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Home Mortgage - 美国买房贷款专题
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Home Mortgage - 美国买房贷款专题

yvonneshaw yvonneshaw
本文于1048天前发布   1033天前更新
粉丝原创

说起在美国买房,贷款是第一步。作为大部分来美读书工作,想要买房安家的同学,贷款尤为重要。因为贷款决定了你能不能买房,能买什么价位的房。读了逸妖酱同学的美国买房笔记,看到很多同学对贷款都有各种各样的疑虑,所以决定单独开贴讲一下买房贷款。我本着知无不言的态度,尽量讲到面面俱到,有不当之处,欢迎大家指正讨论。

对逸妖酱的帖子感兴趣的同学,请移步这里《First-Time Home Owner 美国买房笔记》

市场上常见的贷款产品 (Loan Program)

  • FHA Loan

是一个政府贷款项目,旨在帮助第一次买房的买家。只能用来买condo或者townhouse,不能买house。首付最低3.5%,信用分数最低580。但是有贷款上限,具体上限根据county不同而异。FHA会有终身贷款保险,即Mortgage Insurance。

  • Conventional Loan--常规贷款 

首付最低5%,信用分数最低要求620。首付低于20%也会有贷款保险(MI),但是当贷款金额(Loan Amount)和剩余金额(Balance)的比率低于80%的时候,贷款保险可以取消。现在很多lender都有program可以让你在首付低于20%的情况下,仍然不需要付MI。

市场上常见的贷款Term

  • 固定利率(Fixed Rate)

顾名思义,固定利率的意思就是说在整个贷款过程中,贷款利率是不会变动的。最常见的fixed rate term有30年和15年。

  • 浮动利率( ARM-Ajustable Rate Mortgage)

浮动利率就是在整个贷款过程中,贷款利率会随着提前设定好的一个指数而变化。指数走低,贷款利率降低,反之则亦然。比较流行的ARM产品有3/1 ARM,5/1ARM等等,即在最早的三年或者五年,贷款利率是固定的,随后变成浮动利率。ARM会有一个period cap和life time cap, 即最高浮动,利率调高或者降低都不能超过这个cap。

贷款流程

  • 在开始看房之前一定要先拿到Pre-Approval!!!这个pre-approval可以让你知道,你有没有能力拿到贷款,你可以拿到多少贷款。根据这个再去看房子,你买到心仪房子的几率就大大增加了。在很多房市火爆的地区,比如洛杉矶,很多listing agent第一个问的就是你有Pre-approval了么?只有pre-approval在手,才有把握说你是有能力买房的。绝大多数back on market的房子,都是因为买家贷款没有通过,最后不得不重新销售。这也是为什么大多数卖家接受back up offer的原因,就是怕贷款有问题。拿Pre-Approval需要你提供过去两年的报税和SSN(用于查看信用分数和负债情况)。

所以重要的事情说三遍,Pre-Approval!Pre-Approval!Pre-Approval!!!

  • 在拿到Pre-Approval之后你就可以开心的去看房子了。与此同时,贷款方面会要求你提供更多的资料,比如工资单,近两个月的银行账单等等。核实无误之后,你会拿到一个non-conditoanl pre-approval.
  • 当你选好心仪的房子,准备要买买买了,那么贷款这边就开始正式启动了,接下来就是签贷款文件,等待放款,一般7天左右,钱进了escrow,就基本大功告成啦!
     

     

买房贷款是一个重要且繁琐的过程。因为篇幅有限,我也只是大体讲了一下比较常见的贷款产品和基本流程。我所讲的都是适用于一般情况的案列,有些特殊案例如报税少,收入低,信用不好等,还是要具体案例具体分析的。

好啦,谢谢大家看我的帖子,有什么问题意见欢迎讨论哦!

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