今年的房产市场，绝对是卖方市场。一套房上市卖家经常会收到多重报价，这样的情况下处于弱势方的买家们为了抢到房，在竞争激烈的情况下，买家都会尽量提供对卖家有利好的合同条件跳过房检，导致今年市场上免房检， 全现金交易的offers泛滥。
那么，什么是房检？房检都包含哪些项目？房检是必须要做的吗？房检的大概费用？房检报告出来后的Negotiation？
1.Home Inspection/房屋检查，是由专业执照的房检员完成，一般看完房后，下offer时必须要考虑的一个问题就是要不房检？这也是买房过程中的非常重要一步。大部分买家们对于房检总是有一知半解，或者过分信赖。
首先，你可以选择不做，但是专业的地产经纪都会建议客户考虑做房检， 尤其对于房龄比较老的房子。新英格兰地区的房屋，由于冬天冰雪天气的影响，房屋尤其需要维护， 那么做了房检那房子就百分百没问题了吗？肯定也不是。一般房屋出售前，卖家们会对房子精心打扮一番，通常情况下一些细微的存在小缺陷很容易让人忽略，另外房子就如同一盏运行的灯泡，今天工作运行正常，明天可能就毫无征兆的发生故障不工作了。所以， 有些买家们疑惑了，我房检时明明是好的，交房时怎么就坏了呢？所以呀，任何时候都会掺杂着运气的成分！
2. 房检大概的价格与项目
房检是买房发起，费用也是买家需要支付房检员。通常情况，房检费用会根据房子的年限，面积和所在地区等等有些浮动。大概$400-$1000不等，可以让你的经纪人多推荐几位，仔细询问。房检员必须有本州执照，可以找有经验的装修师傅代替吗？绝对不行。装修工（contractor）跟房检员（inspector）并不是一回事。装修工知道的是如何装修以及维护房子的问题，而房检员则是拥有执照的专业人士。
房屋检查员将检查房屋的地基、结构部件、屋顶、暖通空调、管道和电气系统等内容，然后提供带有结果的书面房屋检查报告,房屋检查通常需要两到四个小时，但可能需要更多时间，具体取决于房屋的大小等等。
根据美国房屋检查员协会 (ASHI) 的说法，以下是检查员将审查的完整清单：
1.加热系统/ Heating system
2.中央空调系统（温度允许）/Central air conditioning system (temperature permitting)
3.室内管道和电气系统 /Interior plumbing and electrical systems
4.屋顶 /Roof
5.阁楼，包括可见的绝缘材料 / Attic, including visible insulation
6.墙壁 / Walls
7.天花板 / Ceilings
8.楼层 / Floors
9.窗户和门 / Windows and doors
10.基础 / Foundation
11.地下室 / Basement
12.结构件 / Structural components
另外可以选择额外付费项目比如: Redon test/氡气检查, Water test/水检查,Termite inspection/白蚁检查等等。
3.房检报告出来后的Negotiation
房检时除了房检师必须到场外，买卖双方经纪和买家一般情况也会在现场，卖家会尽量回避。房检师检查完后就是是全新房，房检报告里也会看到找出的一些问题和建议。那么面对长长的房检报告，买家怎么去跟卖家讨价还价呢？这时候你的经纪人的Negotiation能力就会体现。通常，面对长长的report，买家要求卖家全部去修理或更换是不太现实的，专业的经纪人会建议买家挑出3个比较重要或在意的问题去跟卖家谈，这样即体现了买家的诚心，卖家也比较容易接受！
假如房检后房屋问题比较多买家对房子不满意，那么买家可以在offer里签署的inspection contingency规定时间内退出交易并且拿回押金。Offer里是有注明多久的时间回复卖家房检结果的。如果买家对房子不满意，一定需要在规定的时间内回复卖家表示退出。如果逾期，则属于违约，卖方可以不退押金。
当然了选择有责任心的经纪人以及有经验的房检员都是买房过程中的重要关键因素。买房是人生大事，各个环节都可能滋生新的问题和考验！最后，祝大家都能买到自己心仪的Dream home!!
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