【房产投资税务专题】1031 DST - 房产延税置换

【房产投资税务专题】1031 DST - 房产延税置换 - 特拉华州法定信托

我相信大多数房地产投资者都听说过 1031 交易所，也有过1031房产置换的经验，但很少有人听说或者操作过1031DST - 特拉华州法定信托，我们本期的话题就是给大家来解说什么叫做1031DST。

首先我们简单回顾一下什么是最基本的概念 -1031 EXCHANGE .

1031交换，也称为同类交换，是美国税法第1031条规定的递延税款交易。它允许房地产投资者出售房产并将收益再投资于类似的房产，从而推迟缴纳通常在出售房产时产生的资本利得税。这种房产金融工具深受需要扩大房地产投资组合又想推迟资本利得税的投资者欢迎。

但是有的地产投资者，他们出售了投资物业以后，不想再持有或者管理物业，而1031 DST就刚好满足投资者这个需求同时达到延税目的。

A 1031 Exchange Delaware Statutory Trust, or DST, is an entity that is used to defer capital gains tax from the sale of rental property into a portfolio of real estate. 中文全称是特拉华州法定信托。特拉华州法定信托基金是1031名交易所投资者寻求替代房产的替代方案，提供月收入和多样化的潜力，而无需任何正在进行的房东职责。特拉华州法定信托是作为私人管理协议形成的，根据该协议，任何财产的持有，管理，管理，投资和/或运营;或利润的业务或专业活动由一个或多个受托人为有权获得信托财产实益权益的委托人的利益进行。

相较于你自己去做1031 Exchange，你可能只是从一个房地产，转到下一个房地产。但这个DST是转到一个专业机构，投资人可能是拿到一个百分比，比如说你用100万美金去投资DST，那这个DST的投资标的，是2000万美金的一个物业管理，那你就只占其中的5%。

相较于传统1031它有几个优点，DST投资它有一个专业机构在管理，那么自己就不需要烦恼管理房地产的一些琐碎的事情；再来，它可以用比较低的投资金额，参与到法人投资等级的地产或物业，因为一般我们可能是买Residential（住房）的投资屋而已，可是这些DST投资是一种专业的商业地产，有饭店，或者健康医疗中心、仓储这些东西。就不是我们一般投资人可以投资的标的。

那么也就是说，你通过DST 可以分散特定区域，还有特定类型的风险，不是集中在某一种投资类型。比如说你原来只是专心投资店面，那现在你可以分散在办公室物业，甚至到不同的州去做投资。这是一种分散风险的方式。

DST因为是专业的法人在管理，所以你自己不用去承担这些相关的责任风险。还有，就是我们刚才有提到，这个1031 Exchange必须要在45天内确认投资标的物，时间非常紧张。但是，基本上DST已经都有特定的标的物在那边，很容易就可以在限定的期间内完成转换。

而且，你可以有一个全额交换，完整延后资本利得税。如果你卖掉投资房后，有100万美金，可能你的下一个标的只有90万，还有剩余10万元，你就可以放在DST里面，而不必被课税。

【总结】

DST财产所有权结构允许较小的投资者与其他投资者一起拥有大型，机构质量和专业管理的商业地产的部分权益，而不是作为有限合伙人，而是作为信托中的个人所有者。每个所有者收到其在整个财产中的现金流量收入，税收优惠和升值（如果有）的百分比份额。DST为投资者提供年度升值和折旧（税收减免）的潜力，并且大多数投资者的最低投资额低至100,000美元，这使得一些投资者可以获得多元化投资的好处。

如果您对1031 DST感兴趣，请联系了解房产投资的会计师，律师以及您的商业地产经纪人详细咨询。

声明

以上文章内容仅供参考，不构成任何法律税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。