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美东买房记,最真实的购房记录
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美东买房记,最真实的购房记录

一只麻豆 一只麻豆
本文于489天前发布   489天前更新
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房子过户有一段时间了,闲下来想跟大家分享一下买房的基本步骤,还有要注意的问题。

第一个阶段是在网上看房,大范围广撒网,对心仪地区的房子有一个基本的了解,再根据自己的预算做几个接受的组合,面积,房型,年代,装修,upgrade, 是否学区房等等。看房软件推荐Redfin, 原因是信息更新及时,不像Zillow 有很多虚假信息,很多已经under contract 甚至sold的房子还放在active listing上面。

第二个阶段是选择agent, 一个好的agent胜过千言万语。敲黑板!口碑很重要,我很幸运, 朋友推荐的agent非常负责,在我刚开始看房还是小白的时候,总是一针见血的指出每个房子的毛病,很多我觉得还不错的房子都被她否决,坚决不让我买有问题的房子。不像很多agent着急成交,催促客户赶紧签约。这样的话可能客户稀里糊涂,对房子一无所知的情况下就买了,后患无穷。

Ps: 通常中国agent都会有1-1.5%的返现,可以cover掉一大部分closing fee, 很赞。

第三个阶段是疯狂看房,我的建议是看的越多越好,对于新手而言,从图上很难看出实物的好坏,大部分照片比实物好,也存在照片拍的非常烂实物很不错的情况,后者在如今火热的房市之下,可以给你先发优势,减少竞争者(很多人看照片难看就直接pass了)。一个好的agent可能非常忙,不能每周都带你看房子,这样不要怕,我每次在redfin看到新出的房子就直接在app上面约,redfin会派人带你看房,我先看过之后,挑出个别喜欢的房子,再让agent帮我把关。我的经验是看了几十套之后,基本在网上看图就知道房子好坏,是不是我喜欢的类型了,大概就是所谓久病成医吧。

第四个阶段是出offer,付定金。遇到喜欢的,agent也觉得合适的房子,当然要毫不犹豫出手,出手要稳准狠。最近美国房市非常火热,好的房子几天就会pending, 保守的要出个原价,加价的情况也很普遍。我的建议是,在如今卖方市场中,遇到好的房子已是不易,在要价合理的情况下适当加价,及时出价,很容易赢得卖方的好感,从而提高拿下房子的可能。虽然卖家最主要看的是买家的出价,但情感因素也会成为影响因素,很多美国人会参考买家对房子的喜爱程度,我在出offer的时候就毫不掩饰的表达了我对房子的喜爱,对卖家装修taste的肯定和赞赏。尽管我的出价不是最高的,但卖家还是接受了我的offer,理由是我看起来是会真心爱护这个房子的人。

第五个阶段是做房屋检查,绝大多数买家会在offer里放置房屋检查的contingency,如果检查出现问题,房主不给修或者问题实在太严重,可以在一段时间内退出合同,拿回定金。房屋检查主要包括home inspection, radon test, termite inspection. Home inspection 是对整体房屋状况做的一个相对细致的评估,价格根据面积大小300-700不等。我的房子房检足足三小时,楼上楼下跑来跑去,发现了不少问题。radon test就是氡气检测,尽在地下室进行,没有地下室的可以不用考虑,价格100左右,美国标准4.0就是超标,有致肺癌的风险,需要安装一套装备把气体吸出去才可放心入住。termite就是白蚁检测,听起来好像很可怕,但其实大部分老房子都存在白蚁入侵的情况,要分情况考虑,如果在地基上有白蚁那绝对不要考虑,但是如果出现在车库里,并且卖家已经做了不错的处理,就不是什么严重的问题。

第六个阶段是出了房检结果,和卖家沟通,是卖家给修还是还一部分credit. 我的原则是抓大放小,贵的麻烦的尽量让卖家修,简单的便宜的以后自己也可以解决,卖方市场中卖家通常比较强硬,不太愿意出钱修理,这种情况就看你是多想要这个房子了,如果预计修理钱不多的话,也不是不能接受的,

现金购房的基本流程到此结束了,坐等closing day过户,需要贷款的朋友需要做接下来的贷款申请,appraisal,贷款审批等事项。每个人情况都不太相同,这里就不多赘述了。

写在最后,很多朋友对房子组合要求过高,既要location又要面积大,房子新,学区好,装修精美。但在手头预算有限的情况下,几乎是不太可能实现面面俱到的。建议大家避重就轻,挑选自己最为偏好的几个因素,从最重要最喜欢的开始排序,对自己想要的和能得到的有一个清晰的认识,才最可能买到合适的房子。希望大家都能尽快买到属于自己的一栋房子,有一个温暖的家。如果大家想看的话,下一篇文章我会详细介绍一下房子装修,装饰,家具信息,我们下期再见👋。

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