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短文介绍我寻找买房中介的亲身经历
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短文介绍我寻找买房中介的亲身经历

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本文于311天前发布   214天前更新
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从我到美国的第二年就开始嚷嚷着要买房,一直到最近结了婚才认认真真的办起这个事来。看了好多买房经验分享贴,每一篇都说找一个好的买方中介很重要,但是还没发现一篇帖子教你怎么找到好的买方中介。我从二月中下旬开始高频率的研究买房的事,上上周末的时候确定了我们的买方中介,希望我的经验能给跟我一样的买房小白一点帮助。

已经好多年不码字了,而且现在说英文的时间比说中文的时间多得多,有些写的不明白的地方欢迎大家提问,我再来修改。另外我也是第一次在美国买房,本文介绍的都是目前为止我的亲身经历,有些还没有经历到的我可能介绍的不够周全,后面遇到什么事我再来补充,也欢迎大家帮我补充,能帮到更多的人。关于买房的全套细节我也打算写点东西,一步一步慢慢来吧。

好,进入教科书式的罗列要点阶段,关于寻找买方中介

  • 什么时候找买方中介

个人认为是越快越好,只要你确定下来购房意愿了,即使对买房过程一无所知,或者甚至还没有去过任何open house,但是寻找买方中介应当已经被放在很高的优先级上了。有些人说应该先办理pre-approval然后再找中介协助找房看房,但是好的中介对找lender和找房源都很有帮助,看了后面的内容你可能会赞同我的想法。

  • 对买方中介应有的预期

中介资质。最基本的,一般名片上都印着从业资格证书号,上网查一下确保无误。

丰富的贷款资源说起贷款,我觉得都足够单写一篇短文了,因为我的案例比较特殊,所以在这上面花了些功夫。很多买了房发文或者身边的小伙伴买房的时候都用了银行贷款,这是一个比较大众和稳妥的做法,银行贷款的利率一般来说比较低,网点很多很方便直接walk-in咨询办理,缺点就是对贷款方的要求比较高,比如有的银行要求必须工作签证或者是绿卡的持有者才可以贷款,有的银行要求有一定数额的存款在账户上超过一定时间(一般是1-2个月)才可以开出pre-approval,即便是在银行之间选择,每家银行对同一贷款人给出的利率或者优惠条件也不一样,所以在决定贷款机构前还是应该多询问几家的。满足不了银行高门槛要求的,或者想试着找找更低利率、更低closing fee的童鞋,还可以试着多咨询几家专业贷款机构。

与国内不同,美国并不仅允许银行提供合法的贷款服务,很多专业的贷款机构也可以提供借贷服务(就连costco都有贷款服务,黑卡用户专享),相比起银行的贷款,这些机构有多种多样的贷款产品可以选择,选择范围更广,门槛更低(此类产品的利率一般都比较高),出具pre-approval证明的时效更快。如果有了看中的房子想尽快下手但是又找不到银行贷款,可以先找贷款机构,后期财务状况满足银行或者其他种类贷款产品的要求以后再refinance,将贷款置换到利率更低的产品上(注意refinance也是有花费的,所以除非利率有显著降低,不然可能并不划算)。

我也听说过极端案例是有人每年都重新评估然后每年refinance的,每年可以节省个几百到几千刀,如果有精力有功夫,目前来看这是一条可行的选择。这里说回买方中介,因为买房和贷款关系紧密,很多中介都有长期合作或者熟悉的贷款机构,有的中介甚至是从贷款机构转行的;即便没有贷款机构的资源,勤奋的买方中介也会积极的帮你找寻符合你需求的贷款机构,这样就省去很多自己四处跑腿的奔波。还有很多中介可以教会你使用贷款计算器,在咨询贷款机构前让你对自己的购买能力有个初步的了解,比如大概可以承受多少价格区间内的房子,每个月的还贷金额是多少,对于非金融专业又是第一次买房的童鞋来说,学会使用这个计算器很有必要。

