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在美国买房,HOA到底是个啥?怎么就容易坑了?

在美国买房,HOA到底是个啥?怎么就容易坑了?

懂房子的Flyhomes飞飞
懂房子的Flyhomes飞飞
2679 浏览 2021-04-28 发布

经常有人问到关于HOA的问题,今天我们来个全总结干货贴!让你一次满足! 避开大坑小坑!

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什么是HOA?

美国的房子类型有很多,在买卖房子时大家可能都会遇到这个名词——HOA,其实它是屋主业主协会 (Homeowners’Association) 的缩写,是美国房产市场上一个很重要的组成部分。

HOA是非营利性组织, 有点像国内的业主委员会,由业主组成。但是权力可比国内物业大会大太多了!首先它是正式的法律实体,一方面保障业主的共同的权益,完善公共设施,另一方面由他们来为小区选择物业公司,签订服务合同,处理各种诉讼。

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HOA具体做什么?

每一个HOA的管理程度不一样,一般费用越高的,管理越全面。经常包括下面这些,

  • 规范小区内业主的生活习惯,比如控制噪音,管理停车等;
  • 负责小区公共设施/场所的维修和运营,一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等;
  • 景观、植物、环境的维护;
  • 小区、大门的安保设备、安保人员的安排等;
  • 统一收集垃圾;
  • 水费、污水费等费用的收取;
  • 房屋建筑物修理,如换修门窗、屋顶,外墙的维护;
  • 统一购买固定的房屋基本险种(主要是地震险)

所以很多100刀/月的HOA基本上只是负责公共区域的卫生和园艺;350-550刀的HOA一般就全包括了,我觉得是性价比最高的一个档位。

适度的HOA费用是好事儿,虽然表面上每个月要花一定量的钱数,但是房顶、外墙这种大花销都不需要自己出钱,还自己不用操心,总体算下来其实划算多了!

买房时候如何避坑HOA?

湾区一套很抢手的房子,5个offer竞争。我们帮客户Offer材料都准备好了,最后却建议客户放弃。

为什么?

因为卖方迟迟拿不出HOA package。

果然,这套房子成交后一直不能过户,成了烫手山芋。顾客也是吓出一身冷汗,还好当时没出手!

一个HOA package(文件包),上百页内容。包括最重要的主文件,以及CCR(管理规定)、Reserve Report(财务状况)、Meeting Minutes(会议记录)、Financial Budget(未来的预算)等等。

只看主文件是远远不够的,很多信息需要结合多个文件分析。这也是为什么需要专业团队来仔细研读条款。

如果找不到隐蔽的雷区,不知道怎么避坑,不仅每月可能要花一大笔冤枉钱,甚至连贷款都会泡汤。

 

Special Assessment(专属费用)

HOA除了每个月向业主征收基本费用,一些时候还会产生额外的的 Special Assessment。比如,社区管道要大改造,或者整体换房顶,就要很大一笔钱。

通常是由社区向银行申请贷款,这个钱就要由全体业主在接下来几年里慢慢偿还,费用可不低。也就是在你每个月的HOA费用之外,还得再交钱。

有一套公寓,本来每月HOA费用是$500左右,结果一研究文件,我们发现社区房顶要大修,算算每月要额外再加$700, 变成了$1200。

因此,如果HOA文件明确标注了近期社区会有“大动作”,一定要慎重。

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即使没有标明,也并不意味着将来没有这笔费用的风险。

西雅图一套房子的HOA文件包里,并没有写此时会有Special Assessment。但是我们的团队看完财务报告之后,发现近几年HOA支出金额特别少,5-10年间有很大概率会收Special Assessment。 

我们立刻以此作为谈判筹码,又砍价了$1500。

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Litigation(法律诉讼)

如果买房时发现HOA是被告,特别是业主跟HOA有钱财纠纷时,整楼贷款都可能受到影响。

特别是没有定下来HOA赔多少钱的情况下,大银行大概率会拒绝给你贷款。即使小银行愿意,利率也会非常高。

每月要多花不少利息,官司一天不解决,就一天不能重新贷款(refinance)。

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Rental Cap(出租限制)

有的社区同时期只能出租固定数目的房子。这点对于投资房买家来说,尤为重要。

比如一栋楼总共10户,Rental cap 20%,意味只能有两户出租。第三户房主想要出租,就得在等待名单waitlist上排队。出租的那两户通常也只能签一年,如果还想继续,就要重新排队。

还有很多公寓不允许短期出租,租期至少要6个月以上,更不能做Airbnb。

另外要特别注意的是,有的社区虽然没有rental cap, 但是出租比例如果超过50%,也很可能影响到买房贷款审批。

 

Monthly Assessment (月费)

其实,每年涨HOA费用是很常见的现象。在买房时注意会议记录内容,就可以提前发现,买家也可以心中有数。

比如我们的一位顾客买房时每月HOA费用是$200,但是在会议记录中记录了月费从次年1月开始,每月涨$11。

这些信息在主文件Resales certificate并没有披露。虽然不是大数目,但如果房子买回家才知道以后要多花的钱没注意到,也是够糟心的。

很多时候,是否专业和认真,就体现在这些细节上。

此外,HOA费用过低,也可能是个“坑”。

大多数情况下HOA费用包含水、污水处理、垃圾处理等。如果过低,以后可能要自己掏钱单独缴这些钱。

所以买房时,需要有专业的团队来告诉你,包含什么不包含什么,这将影响到每个月的家庭支出。

 

其他

如果你看中的公寓楼里,商用住户超过25%比例,也可能贷不到款;

有的还会规定宠物能否生育,买卖……

看到这,也许你在想几百页的法律专业文件,这么多隐蔽的风险,怎么看得过来!

不要紧,不同于传统经纪人,一个人搞定所有。我们有专门的团队为顾客研究HOA文件,每次都会提供一个summary。保证你读得轻松愉快,又不会漏掉任何重要信息!

看完有没有更懂HOA?欢迎大家多讨论收藏点赞~~

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