经常有人问到关于HOA的问题，今天我们来个全总结干货贴！让你一次满足！ 避开大坑小坑！
什么是HOA？
美国的房子类型有很多，在买卖房子时大家可能都会遇到这个名词——HOA，其实它是屋主业主协会 (Homeowners’Association) 的缩写，是美国房产市场上一个很重要的组成部分。
HOA是非营利性组织， 有点像国内的业主委员会，由业主组成。但是权力可比国内物业大会大太多了！首先它是正式的法律实体，一方面保障业主的共同的权益，完善公共设施，另一方面由他们来为小区选择物业公司，签订服务合同，处理各种诉讼。
HOA具体做什么？
每一个HOA的管理程度不一样，一般费用越高的，管理越全面。经常包括下面这些，
- 规范小区内业主的生活习惯，比如控制噪音，管理停车等；
- 负责小区公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等;
- 景观、植物、环境的维护；
- 小区、大门的安保设备、安保人员的安排等；
- 统一收集垃圾；
- 水费、污水费等费用的收取；
- 房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护；
- 统一购买固定的房屋基本险种（主要是地震险）
所以很多100刀/月的HOA基本上只是负责公共区域的卫生和园艺；350-550刀的HOA一般就全包括了，我觉得是性价比最高的一个档位。
适度的HOA费用是好事儿，虽然表面上每个月要花一定量的钱数，但是房顶、外墙这种大花销都不需要自己出钱，还自己不用操心，总体算下来其实划算多了!
买房时候如何避坑HOA？
湾区一套很抢手的房子，5个offer竞争。我们帮客户Offer材料都准备好了，最后却建议客户放弃。
为什么？
因为卖方迟迟拿不出HOA package。
果然，这套房子成交后一直不能过户，成了烫手山芋。顾客也是吓出一身冷汗，还好当时没出手！
一个HOA package（文件包），上百页内容。包括最重要的主文件，以及CCR（管理规定）、Reserve Report（财务状况）、Meeting Minutes（会议记录）、Financial Budget（未来的预算）等等。
只看主文件是远远不够的，很多信息需要结合多个文件分析。这也是为什么需要专业团队来仔细研读条款。
如果找不到隐蔽的雷区，不知道怎么避坑，不仅每月可能要花一大笔冤枉钱，甚至连贷款都会泡汤。
Special Assessment（专属费用）
HOA除了每个月向业主征收基本费用，一些时候还会产生额外的的 Special Assessment。比如，社区管道要大改造，或者整体换房顶，就要很大一笔钱。
通常是由社区向银行申请贷款，这个钱就要由全体业主在接下来几年里慢慢偿还，费用可不低。也就是在你每个月的HOA费用之外，还得再交钱。
有一套公寓，本来每月HOA费用是$500左右，结果一研究文件，我们发现社区房顶要大修，算算每月要额外再加$700, 变成了$1200。
因此，如果HOA文件明确标注了近期社区会有“大动作”，一定要慎重。
即使没有标明，也并不意味着将来没有这笔费用的风险。
西雅图一套房子的HOA文件包里，并没有写此时会有Special Assessment。但是我们的团队看完财务报告之后，发现近几年HOA支出金额特别少，5-10年间有很大概率会收Special Assessment。
我们立刻以此作为谈判筹码，又砍价了$1500。
Litigation（法律诉讼）
如果买房时发现HOA是被告，特别是业主跟HOA有钱财纠纷时，整楼贷款都可能受到影响。
特别是没有定下来HOA赔多少钱的情况下，大银行大概率会拒绝给你贷款。即使小银行愿意，利率也会非常高。
每月要多花不少利息，官司一天不解决，就一天不能重新贷款（refinance）。
Rental Cap（出租限制）
有的社区同时期只能出租固定数目的房子。这点对于投资房买家来说，尤为重要。
比如一栋楼总共10户，Rental cap 20%，意味只能有两户出租。第三户房主想要出租，就得在等待名单waitlist上排队。出租的那两户通常也只能签一年，如果还想继续，就要重新排队。
还有很多公寓不允许短期出租，租期至少要6个月以上，更不能做Airbnb。
另外要特别注意的是，有的社区虽然没有rental cap， 但是出租比例如果超过50%，也很可能影响到买房贷款审批。
Monthly Assessment （月费）
其实，每年涨HOA费用是很常见的现象。在买房时注意会议记录内容，就可以提前发现，买家也可以心中有数。
比如我们的一位顾客买房时每月HOA费用是$200，但是在会议记录中记录了月费从次年1月开始，每月涨$11。
这些信息在主文件Resales certificate并没有披露。虽然不是大数目，但如果房子买回家才知道以后要多花的钱没注意到，也是够糟心的。
很多时候，是否专业和认真，就体现在这些细节上。
此外，HOA费用过低，也可能是个“坑”。
大多数情况下HOA费用包含水、污水处理、垃圾处理等。如果过低，以后可能要自己掏钱单独缴这些钱。
所以买房时，需要有专业的团队来告诉你，包含什么不包含什么，这将影响到每个月的家庭支出。
其他
如果你看中的公寓楼里，商用住户超过25%比例，也可能贷不到款；
有的还会规定宠物能否生育，买卖……
看到这，也许你在想几百页的法律专业文件，这么多隐蔽的风险，怎么看得过来！
不要紧，不同于传统经纪人，一个人搞定所有。我们有专门的团队为顾客研究HOA文件，每次都会提供一个summary。保证你读得轻松愉快，又不会漏掉任何重要信息！
看完有没有更懂HOA？欢迎大家多讨论收藏点赞~~
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