第一手房屋资源信息通过专业房产机构信息平台(msl网站,全称是什么我不知道。。)寻找的房源信息最全面,这个平台好像只有有realtor执照的人才可以登陆,里面的信息是第第第第一手的,最新最及时的,在zillow这种网站上可能查不到的。这里赘述一下,以免有小伙伴不知道,一般找到中介以后会跟她描述你对地理位置、房型(几b几b有没有前后院车库)和价格等的预期,中介就快开始在网上搜索,然后将符合你要求的房子排成list发给你,并且不定期更新,有的时候用邮件或者建立共享文件,有的中介公司会有比较好的平台提供这项服务,所有中介的清单会在一个只有买方和中介可见的portal上,你可以在portal上添加、删除房屋,也可以在房屋下面留言咨询和中介沟通,房屋还可以按地图显示位置,总之就是双向互动而且比较直观,沟通起来也很方便遍。说回msl,我们中介发给我们的list上至少有一半实在zillow或者同类网站上找不到的,或者房屋在msl上已经pending了(说明卖家已经有中意的offer了,正在考虑,如果碰巧是你很喜欢的房子,发现pending以后及时提交offer,加一点钱说不定还是可以拿下的),在zillow上还显示在售,所以中介房屋资源的重要性不言而喻。当然这也是要跟中介的上心程度挂钩的,有的中介隔一两天给你发点新房子,有的中介一两周才更新一次房屋清单,很多房子真的是过了一个周末就变pending然后变sold了。

对房屋价格和地理位置的敏感度。这个一目了然不需要我多解释,对各个地理位置的熟悉程度一般都跟中介的从业时间成正比,当然也有例外就是刚好你看中的区片是中介长住过的地方,那就没有别人比他们更好的洞察周边环境的了。提交offer时候的估价能力很重要,我在下面写我的经历的时候会详细介绍一下。

与卖方中介沟通协商的能力。一部分是问问卖家手上有几份offer了,打算什么时候作出决定等等基本的问题,这一点相对性格活跃一点的中介都能办到,有的时候看房多跟卖方中介聊一聊自己也能问出来,关键是你的买方中介会不会那么勤奋认真的帮你打听每一个你感兴趣的房子。另一部分是对房子的跟踪协商,比如你看好了一处房子,但是人家可能快要做决定了,但是你在交offer之前还有其他几个房子想再去看看,这个时候你的中介就可以帮你盯着你的保底房子,频繁的跟卖方沟通,有助于你在不到万不得已才交offer的情况。最后一个至关重要的就是中介帮你打听房价,预估你提交offer的价格,这一下没准就查了几万块的成交价,成交价还跟房贷、房产税、clsoing fee等等密切相关,所以offer价格少一点意味着后面很多开销都少了。到了后期你的价格跟卖家预期八九不离十的时候,卖方中介可能还会通过买方中介跟你协商提高价格,这个时候买方中介的协商能力也可能帮了大忙。我准备下周提交offer,所以最后一部分还在纸上谈兵,预期是这样,到时候有什么再回来补充吧。

手把手教你买房全流程。我们只遇到过一个中介一见面就跟我们介绍了全流程,而且是非常细节化的,其他中介仿佛都默认我们啥都知道一样,尽管我们都说了这是我们第一次卖房。这个中介刚好也是我们面试的第一个中介,花了一个小时,特别细致的跟我们讲了买房过程的每一个步骤和细节,比如什么情况下可以无条件撤回offer,什么情况下可以延长房屋检查期,怎么判断房屋周边环境的好坏,还帮我们过了一遍加州房屋买卖合同,把合同里需要注意的都highlight出来。里面很多内容是我们之前没听说过,也从来没有在攻略贴里见到过的,活脱脱把我和我老公从买房小白提升成入门级(后期有时间我会把合同也拿出来写一篇)。因为这个中介自己本身也是刚入行才3年,没有客户需要照顾,而且对自己做的工作很有热情。相信一个并不只是单纯赚钱,而是想把事情办好的中介即便没有主动提出这种“培训”,在你的要求下也是可以先期办到的。

返点。听说了很多华人经纪人返点的案例,如果能力很好还有返点自然是两全其美,不过羊毛出在羊身上,我倒是宁愿经纪人本身实力强一些,这个就看个人便好了。

舒心,舒心再舒心。我们跟面试的每一个中介都讲明了我们还没确定最终聘用哪个人,每一个中介都告诉我们无论如何要找一个自己感觉能够随意交谈提要求的,确实如此,发了短信邮件不及时回,两三天没一通消息,或者自己有问题都觉得问出来中介会judge你又憋回去的,这种中介还是趁早弃用的好。

  • 什么渠道找到中介

先简单的介绍一下我们一般面试中介提的问题吧,主要包括从业多长时间了,从业短的会问一下之前做什么的(有的人之间做信贷服务,可能会给你带来贷款资源,或者有些人在租房管理公司工作,会有很好的投资房眼光,如果打算买房外租,还可以让他们帮你管理),去年/近三年作为买方中介成交的交易数量,然后会问一下对我们搜索的地区的熟悉程度,能为我们提供什么样的帮助。有了这些问题,我们真的是不放过任何一个可能找到中介的渠道开始搜寻。。

open house。就是你在open house看到的中介,一般情况下大周末哪也不能去还得守着房子介绍什么的,这种工作只有中介新手才会做,他们也是想利用这个机会寻找潜在的客户。有个别的情况是经验丰富的中介本着同样的目的在成交淡季帮别人host open house,我们的中介就是这样找到的。所以去open house不要只顾看房子,多跟中介聊聊,即便不喜欢中介,说不定也能聊出一些房子的信息。要注意的是如果碰巧是你看中的房子,最好不要让同一组人既是买方中介又是卖方中介。

