2021年最全的1031交易信息和规则

孙映 2.38万浏览 2021-02-15 更新 2021-02-14 发布

如何进行1031交易. -交易所类型，规则

Screen Shot 2021-02-06 at 9.49.23 PM.png

简介：通过本文的介绍，你会了解在2021，如何进行房地产1031交易，作为房地产投资者应遵循的最重要规则。

本文重点介绍的主题
   什么是1031交易
   如何进行1031交易
   1031 规则
1031交易，也称为Starker交易或Like-Kind交易，是一些财务上最成功的房地产投资者使用的强大的延迟交税策略。在2021，1031交易会更加火爆。

为什么？因为在美国许多城市，房地产价格已经超过了十年前的“泡沫水平”（甚至在COVID-19时期）。因此，许多投资者认为，现在是在昂贵的房地产市场上交换购买可以带来现金流通的房产。

什么是1031交易

基本上，只要允许投资者以出售第一项房地产获得的利润购买另一种“同类房地产”，1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。除此以外，进行1031交换有很多益处。

Screen Shot 2021-02-14 at 11.13.04 AM.png

包括：
* 通过将高维护性资产转换为低维护性资产来改变投资策略，而不会产生巨大的税收负担
* 通过将泡沫市场（例如曼哈顿或旧金山）中的高价房产交换为正在上升的更实惠的市场，可以增加升值潜力。
* 潜在的机会从对租户友好的租房市场中摆脱出来，在更容易驱赶不交租或有问题的租户，并在单位空置时将租金提高至市场价值的地区进行投资（例如：没有严格的租金控制法律的地区）
还有更多！

1031交易步骤
传统上，一个1031交易是将一个资产转换为另一种同类资产。但是想要您的财产的人不一定拥有您想要的财产。这就是为什么1031个交易所中的绝大多数是延迟交易所，也称为三方交易所。在延迟的交易中，您需要一个称为“靠谱中介人”（Qualified Intermediary ）的中间人，该中间人从您的“出售”的财产中扣留现金，并用其为您“购买”替代财产。

为了成功进行1031交换，请务必对树遵循以下规则。如果您不遵守，您可能就要缴纳资本利得税，没人愿意这么做。

Screen Shot 2021-02-14 at 3.29.20 PM.png

1031税例主要条款

规则1：同类财产
要获得1031年交易所的资格，出售的财产和获得的财产必须是“同类”的。

同类财产定义：同类财产定义很广泛，这意味着原始属性和替换属性必须具有相同的特性或性质，即使它们的质量不同。

换句话说，您不能将农业设备换成公寓楼，因为它们不是同一资产。就房地产而言，您可以交换几乎所有类型的财产，只要它不是个人财产即可。
例如：
允许公寓楼换成多家庭。
允许单户出租物业交换商业办公楼
允许租赁物业或度假租赁房换餐厅空间。

例外：请务必注意，原始财产和替代财产必须在美国境内才能符合1031的规定。

**另一个有趣的事实：Starker交易可以包含两个以上的属性。例如，您可以将一个房产交换为多个替换房产，反之亦然：您可以将多个房产交换为一个更大或更昂贵的房产。只要新的属性与原始属性一样，您就可以开始使用。帮自己一个忙，找一个合格的中介（qualified intermediary）和替代房地产专家来为您提供帮助（可以联系我们咨询，我们不是中介，但可以根据您的要求推荐）。

规则2：仅限投资或商业财产
1031交易所仅适用于投资或商业财产，不适用于个人财产。换句话说，您不能将一个宅基地所换成另一个。

例如：
1.如果您从加利福尼亚搬到佐治亚州，就无法将自己在加利福尼亚的自住房换成在乔治亚州的自住房。

2.如果要结婚并搬到伴侣的家中，则无法将当前的自住房产换成度假物业。

3.如果您要在爱达荷州租住单户房屋，则可以将其交换为德克萨斯州的商业出租房屋。

规则3：更高或相等的价值
为了完全避免在出售财产时缴纳任何税款，美国国税局要求所购买房产的净市场价值和净资产必须与所出售房产相同或更大。否则，您将无法延迟100％的税款。

举例来说，假设您拥有价值$ 2百万的房产有$ 500,000的抵押贷款。为了避税，您购买的新房产（至少一个）的资产净值必须至少为200万美元，并且您必须结转至少50万美元的抵押贷款。

请务必注意，价值$2,000,000 +的房屋和$500,000的抵押贷款可以用于交换一栋公寓楼或三个不同的房地产，总价值为$ 2,000,000+。

（仅供参考：购置成本（Acquisition costs），例如房检费和经纪人费用也可用于新物业的总成本。）

规则4：不能接收“BOOT”
为了使交易所完全免税，纳税人不得接收“boot”。所收到的任何boot，需要支付资本增值税。换句话说，您可以进行部分1031交易，其中新房产的价值更低，但这并不是100％免税的。差异称为“boot”，即您必须支付的资本所得税（capital gains）金额。此选项完全可以的，通常是在卖家想套现一些现金并愿意为此交税时使用。

例如，如果您的原始财产以2,000,000美元的价格出售，而您希望根据第1031条交换的财产价值1,500,000美元，则您需要为500,000美元的“boot”支付正常的资本利得（capital gains tax）。

Screen Shot 2021-02-14 at 3.29.01 PM.png

规则5：同一纳税人
纳税申报表和出现在要出售财产的产权上的名称必须与购买新财产的纳税申报表和产权持有人相同。但是，在单成员有限责任公司（“ smllc”）中会出现此规则的例外情况，该公司被视为对成员的直通(pass-through)。因此，smllc可以出售原始财产，而该有限责任公司唯一成员可以以其个人名义购买新财产。

例如，“ Sally Jones LLC”的单个成员是Sally Jones。有限责任公司可以出售有限责任公司所拥有的财产，并且由于Sally Jones是有限责任公司的唯一成员，因此她可以以她的名义购买财产，并遵守1031年法规。

规则6：45天识别窗口
物业拥有人在首个房产成交后，有45个日历日，可以确定最多三个潜在的同类物业。这可能真的很困难，因为这个交易仍然需要是一个好的赚钱的交易。在当今市场上尤其如此，因为人们在低利率时往往会高估自己的房产，因此找到所需的所有房产可能是一个挑战。

例外情况称为200％规则。在这种情况下，您可以购买四个或更多房产

例外情况称为200％规则。在这种情况下，您可以确定四个或更多房产，只要这四个房产的总和不超过所售房产价值的200％。

规则7：180天结束购买窗口
一百八十天条例其实是"一百八十天或报税限期两者之间较早的日期"，所以在接近年终做1031 交换，有可能由原来物业交易完成开始，至明年四月十五日之间没有一百八十天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。

Screen Shot 2021-02-14 at 11.14.39 AM.png

1031注意要点

您可能会意识到，要成功进行1031交换，必须遵守许多规则。综上所述，使用此策略的最大优点是您可以避免必须在出售投资物业的当时支付资本利得税。

这对投资者已经知道将来会强劲升值的下一个投资市场，将会获得巨大收益。

对于初入门的或不了解不断变化的房地产格局的投资者来说，也会体验巨大的失败。如果您不这样做，则有遭受沦为受害者的风险。这意味着，即使您在亏空的情况下出售您的重置财产，你要为初始财产的资本收益负责。换句话说，如果您想最大程度地利用交易所的收益，那么明智地选择中介，投资一个未来增长潜力巨大的市场非常重要。

-- 由孙映及团队翻译提供 (source: https://www.realwealthnetwork.com/learn/how-to-do-a-1031-exchange-rules-definitions/)