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留学生opt/H1B贷款买房 - 攻略

留学生opt/H1B贷款买房 - 攻略

爱学习的黄晓明
爱学习的黄晓明
4190 浏览 2021-06-04 发布

很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金,而是对美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助杠杠优势,最大化发挥投资优势。根据最新数据,美国目前30年期的房贷基准利率约为3.00%,而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲,美国房贷利率30年或15年固定,外国人会比美国居民利率高一些,但比较国内的利率仍然低出不少。另外根据美国房屋贷款政策,针对非美国居民的外国人,可以申请不查收入贷款,更是加大了外国人在美国的房屋购买力。


那么,关于外国人在美国买房申请流程,以及申请不查收入贷款到底是怎么回事?我把我做的笔记整理了一下,发到这里,希望对大家有所帮助。

 

一: 外国人贷款适合什么人群?

外国人贷款的适用人群是非美国公民,绿卡,工作签证持有者的贷款。以下签证持有人可以申请外国人不查收入贷款(H1B, F1, H1C, H4,G1 - G4, E1-E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1, B1, B2)。

 

二: 外国人申请贷款的利率?

一般来说,外国人首付35%到40%左右,贷款银行或贷款公司会根据房产类型、房产价值和租金收入情况,给出不同的首付比例和房贷利率要求。如果你的首付比例达到50%以上,那很有可能申请到较低的房贷利率。外国人房贷利率通常在3.875% – 4.625%之间,具体视不同年限和项目而定(美国居民房贷可以做到2%-3%,试不同年限而定)。

 

三:不查收入贷款的类型?

1)投资人贷款(Investor Program)

2)银行流水贷款(Bank Statement Program)

3)资产折耗贷款(Asset Depletion Program)

4)  炒房贷款(Home Flipper Program)

5)  证券抵押贷款(Securities Base Loan)

 

四:外国人或美国居民投资房不查收入贷款审核标准?

外国人在美国做不查收入贷款,或美国居民对投资房做不查收入贷款,贷款审核都是以投资房现金流为基础。如果投资房租金收入足够支付每月贷款还款,投资房价值稳定,贷款公司可以直接批准,无需借款人提供个人收入资料(即为不查收入贷款)。

外国人在美国其实也是可以依据大陆的收入进行美国贷款申请,在这种情况下,通常需要提供会计师出具的国内收入证明。通常来说,提供收入证明会比不查收入的利率好一点。但在过去几个月中,我们看到外国人做不查收入的贷款利率也很不错,有时甚至比提供国内收入做到的贷款利率还好。

 

五:申请贷款需要文件?

1)有效美国签证

2)过户资金(必须在美国境内银行账户上)

3)购房合同

4)授权书(Powerof Attorney, 如果贷款人需要远程过户)

5)过去12个月银行流水(适用于银行流水贷款)

6)股票、债券、基金投资证明 (适用于证券抵押贷款)

 

六:申请贷款流程?

贷款从申请贷款到完成,通常30天到60天左右。

1)申请贷款预批信,买家知道贷款额度,从而知道买房价位。

2)挑选房产,准备资金。

3)提交购买申请。购买合同被接受后开始申请贷款。

4)贷款审批流程:提交文件,房屋估价,贷款文件审批,买家拿到贷款公司的Commitment Letter(贷款承诺书),补交材料(如果有),双方律师准备过户文件,过户和贷款文件签署。

 

七:贷款利率是越低越好吗?

利率是不是越低越好,其实不尽然。通常两个相差0.125%huo 0.25%的利率选择中,points或不包括的过户费用使得贷款利率低的那种前期费用高,贷款利率稍高的那种前期费用低。如何选择取决于这两种总成本的折中时间。比如,利率低但前期成本高3000美元,和利率稍高前期成本低3000美元的两种选择,在7年时两种方式总付出成本相同(若不考虑时间成本),那么需要考虑的是房主是否在7年中会卖房或换房,如果会的话,那么选择利率稍高但前期成本低的方案则更为合适。所以,利率选择还和房产持有的时间息息相关,不能单纯地只考虑利率。

 

八:Refi重新贷款是否会延长还款时间导致多付利息?

我们经常碰到的另一个问题就是,如果我Refi重新做另一个30年贷款,但我已经支付了5年贷款,我是不是要付一共35年利息,这样利息可能更多。这个问题的考虑是这样,做Refi重新贷款,我们通常是为了获得一个更低的利率,而不是延长时间(除非选择性地拉长还款时间)。例如,已经支付了5年贷款,这时重新做一个30年贷款,可以仍然按原月供金额支付(或原贷款和新贷款之间的一个金额月供),这样既享受了低利率的新贷款,同时贷款时间并没有延长(因为多月供,所以不需要35年付清,而是30年或更短时间付清),从而享受到新贷款的优惠利率!

 

希望我的笔记对大家买房贷款有用! 欢迎评论区 问题讨论~

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