朋友推荐。如果你身边刚好有朋友买了房,跟你的情况相似度也比较高,想必是应该可以考虑面试一下的。我只有一个这样的朋友,问了她并没有回音,所以这条来源的实用性我没办法做过多的评价。

网络资源。万能的yelp解决了无数疑问,本来以为能帮我们找到几个中介的,但是联系了几个地方发现网络资源(至少yelp和很多lender官网是这样)的局限性,一是流程环节很多,接电话的人往往不是中介本人,一般是前台或者接线员,他们的工资不跟业绩挂钩,所以积极性不是很高,我跟他们说麻烦转告谁谁谁给我回个电话,或者把对方联系方式邮件发给我,结果不是完全没了音信就是将尽一周的时候才得到恢复;第二局限性在于网上找的中介貌似都非常针对特别小片的地区,不知道他们怎么分工和拿佣金的,总之超出他们范围的地区他们的积极性非常的不高,我好不容易联系到中介本人的,他们说哦这个范围不归我管,我来给你推荐我的同事,然后我短信同事说了大概的房屋要求,希望能见面细谈,同事一再要求我短信/电话回复给他更细的房屋要求,尤其是地理位置,我和老公商量了一下,觉得连初期都不肯跑一下腿面见客户,后期不知道能有多不上心,所以就放弃了。不过如果有人非常明确的在一个很小范围内的选购的话,这个途径还是可以考虑叫几个中介出来面试一下的。

  • 什么时候确定中介

      我和我老公本来打算面试3-5个中介,男男女女各个渠道的找一些,然后就确定下来一个,但是一小段时间内有多条线并行,突然间效率大大提升,以至于现在我们要准备提交offer了,才开始陆陆续续弃用其他前期面试过的中介,有点不太好的感觉,但是我都在准备给其他弃用的中介写感谢卡外加送份小礼物,毕竟缺了他们中间的任何一个,我们都可能到不了今天这么好的效率。而且我们最后决定用的中介其实是一位很豁达人,想的很明白,就是不停的站在我们的角度考虑我们的需求,然后每天一封邮件,既让我们了解市场情况,又不是很烦人的骚扰性、没有实质内容的短信,而且他在第一天见面的时候就跟我们说了他会怎么做,让我们也提要求,如果我们提交offer打算通过他,那最好不过,如果不是,那也没什么,买方中介就是这么work的,听了这些我对弃用其他中介的心里负担小了很多。所以我想在准备提交offer的时候确定中介应该是可行的,在这之前充分利用每个中介带给你的资源。

  • 我们的中介经历和一些小感悟

中介一:在open house上认识的,第一次见面觉得这个人比较真诚,不像其他中介一上来就假装要作你的朋友。像我说的,我们看房不是转一圈就走的,所以聊了一小段时间,还是能有个第一印象的。当时刚刚开始休闲性的看房,而且当时觉得要先搞定贷款,再来找中介,所以也都没有什么后续的主动联系。看过房的人都知道,一般会有一些上心一点的中介事后发短信/邮件写点thank you什么的,有的还会问问你对房子的看法,这个中介当天晚上就发了短信,附带房屋照片(截止到目前就她一个人发了照片,要知道一个周末看了十几二十个房子以后不发照片不查地图有可能根本对不上号),第二天还发了邮件,我都没有回。一般中介就此作罢了,她是唯一一个隔了一周多又给我发一次短信的,附了自己的联系方式和从业执照号,就是说是可以给我们当中介的。外加她也是唯一一个中介在open house的时候摆了一踏购房流程介绍的传单,我们商量了一下觉得这些细节都体现了她对工作的认真程度和热情程度,但是三年从业经验似乎有点不够用,所以给她发了短信约她出来“面试”一下。她很体贴的找了我们附近的星巴克,还发了地址给我们,面试一上来就很大方的说自己的经验在这个行业不算很丰富,但是她会特别认真的研究我们喜欢的区域,而且她有个mentor从业经历10年+,任何时候她有疑问或者她不能解答我们的疑问会马上去问mentor。然后很仔细的给我们过了合同,第二天就建了共享平台在上面罗列的好多房子,后面就基本上有新上市的她都会很及时的加到平台上。

