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想换房,先买再卖?还是先卖再买?来看地产专家Jing Xue怎么做到买卖同时进行!

想换房,先买再卖?还是先卖再买?来看地产专家Jing Xue怎么做到买卖同时进行!

薛静
薛静
4312 浏览 2021-04-29 发布

在美国,人们经常会随着自己的工作地点迁移而改变自己的居住城市,或者因为生活需要置换更适合的房子,再加上如今火爆的房地产市场,强大吸引力的银行低贷款利率和通货膨胀影响,更多的小伙伴打起了换房的念头,然而,很多需要换房的朋友们都会心里有这样的疑问: 到底是先卖再买,还是先买再卖呢?哪种情况对我们最有利?是否有可能做到买卖同时进行?今天Jing就跟大家聊一聊这个话题~


先卖后买:经济能力有限,购房预算更明确

大部分“二次购房者”会因经济因素,从而选择先卖掉手头的房屋,再来购入新房。卖掉旧房后手上就会有更多的首付以及更高的贷款额度。

先买后卖:财力雄厚,能同时负担新旧房产的开支

最近,先买后卖这样的情形越来越多,主要原因是房子的库存紧张,房主们担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在于屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付,且一旦旧房暂时出售困难,还要准备好在未来不确定的一段时间内同时支付两套房屋的贷款和花销。

不论先买或是先卖,都有利弊得失,给大家总结一下

先买可能带来的利
- 换房过程轻松,可以先搬入新居,对家人居住不造成任何影响。
- 旧居可以更好的升级和装饰,潜在提高售价
- 对于病毒期间,更是避免了病毒感染的风险。
- 针对正在上涨的市场,早买晚卖就是顺势而为,能够赚取更多的利润。

先买可能带来的弊
- 换房过程中的,双重贷款压力,需要有足够的财力支撑这个风险。
- 房价的变动,可能买进在一个高价期,卖出在一个下坡。成交价无法估算,给这期间的财务规划留下不确定因素

先卖可能带来的利
- 更多首付,凭借更高比例的首付,更容易竞争到想要的房子。
- 由于不需要承担旧房贷款,贷款金额最大化,过程更轻松!

先卖可能带来的弊
- 买房,租房的不确定因素,带来多次搬家麻烦。
- 购房心理压力的增加。特别在目前极端卖家市场的情况下,在短期内找到心仪的房子并不容易,卡着时间点必定会给自己造成压力。

说了这么多,很多小伙伴可能就觉得说两者都有利弊,那我到底怎么选才是对我更有利的呢?1,根据当下市场情况
- 如果在房价的上升期,较强的卖家市场,建议现买后卖。
- 如果是房价的高点,可以选择现卖后买。

2,根据家庭成员情况
- 如果集中有老人,小孩子的,家里东西比较多的情况下,可以考虑先买,避免买房卖方衔接不完美而导致多次搬家。
- 如果家庭成员比较容易安排,则可以考虑现卖后买。

3,根据财务能力
这个是最关键的点,如果财力雄厚,具有购买能力,先买当然是稳妥。

在上几周做的几个咨询中,朋友问到有家中太太怀孕或者家具物品太多不方便搬家等情况,都意向先买后卖,那么当面对到首付不够,贷款额度不够的情况,我们可以怎么做?来看看Jing给大家的办法!

方法1:如果你有贷款能力,但是没首付怎么办?-- 从旧房子里面拿钱出来!

如果房产升值,那么卖房子将是变现的好办法,但如果屋主不打算卖房,那么升值的部分等于被套住了,这时候只有通过申请 Home Equity Loan(房屋净值贷款) 或者 HELOC (房屋净值信用额度)才能套现。

顺便再来科普一下这两个贷款的区别与利弊👇
什么是 Home Equity Loan(房屋净值贷款)?

