不动产变动产🏡房产变现的3种方法

Joyce樂兒 2.93万浏览 2020-07-23 发布

房产看上去是不动产，好像这一大笔钱付出去就压在房子上了。其实，无论你的房子是否有房贷，是否自住或投资房产，通过以下3种贷款方式妥妥变身【提款机】，分分钟“提现”数十万现金继续投资。

最近利息走低，我就打算把投资房升值的部分“变现”。以下资讯都是基于我的个人及房产情况向Loan Officer咨询所得，仅供参考⚠️

变现的💰可以用来做什么？

其实，无论做什么都可以。但大部分人会用作：房屋升级维修、付利息更高的贷款、创业启动基金。买其它房产

个人情况：套现目标为投资物业，信用分数800+

利率：以下标示的利率是根据我的个人情况，最近两周从loan officer获得的利率，仅供参考

第一种： Cashout
Cashout有Refinance cashout、Investment Cashout。Refinance顾名思义，你的房产已有贷款，通过重贷套取现金。Investment Cashout同样通过抵押房产套取现金。这种方法最多可以取得房产净值的70%-80%。假设房子净值100万，那么借贷人做多可以一次性套现70-80万现金。如果房子本身有贷款，假设50万，那么套现金额则需要减去这50万。

这种方法的好处是你可以一次过得到一大笔现金用作流动资金，无论是投资房还是自住房都可以如此操作，比较弹性。利率是fixed rate，低息锁利很划算。

利率：30年 fixed 3.5%

第二种： HELOC （Home Equity Line Of Credit)
HELOC相当申请了一张额度超大的信用卡，不过是以房子作为抵押的。它有一个非常大的优点，花了多少额度，只需要付已花额度的利息，跟信用卡一样的道理。最高套现额度可以达到房产净值100%，但一般大家都不会那么拼，而且利息会更高。HELOC的缺点是浮动利率，无法做fixed rate。其次就是一些银行已经暂停HELOC，比如Wells Fargo，比如Chase。其次，现在大部分银行和credit union都不做投资房的HELOC🙃如果你希望套现自住房，可以尝试HELOC，投资房最近基本不太可能。

利率：前面说到这是浮动利率，但是不少机构都有头6个月优惠利率，基本都是1.99%-2.99%之间

第三种：Home Equity Loan

Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的净值，但是Home Equity Loan是固定利率。跟普通贷款一样，银行批准之后会一次性地把钱全给你，你每月还本金和利息就可以了。这个方法利息比较贵。

利率：3.99%-4.25%

最后我们看一下流程怎么走：

其实基本和一般房屋贷款大同小异。最重要的一步是房产估值，估值越多，你可以借贷的金额就越大。个人估值了两套房子，基本和Redfin估价差不多，所以借款前可以自己先估算一下能借多少钱，也可以大概计算每月还款金额。

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大家还可以在Google搜索【Refinance Cash Out Calculator/HELOC Calculator】，找到虚拟计算器，大概计算不同利率和terms的每月还款额是多少。

要用哪种方法套现具体看个人情况和你的需要。没有最划算，只有最适合。上文提到贷款可以做到房屋净值的80%甚至更多，但是作为保守型投资者，我选择的贷款金额是每月租金可以cover的，这样压力不会很大。贷款得到的💰我也只会做风险低的投资。我也是第一次了解和申请以上提到的3种贷款，刚好看到君君的创造新赛季主题有【贷款攻略】就和大家分享一下最近做的功课😁希望有用。