昨天我路过 Johns Creek 地区，看见一个新开盘的小区，开车弯进去转了一圈。
这是一个Townhouse and Sigle Family House 混合小区，小区不大，共有128套房产，包括24个单户独立式房屋，75个三层楼的联排别墅和29个两层楼的联排别墅。
Townhomes PRICED FROM $704,900
Single Family PRICED FROM $872,900
Lot 84 带可选的三楼，实际成交价Under contract price $1,040,235，换句话说，这个新小区一栋普通的单户独立式房屋就达上百万美元了，太不可思议了，感觉这房价就是这两年通货膨胀大涨上去的。
2022年5月份我帮一个买家$53万美元在一个新小区买了一栋房产，他80% 的贷款$424,000，当时拿到的贷款利率是3.875% (30-year fixed mortgage rate)，他可能是2022年最后一批拿到这么低贷款利率的买房客吧。
随后美联储就进入加息通道，利率一个劲地往上翻，结果是大家知道的，自住房30-year fixed mortgage rate贷款涨到了5%、6%、7%、8%，房地产销售也进入了萧条期。由于高利率，一个$50万美元的房产，每月还贷款利息就达$3000 多美元，还有房地产税，维修、空置等费用，一个月出租$3500 都不够还月供的，很少再有人贷款买投资房产了。
据这个买家讲，他买下的这栋房产，现在已经上涨了近$20万美元，这在以前是难以想象的。
通货膨胀，房价是涨上去了，但人们生活的实际购买力却下降了。
回头说上面介绍的那个新小区，由于地处Johns Creek 好学区，24个单户独立式房屋已经卖掉了一半，存货不多了，虽然房价高，但还是有人在买。
当时我正好遇到了一家老中在看房，一聊他们是来自加州的，在加州好学区的同类房产，可不是一百万美元能买下来的，对他们来说，这房价是可以接受的。
新小区的房产通常是由3部分组成：
房子基本价 + 地块价（Lot premium）+ 装修升级价(Upgrade)。
如果有地下室，还要加Unfinish Basement Price或者 Finished Basement Price。
因为Lot 84 带可选的三楼(Optional Third Floor)，所以实际成交价 $1,0401,235，就不奇怪了。
那么二手房源市场行情怎么样呢？
同理也在大涨，正好我们家有一栋投资房租户搬走，全面升级重新装修后在上市出租。
我们房产是3室2.5卫；2,212 Sq Ft；占地0.31Acres，Year Built: 1998; 我们月出租价$2700 美元。
我查了一下我们家这栋房产在Shepherds Pond小区的房产价位范围：
RealAVM™ Range: $473,100 - $563,800; RealAVM™: $518,400。
还有一栋正在Shepherds Pond小区上市的4室2.5卫房产Listing:
5750 Rives Drive Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7304747) $599,000。
由于地理位置好、二手房源少，相信这个房产不久也会卖掉的。
最近，大家都在关注、议论美联储2024年降息的可能性，鸽派预期出乎意料。
高盛 (Goldman Sachs): 预测美联储将在2024年的3月、5月和6月连续三次降息。摩根大通: 预计美联储将在2024年6月降息，总体预期为降息125个基点。巴克莱: 预计联邦公开市场委员会(FOMC)将在2024年降息3次，这些消息为房地产市场提供了积极的助力。
美联储和联邦公开市场委员会(FOMC)是什么关系？
美联储是美国的中央银行系统，负责制订货币政策。 它由三个关键实体组成，包括储备委员会（理事会理事）、美联储银行（Reserve Banks），以及联邦公开市场委员会（FOMC）。
联邦公开市场委员会(FOMC)隶属于美联储系统，是其下属机构。 FOMC负责进行公开市场操作，这是通过买卖国债等金融工具来调整货币供应和利率的过程。FOMC的成员由储备委员会成员和联邦储备银行行长组成。
FOMC在每年的8次会议中讨论经济状况和预测，决定货币政策的方向。 这包括对利率的调整，以应对通货膨胀、失业等经济挑战。
希望明年大选年，整体经济情况好转，投资者应密切关注市场变化，以做出明智的投资决策。
我们家的投资房：5710 Kennemore Dr Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7313505) Lease $2,700。
祝大家圣诞快乐，Merry Christmas 2023.
（全文完）
本文作者：Willy Rong。
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最新评论 3
:【读者回复】大概明白了。从买家的角度看，本来需要3层（或综合起来3层性价比更高），假设已有的3层房位置不好或已卖完（也许还有其他原因），于是二层加一层就多了个选择。👍 【Willy 回复】我把我们的对话，放在了文章下面的跟帖里，让有这样疑问的人去了解。😀 你的提问很好，合乎逻辑，有启发意义。👍
:【读者接着问】既然可加第三层，也可以理解成法律允许单户独立式房屋是2层或3层，为什么不直接就建一些3层的供选择？ 【Willy 接着答】一个新小区，开发商提供多种房型供买房客选择。 像Townhome 就有75个三层楼的联排别墅和29个两层楼的联排别墅。 一个单户独立式房屋设计标准是2层楼，根据买房客的需求提供是否要加盖第三层的选项？这样比较灵活，而不是一上来就盖一个三层的楼房。 当然也有开发商按自己的设计，直接就盖好的二层或三层楼房，那种叫"Inventory home", 卖给那些看上就想买下这样房产的客户。😀
:【有人问】可选的三楼是什么意思？这和买一个三层楼有什么区别？ 【Willy 答】一个单户独立式房屋标准设计是2层楼，有加盖一个第三层的选项，当然是要加钱啦。 但如果你想加钱要求开发商盖一个第四层、第五层. . . ，开发商也没有这样的一个设计，房产所在的County 也不会批准，这就是当地的法律法规所定的。😀