才做了一个加州客户的Jumbo, 2.7M的房子2M的mortgage, 最后拿到的2.5% 10/30 ARM.对于大型的Jumbo来说这个利率非常不错了. Jumbo可能在收入验证上比较严格,另外jumbo的款额巨大,很可能很多银行的DTI那关过不了,有经验的agent会先帮客户走underwriting再开始,以免后面验证不了收入,最后浪费了时间还没能close.
什么是Jumbo Loan？
Jumbo Loan是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。巨额贷款(Jumbo Loan)，是一种超过联邦住房金融局（FHFA）规定限额的美国房屋贷款。与传统抵押贷款不同，巨额贷款不能被担保或证券化。 Jumbo Loan的费用/价值每个state甚至county都不一样。FHFA每年都会为不同地区设定符合规定的贷款限额规模。所以具体房子的贷款是不是属于Jumbo要去查询那个county的limit. 举个栗子: 加州的Jumbo,那么可以直接搜索"Conforming Loan Limit CA" 或者再加上自己的zipcode,就可以看到limit是多少啦. 一般来讲是500k-800k左右这么一个额度.
2021 年，非巨额贷款的限额为：
- 全国大部分地区的独户住宅为 548,250 美元
- 822,375 美元用于高成本地区，例如Washington DC和CA的某些地区，这些地区的单户住宅价格往往高于平均水平
Jumbo会比普通贷款贵一些, 但是具体怎么贵,贵多少当然也是因人而异了. 银行来判断给利息的条条框框依旧一样, 看收入,看信用,看债务等等等. 总之是因为额度较大, 风险升高, 较高的利率所以对风险的一个溢价.
大家都知道房地产利率最近很低, 有多低? 今天2021年6月21日, 30 年期2.93%, 而2018年6月21日, 30 年期4.57%, 可以对比一下差距. 所以对于两三年前买房的人来说,现在是最好的重贷机会. 所以虽然很多人没有考虑再走一遍贷款的流程,因为麻烦,但是虽然麻烦,只要最后能省下10k, 20k, 50k的total payment其实还是很香的. 多麻烦一些但是少给银行打几年工还是非常值得的.
Jumbo loan 到底哪里更严格了呢? 简单来说各个方面, 风险的控制都会更加紧.
- Credit Score >700 但某些贷方可能需要更高的信用评分
- DTI <40% 银行里的现金多了。知道你有现金储备，没有太多的债务，让贷方更有可能批准你的巨额贷款.
- Downpayment >25%较大的首付。要求因贷方而异，并取决于您的财务历史
- Extra appraisal:一些贷方可能需要对房屋价值的第二意见，以确保它值得您借入的金额
- Extra Fee。由于您借入的金额较大，贷款过程中可能会有一些额外的步骤，从而导致更高的结算成本
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