我们还在面试的时候提到了因为特殊状况我们不是随随便便用哪个lender都可以,所以还在想办法找lender,她本身是自带了一些她们公司常用的lender的联系方式的,同时她还承诺第二天开始帮我多找找,因为她住的离亚裔聚集区比较近,她还说会尽量帮我找到可以将中文的联系人。另外可能因为她还没有其他客户,所以每周二都是她实地勘查房子的时间,她说如果有些房子我们看图片有些犹豫,不想占用周末时间去看的,她可以先去实地看看房屋符不符合我们的细节要求,拍视频给我们看看房屋的p图前实际情况。这个中介是唯一一个帮我们解读购房合同和即使更新房源信息的人。

中介二:同样也是在open house上认识的,实际上是我们去的第一个open house,这个中介是临时帮人看场的。当时真的是啥也不懂啊,这个人主动跟我们聊了好多,当时知道她是租房管理公司出身,后来当买卖中介11年。她是有很强的房产管理和房产投资的意识的,这跟我的一些想法契合,所以面试完第一个人,为了补全“经验不足”这一点,我们约了这个人来面试,住的不远,所以也是来我家附近见面的。见了面才知道她还有贷款经纪人的经历,说知道一家公司有符合我需求的贷款产品。然后整个面试听她洋洋洒洒讲房产投资,自己的女儿是怎么买房出租,怎么以房养房的,我们都很难把她拽回来听我们的需求。即便我们明确讲了目前要买的房子首先考虑自主,可能不会在短期内卖掉,她也会在听我们的需求的时候评论“对这样的房子以后好升值”“这样的房子你以后很要卖还要重新装修”。所以面试过后我们还是倾向第一个中介多一些,觉得她有从我们的角度出发考虑问题。第二个中介也说了会开始找符合我们要求的房子然后邮件发链接给我们,当时我和我老公用惯了第一个中介超级好用的平台,对邮件的感觉是“很不方便吧”,当然这不是决定一个中介去留的因素,然后从来没有收到她任何的房源推荐了。。我们在面试她的时候已经有一个比较喜欢的房子了,所以拿出来问她的意见,她也是投资这投资那的,也没说出来什么实质性的内容,倒是说了她之前跟卖方中介打过交道,不是很容易,但是会第二天一早打电话先去问问情况,然而也没有了消息。。欣慰的是,这个人介绍的lender最终派上了大用场,是现阶段我们特殊情况下、咨询了众多贷款机构以后唯一一个能给我们贷款的公司。

中间夹杂中介若干,联系未果,没有见面。

最后留用中介,这里要多写一点。还是open house上见的,是个白头发的老爷爷,有点圣诞老人形象那种。。跟我们说他不是那个房子listing中介,坐在房子里就是希望多跟人聊聊碰到一些潜在客户的,当时非常干净利索的记下了我们的要求,说大概半个小时的样子会给我们发邮件。有了前面的中介经验,我们也简短的就地面试了他一下,竟然是电视人出道的。不过从业经验丰富,说话不会花里胡哨的,也没有强拉客户的感觉,对了他就是我说的那个很豁达的中介,觉得“到时候你们要用我那就用我,不用我给你发几个房子的链接也损失不了我什么”那种态度,而且觉得他是不单纯想达成交易,是会帮我们考虑事情的人,所以对他的第一印象是很好的。一个小时内收到了邮件,不光有链接,还有简短的个人评论,希望得到我们的回复评论,他修正list,是一封很认真的邮件,我们在外面一直忙没有回复,当天晚上他又在清单里添加了几个房子发了个补充清单。我们评论了一下他的清单,把当时我们喜欢的房子也发给他问问他的意见,顺便问了一下他有没有认识的贷款公司可以解决我们的难题。回邮件非常中肯的指出了我们喜欢的房屋的不足,能看出来他是研究了一些数据才回复的,毕竟好的地方大家都能看出来,同时也强调即便有明显的不足,还是我们喜欢最重要。难得的是他收到房子的瞬间就直接联系了卖家中介,打听了一些offer的情况,还有卖家什么时候会做决定之类的,给我们一个大概的时间概念什么时候做什么事。然后告诉我他没有贷款公司资源,又根据我们喜欢的房子的特点延伸了清单。基本上就是那个时候起,我们决定要用这个人了。

