买投资房之前一定要搞清楚的几件事

从去年开始，因为贷款利率下调，美联储降息，身边很多朋友都开始考虑买投资房来抗通胀。我想结合自己的经验和朋友们的故事给大家分享一点我的思考，希望能帮助到正在考虑买投资房的朋友们。我自己只是对房产投资感兴趣，所以一直在关注，听了不少身边人的经验，并不专业，只是给大家提供思考的不同角度，欢迎大家补充讨论。

1. 切忌追涨杀跌，被他人左右

投资者最容易出现追涨杀跌的心态，不论是在股市还是房市。前阵子WSB把GME的股价哄抬上去的时候，不少人眼馋，跟着追涨，结果被套在山顶。同理，这两年德州奥斯汀的房子被炒得热火朝天，也有人开始不管三七二十一就加价bid。看到地里有人说加价15%买到了被雷劈过的房子hhh

 

这种盲目的心态多半是要吃亏的。因为生活里大多数时候，大家是靠过去的经验来指导未来的行为的。比如之前吃过一家餐馆踩雷了，下次就不去了。在投资中，房价上涨的时候，大家潜意识里也会把当前的涨势和未来的持续上涨划等号，想要追高，但显然这两者是没有必然联系的。这种惯性思维就会导致追涨杀跌的骚操作。

因此，在投资这件事上，不论是决定要不要买投资房，还是选择在哪买，都要尽量保持客观，不要受周围人的影响。举个简单的例子，有个朋友去年看到周围人都在看奥斯汀的投资房，也想试试看，找中介，加价bid，折腾了好几个月也没抢到。后来有一次我们聊天，她问我，你说我要是把钱放到股市是不是能赚更多，特斯拉都翻倍了（那时候刚好特斯拉涨的很凶）。

 

 

这就是一个我觉得不太可取的投资心态。投资机会层出不穷，我们不可能每个都能分一杯羹。

当然也不是说看到机会也不冲。我去年就买了bitcoin，2w左右入手的，现在也翻了一倍多。但我知道bitcoin风险大，所以很注意控制仓位，大概只有2%，这样它即使跌回去我也不会慌。

这里想说的是，投资机会出现的时候，要先判断这个机会适不适合自己，而不是看别人怎么操作，这个是投资小白要学会的第一件事。

2. 以客观事实为投资决策依据

那么如何建立客观的判断标准呢？

 

首先要明确自己的投资目标，比如是想要短期内快速积累财富，还是长期持有save for retirement。如果想要快速生钱，当然还是股市更适合，不过风险也大；如果是出于抗通胀考虑，想长持，选择房市会好一些。

 

 

其次，如果想买投资房，要明确影响房产市场变化的几个因素：人口、工作机会、自然因素等。还拿奥斯汀举例，这些年房产市场风生水起的重要因素就是不少科技大厂迁址到奥斯汀，为当地提供了不少就业就会，颇有发展成为“小硅谷”的态势。这就是一个很好的信号，因为公司建址、人口迁移都是一个长期的过程，对当地的积极影响会持续很多年，那么房市的繁荣也会比较有保障。

具体到在哪里买房，又要考虑房子的建造时间（老房子后期维修成本比较高）、地理位置（周围生活是否便利、是否是学区或离办公区比较近）、HOA和地税等。大家买投资房肯定不光考虑appreciation，也希望有个positive cash flow，那么买了房子之后所有的开销和预计的租金收益都应该在下offer之前计算一遍，心里十拿九稳了再考虑加价。

上面这几步做完之后，头脑应该就冷静下来了。

 

3. 房产投资有多种方式

我一直觉得买投资房这事有点像养宠物，下决心走上这条路就很难回头。

我有个朋友就是买完投资房又后悔了。她跟老公都在湾区工作，买了个离自住房不算太远的投资房。房子租出去之后，隔三差五就会接到租客电话报修，有时候租客拖欠房租她还要追着要。经常听她抱怨说空闲时间全都用来弄房子了，连度个假都提心吊胆怕房子出啥问题。

房产投资跟股票不同，如果买了一年就后悔，想要出手基本都是赔本买卖。而且你还不能两眼一闭把它晾在那装死，房子维护和招租都得花功夫，但不做就等于赔钱。房产过户这事也不像股票一样在手机上点两下就完了，得消耗的大量精力，如果没赚到钱，真是不值得。

所以买投资房并不是适合所有人的投资方式，如果你怕麻烦，比较喜欢随心所欲的生活，真的不要一时冲动入投资房的坑了。不过房产投资的方式其实有不少，也不一定要买投资房，比如REITs，或者Ark7这种平台。前者是房产投资基金，买的是投资组合，还能投资到办公楼、酒店这种个人很难接触到的房产类型。后者是一个像买股票一样投资住宅房屋的平台，优点是门槛低又省心，平台负责管理房产，坐等收益入账就行了。

我自己就属于比较懒的人，听朋友讲了做房东的各种麻烦事之后，就清楚的知道了买投资房不适合我。但我一直觉得分散风险很重要，不能把鸡蛋都放在一个篮子里，所以除了股票我需要其他的投资方式来平衡。上面提到的REITs和Ark7就是我自己投资过的两种比较靠谱又省心的房产投资方式。

当然如果你比较能折腾，也可以考虑house flipping，风险比较大，但是收益高。


总之，希望大家在房市如此火热的当下保持冷静，找准最适合自己的投资方式比尽快把钱花出去重要得多！以上是我的一点小感悟，欢迎朋友们一起讨论。

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