房贷利率和房市趋势有什么关系?一文详解

房贷利率和房市趋势有什么关系?一文详解

懂房子的Flyhomes飞飞
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最近几周,美国房贷利率持续飚升,30年期平均利率已接近4%。今天来聊聊房贷利率飙升对房市的影响。

 

                                    先来看一组数字

最近房贷利率迅速上升,2月末30年房贷利率已经逼近4%,而这个数字在一年前的2021年2月还仅为2.81%。

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房地美Freddie Mac最近发布的报告指出,上一次30年期房贷利率在3.9%的高位还是2019年的5月,之后的两年多一路下探直至最近的飚升。

再来看一下15年期房贷利率,在美国疫情刚爆发时的2020年3月,彻底跌破了3%,随后也一路走低,并在后来的很长一段时间里停留在2.10-2.30%的历史低位上。所以,趁着低利率重贷(Refinance)一时成为了很多人的选择。

同样在2月底,15年期平均房贷利率已由先前一周的2.93%跃升至3.15%,要知道在2021年2月同期,15年房贷利率仅为2.21%。

 

                                   利率为什么上涨?

1. 美联储加息在即,房贷利率提前飚升

美联储早已多次释放出信号,计划今年三次加息,行业专家预测房贷利率在2022年底可能接近4%,没想到,这才2月,就直逼4%。

美联储是美国的“央行”,而加息调整的是“联邦基金利率 Federal Funds Rate”,加息可理解为各级银行向美联储借贷的利息上升,资金成本增加。随着银行资金成本的上升,就会间接影响到银行客户例如房贷者的贷款利率。

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这也就是为什么房贷利率的变化历来紧跟美联储加息或降息步伐,美联储不直接制定房贷利率,但其制定的联邦基准利率却是房贷利率的重要参照指标。

2. 物价飞涨,通胀加剧

美联储加息的原因是对抗疫情期间一系列经济刺激措施所带来的强通胀。这一轮的通胀是自上世纪80年代初以来最严峻的一次。

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美国劳工部上周称,由于汽车、食品、汽油和饭店餐饮等成本增加,2022年1月的居民消费价格指数(Consumer Price Index,即CPI指数),与一年前同比上升了7.5%

CPI指数是通货膨胀水平的重要衡量指标,目前,这一通胀指标已创下40年来最高水平。

由此见得,通胀水平,美联储加息,以及房贷利率变化一环扣一环,相互影响。

 

                               现在还是买房好时机吗?

1. 3.92%的利率真的高吗?

如果从历史纵向上来比较,现在平均3.92%的30年期利率确实不算高。2018年的利率在5%左右,2007年是6%,1992年时8%,而在1982年更是在16-17%之间。

只是疫情这几年,我们习惯了低于3%的利率,心理预期不一样了。

2.买房成本到底增加了多少?

粗略计算,随着波士顿利率从2021年底的3.11%攀升到4%,以在波士顿的$100万美元的房产为例,每月还贷成本增加了约$399。

每月多还$399美元对于条件过硬的贷款买房者来说,不太会造成经济上的负担。

但是对收入条件有限的购房者来说,每月增加了还款金额直接导致他们暂时不考虑买房、降低预算、或者贷款申请被拒。

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3. 竞争减少,带来机会

房贷利率上升,让条件上不足以贷款的买家退出,竞争减少,理论上可能扭转目前买房激烈竞争的局面,卖家的开价可能也会更趋近合理。这有可能是目前过热的房市逐渐过渡到平缓的转机。

但可能有部分买家,希望在利率进一步飙升前提前买房上车。所以,像波士顿这种明显的卖方市场,利率上涨对房市到底会有多大影响,依然并不明朗。

利率升高,就意味每月月供更多,在收入不变的情况下,对房价的承受能力降低了,买家不得不调低预算。

市场上很多购置刚需房的客户为了锁定长期30和15年期的好利率,在出价时会大刀阔斧。建议不要因为利率的回调而打乱自己看房、选房的节奏,而是应该更加理性、有策略地进行对房子的选择

如果准备最近卖房,应该根据当地市场情况,结合自身房屋条件更有针对性的制定卖房策略。

 

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