事后的经历证明我们没有选错人,这个人经验丰富而且为我们着想,大方向思路很清晰,也很注意细节,一看就是很organized的人。邮件不是秒回,但保证当天内回复,除了紧急情况下他都会深思熟虑、自己做做功课、认真的回我们的邮件,每封邮件都比较长,但是没有废话,每次交流都简明有效率。缺点是他发给我们的房源不是特别多,大概是他自己先筛选过一轮了,所以很多时候我们还在用第一个中介给我们发的房源去看房子。。基本上我们稍稍感兴趣一些的房子只要跟他说我们想自己先去看看,他都会先打电话跟中介确认情况,有时候还附上自己的评论。我和我老公都默默觉得中介二大概不会这么上心,中介一此时大概会有心余力不足。我们一般都是先自己去看房,有看中的觉得真的考虑再买的了才会叫他跟我们一起去第二次,他到了会走一遍各个房间院子,然后开始跟对方经纪人聊天,基本上我们离开房子的时候他就能告诉我们房子offer的情况,他个人感觉房价有没有再降的空间,还有一些例如permit之类比较细节的专业问题。

到后期准备交offer的阶段,我们的中介花了半天的时间做功课,给我们发了几份各种供参考的清单,主要是近4个月内的周边类似房屋的销售状况,据他说这也是lender判断房屋价格的主要方式,我们研究过清单有了个大概的价值判断,跟他通了个电话,确定价格,然后第二天见面花了一个小时确定了offer上的内容,跟我要了lender的联系方式,确认借款的一些关键条款。确定估价清单感觉是一个工作量很大的活,我们的中介办的超乎我们的预期,把各式各样的房屋都有规律的筛查了一遍,跟我们通电话的时候又挨个房屋的说了自己的想法,最后让我们考虑一下,然后让我们先说预期的offer价格。这个时候他也是帮我们讲解了一遍购房合同,重点强调了一下其中三个不可控事项(contingency)的把控手段,保证我们都理解,顺便告诉我们哪些地方无伤大雅,在我们的案例中可以按照卖家的意思来。因为我们是打算比listing价格出价更低,所以他还帮我们解读了后期一个contingecy可能可以压价的手段。

截止写文到这里的时候,我们已经交了一份offer,到了周旋谈判的最后阶段。从准备offer价格起买房就正式进入了博弈游戏阶段,来来回回几次交涉,也深深的感觉的这个时候经纪人经验的重要性,卖方的只字片语一举一动都可能有背后的深意,我们如何反应,合适反应也有战略讲究。这个时候我们的经纪人简直想订阅了alarm一样特别及时的跟我们通报情况,告诉我们对方的动向。为了不干扰我们的思路,他一般会听取我们对对方行为的猜测,然后再说自己的猜测,然后让我们说我们下一步想怎么办,然后给我们补充其他可行的方案让我们做出选择。关键时点的信息如何措辞他都会先发来短信让我们确认信息,不会草率的自己就发出去了。整个过程除了“什么时候发消息/交offer”他会给出比较强烈的建议,其他的内容像是价格和如何应对都是让我们自己做决定,而且会让我们先说自己的想法,大概也是不想背负误导的罪名吧。经过这轮轮硬战,我们更加感慨要是找了个只图赚中介费中介我们此时会多么的无助。目前的情况是房一交了offer还在周旋,我们还有个back up房二,我们的中介也是没有闲着,每两天给房二的中介沟通打听情况,我们从来没有催着他联系过任何人,他就是那种到时候知道办什么事的人,现在知道房二马上也要停止收offer了,就这短短的一周,即便房一还没有消息,中介已经列好了房二的估价清单好让我们准备下一份offer,有个好中介多么省心。

不建议用team模式的中介。听起来好像很高大上,有一个team在为你服务,每个人各攻其长,仿佛最大限度的实现了你对中介的预期,现实情况可能是每个人都不care,不知道他们的佣金是怎么分成的,但是好像没有给每个人足够的动力有效率的工作,外加信息在每个环节流转处理都要经过不同的人,效率往往是低下的可以。

不要完全依赖中介。中介也是人,没有十全十美,即使是我们最终聘用的中介,也没有发给我们特别多的清单,我们是结合了另一个中介发的清单和自己在网上的功课反复补充清单,让我们的中介在msl上查询最新消息,并且让他给卖家打电话。选择中介的时候先确定你觉得最需要他帮助的地方,然后确定一个最能帮到你那方面的中介,其他方面就要靠你自己补足了,邮件没有及时回的也发短信催一下什么的,毕竟买方市场是大事,流程复杂,涉及的钱也不少,没有别人能比你自己更上心了。

一不小心洋洋洒洒写了这么多,实在是在这个过程中有一些自己的想法,而且在写文的同时事情不停的进展我又不停的补充,本来是一篇短文尽快发文的想法后来就演变成了这样,哈哈,总之希望能帮到有疑问的童鞋。

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