人佣金都是不需要买家出的，所以为什么要拒绝经纪人呢？
二手房市场
价格最高的成交价为289万9000, 挂牌价323万9990，降了34万990。位于Altair，5房6卫，室内4686尺，占地6916尺。合每尺$618，建于2018年。
Altair: Lennar开发的Luminer，今年七八月份的时候样板间release出来的，营6个户型，我记得有三个户型当时就卖了，剩了3个户型，断断续续地在卖。样板间的价格通常是偏高的，因为它包含室内极致的装修，甚至家具。但是在无人问津的情况下，是有机会去谈个好价格的。一切都基于那句话。价格取决于供求关系。那几套popular的户型，也是需要排队看运气能不能买到的。
说几套还不错的：
三房condo挂牌价为83万9，成交价83万5，成交价降了4千，3房2.5卫，室内1633尺，合每尺$511, 建于2016年，位于cypress village，HOA 325刀/月, 特别税2068刀每年，上市到出售7天。
cypress：这个地图位置标错了，比较熟悉cpress小区路名又找出来了，其实是在cypress的分小区，cpress east，就在cypress的马路对面，离大公园比较近。这一块儿我说过不少次，是隶属于cypress但是跟cypress不是一个HOA，特别税要便宜一点，又能就近享受大公园的设施和资源，可以考虑。离133比较近，但是不吵。这套户型也是最常写的经典户型，院子大小也比较常规了，唯一缺点是两边都连着，如果是边套那就是抢到就很幸运了。
四房condo挂牌价为89万9. 成交价87万7500，降价2万1500，4房2.5卫，室内2155尺，合每尺$407， 建于1976年，位于woodbridge，HOA 475刀/月, 特别税没有了，上市到出售34天。
woodbridge: 这套我觉得照价格看，房子不错。虽然是老房子，但从室内面积和房间数来说，都是好价格。有一面墙连着。位置很好，正好在woodbridge著名的loop内，且旁边正好是绿地。室内靠近大门的客厅是斜屋顶，空间看着高。厨房餐厅区域都有分好，厨卫地板装修下应该就可以换个面貌。且有院子，后面没有邻居。可以注意的是，这个房子的车库是跟房子分开的，不连着的，现在的新房子都是连着的。
三房condo挂牌价为89万9999, 成交价93万1，加了3万1000美金，3房3卫，室内1656尺，合每尺$562, 建于2010年，位于woodbury，HOA 390刀/月, 特别税2737刀每年，上市到出售12天。
woodbury：这一套是个难得的大平层户型，其实两边都连着，但是户型实在太稀缺了，有些老美就喜欢一层户型，方便。这个房子本身保养也很不错，木地板都是好地板，院子是个中庭，很有中国传统房子的韵味。房间一圈包着这个院子。每个房间都挺实用的，两个有卫生间，一个公用卫生间。房子不大，但是布置装修都很好。
四房single成交价94万6，挂牌价92万9，成交加了16100，4房2.5卫，室内2550尺，占地6000尺，合每尺$370, 建于1970年，位于northwood，HOA 0刀/月, 特别税没有了，上市到出售1天。
northwood: northwood那片100万左右及以下的房子都很好卖啊，小区位置和学区都好，房子老点但是都是single family house。这套是我见的条件其实不咋样的。首先保养得不够好，一看就没怎么重新装修过。另外最重要的一点是，格局有问题，很多地方不太好改，比如客房都过于小了，还有主卧卫生间洗手台在洗手间外面，这真的是很老的房子才看得到的。另外那个泡泡屋顶，如果是我自己客人，不是准备一笔钱好好装修下，我不会推荐的。但同时也看到市场现在对房源是多么渴求。院子大小不错。
三房single挂牌价为101万8000, 成交价104万5，加价27000，3房2.5卫，室内1785尺，占地3666尺，合每尺$585, 建于2004年，位于woodbury，HOA 140刀/月, 特别税3714刀每年，上市到出售4天。
woodbury：又是woodbury，我一直强调的是，买房子不是买喜欢的房子，而是买热门的小区和好位置。这一套就是woodbury，04年的房子，但是依旧小区热度不减，位置太好了呀。这一套1700多尺，是个三房的小独立屋，占地1785尺。正对着游泳池和公园。室内也不错，房子维护得不错，院子朝西南，下午光，总体来说采光也可以。
五房single挂牌价为165万, 成交价165万8800，加了8800，5房4卫，室内3341尺，占地10925尺，合每尺$496, 建于1980年，位于northwood，HOA 200刀/月, 特别税没有了，上市到出售11天。
northwood：这套一看外观就是整个翻修的，房子实际建于80年，结构都大动了。这套占地真的是大，尔湾超过1万尺的好小区的房子，都是非常有投资价值的。这套165万多并不高。室内重新装修得很现代，也是目前很流行的风格，还是能看出之前的格局的。双主卧，三车库，院子有游泳池，硬件都非常刚。
六房single成交价191万，挂牌价195万8888，降价4万8888，6房4.5卫，室内3935尺，占地6347尺，合每尺$485，建于2004年，位于quail hill，HOA 215刀/月, 特别税3765刀，上市到出售68/271天。
Quail Hill：这个小区的房子，200万级都很好，价格在高点还能有景观，且房龄在那一片高端小区里算是比较新的。进小区就能感觉到郁郁葱葱，山上小区那种安静，私密。但是小房子真的入不了眼，三房啊两房啊都没啥好格局，四房以上格局会好一些。房子看着就很夯实那种。这一套是个边套，室内不错，能看出是2000年左右流行的设计，但是还是有格调的，楼梯地板的搭配都有一些厚重的氛围，不算过时。再加上新装修的厨房台面，跟之前古朴的风格倒是相得益彰。背后是个绿化带，基本可以算没有邻居。前院也很加分。
Be Safe.
这周就到这里，下周见。
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