借款人可以一次性拿到全额的贷款金额,之后每个月还款一定的金额(本金 + 利息)。
额度:银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例,Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。

利率:房屋净值贷款利率通常是固定利率。

优点:
1.贷款利率和期限好:给出的利率和期限都优于个人贷款或无抵押贷款(比如信用卡),每个月还贷金额相同。
2.可以套现更多金额:相比于无抵押贷款(比如信用卡),房屋净值贷款可以贷到更大笔的现金。而且如果这笔钱是用于房屋维修的话,还可以减免利息。
3.资金灵活运用:可用于支付学费、创业、翻新房产,或者支付紧急支出。

缺点:
1.有房产被没收的风险:如果借款人财务状况突然发生重大变动,导致无法还贷,可能会失去房产。

2.房屋贬值的风险。

什么是 HELOC (房屋净值信用额度)?
类似信用卡,申请之后将获得信用额度,通常这个额度持续10年,在这10年间可以按需求使用这个额度,欠多少还多少,还了钱之后额度就会恢复到最初。不过,一旦到达了信用额度的年限,将不能再每个月使用这笔钱,之后你就需要按月还贷。

额度:银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%,再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例,HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。

利率:HELOC 的利率通常为浮动利率。

优点:
1.支付部分利息:花多少钱就支付多少钱的利息,无需支付全部净值的利息
2.利息支付更灵活:在提款期间,可以提供仅支付利息的贷款

缺点:
1.利率升高:由于不是固定利率,一旦利率升高,则需要还更多钱
2.花钱没有节制:由于 HELOC 更具灵活性,也就意味着缺少规划,贷款人有可能短期内开销太大,在还款期还不上巨额还款(本金+利息)。

Home Equity Loan:更适合明确知道自己要贷款多少钱,同时想锁定利率的人。
HELOC:更适合偶尔想用钱的人。

方法2:如果我们有首付,但是贷款能力不够了怎么办?-- 旧房未来租金抵付!找对的银行,对的program!!

许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入,以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算,即便是旧屋被用于出租,对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构,多数允许75%的房租用于抵付旧房子的贷款、地税、保险等费用,那么薪资收入就全部可以用在新房的贷款上面,这样就避免了贷款能力的局限性。PNC银行在这一个项目上具有非常大的优势,不仅贷款额度相对最高,而且利率也是非常的好,了解更多信息的朋友可以直接联系Jing具体咨询。

有些朋友读到这里可能会想到,有没有买卖同时进行的方案?我们的答案是“YES"! 今天来给大家拿Jing团队众多完美衔接Case的中的一个来跟大家分享。

J和A同学在Jing团队的协助下10周内完成了买卖计划,售出Fremont的独立屋,买入San Mateo独立屋,顺利轻松搬家!带大家一起来看看我们是怎么做到的?

第一周:
- 制定可行性买卖计划,研究最合适客户的program,确定购买新房的预算价格,开始关注可购新房。
- 旧房开始Off market宣传,同时进行房屋的整理及布置,为上市做准备。

第二,三周:
- 明确定位对新房房型、区域。
- 旧房上市,趁客户周末出游的两天时间开通看房,锁定目标买家。

第四周:
- 在第四周的周一在12个offer中选择了价格和条款最佳的买家, 比开价高20万进入合同。主要的是:拿到60天免费rent back!为购买新房打下时间基础!

第五周:
- 看中理想新房,精准出价,一发即中,确保了新旧房屋的零距离买卖衔接。

第七周:
- 旧房顺利close,利用60天的免费rent back整理,准备搬家。
- 用旧房的房款来增加新房首付额度,减少贷款压力。

第八周:
- 新房交易完成!在旧房free rent back的时间里开始做小范围装修。

第十周:
- 新房装修完成!安稳搬家,顺利入住新房,交接旧房!

相信大家也看出了要像上述的case那样,在十周内完成买卖过程有非常重要的几个点,那就是贷款能力,旧房的free rent back, 及时购买到新房!缺一不可。即使卖房过程顺利,新的房子offer长时间中不了也无法完成完美衔接。一个靠谱专业的经纪人在这些环节中起到举足轻重的作用! 有疑惑的朋友欢迎预约随时与Jing一对一咨询,我们会根据您的基本信息为您提供相应的最佳换房方案!也欢迎您加入我们的讨论群,或添加Jing 官方微信ID:TopAgentJingXue,与大家交流换房经验👇

 

 

 








 

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