北美买房-你的首付真的准备好了吗?  Closing Cost 之Title 篇

北美买房-你的首付真的准备好了吗? Closing Cost 之Title 篇

Tina_Miami
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我记得之前看了Shark Tank 房地产女王Barbara Corcoran的采访,说她第一次买房的时候,竟然发现自己辛辛苦苦攒了首付,但是忘了Closing cost。最后囧到向卖家借钱才close 的。 没错,除了房子的首付款,其实Closing cost也是个不小的数目。 一般来说,Closing cost是交易价的3%-5%,你买的房越贵,Closing cost就越高。那么Closing Cost到底包含哪些部分呢?我在买房之前也是糊里糊涂的,但是经过了两次买房之后,这些费用也就慢慢了解了。在美国买房会涉及很多人和事,还有大大小小的费用,我希望通过我的贴子来告诉你,这些费用到底是干什么的,有没有可以讨价还价的空间,更重要的是防止被人占便宜!Closing cost 主要分三类: Title fee、Lender fee和税务保险预付款。今天就先来讲讲第一类Title company 和Title fee.  

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Title Company 是什么?

在美国买房的时候,你一定会需要一个Escrow/closing agent来主持大局,完成Closing。Title company 就是这个角色。同时他们也是收取定金的第三方。Closing之后,Title company 会给买方和贷款的银行出示一个Title insurance。这个Insurance是Title company 给买房及其银行出示的一个保证,在他们的调查中房产确实是在卖方名下,并且合法合理的转个了买方。在过户完之后,一旦发现任何欺诈行为,买房和银行都会得到赔偿。

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一般来说,谁付Title Insurance,谁有权选择Title company。比如说我所在的迈阿密,主要是由买方付这个费用,所以买方选择。而West Palm Beach正好相反,由卖方付,所以卖方选择。不同的州甚至不同的城市都有不同的做法,可以提前向realtor了解清楚。

如果你没有熟悉的公司,你可以问买过房的朋友要Referral或者咨询你的房产中介,中介一般都有认识的或者长期合作的Title company。在选择前,一定要找两到三家先给你报价,看看哪家收费更低一些,而且没有杂七杂八的费用(junk fees)。以下的内容会详细解释必要的Title 费用。当你确定你的title company 之后,你的中介需要把那个公司的信息和联系人写在合同上。一般你在给卖方出价的时候就需要大概确定你的Title company了。当然了,如果你签了合同之后,因为种种原因想要换title company 的话,也是可以的,只需要让你的realtor 写一个addendum 然后买卖双方签字即可。强烈建议在合同生效之前确定好自己的title company,以免中途更换影响Closing.

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主要的Title Fees
1.       Lender’s policy; homeowner’s policy
这个是Title fees 里的大头和重点。要贷款的话,银行一定会要求的,这个是保证title 的合理合法,以防任何卖方欺诈。Homeowner’s policy 是由买方自选,但是一般都会买,对自己也是一个保障。两个费用与成交价挂钩。
2.       Title endorsements
银行会要求额外的endorsements。一般在费用明细上会以ALTA xx-xx Endorsement的形式出现。 ALTA 是 American Land Title Association 的简称,专门制定endorsement 标准的组织。这些endorsements 一般是25-75刀。
3.       Title Search Fee
Title company搜索公共记录的费用。
4.       Closing/Settlement fee
Escrow/closing agent 的服务费。
5.       E-recording fee
政府收取的网上过户的费用,一般在$12-15左右,取决于房产所在地。

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Junk Fees
这个行业多少有乱收费和将一些费用转嫁给客户的现象,以此来提高自己的利润。我碰到了以下几个。鼓励大家多多争取,讲讲价,小一点的公司或者比较会谈判的小伙伴,可以争取让他们减免,这个费用就省下来啦。

1.Courier/Messenger – Title company 需要将最后双方签过的原件快递到你的银行。他们一般会使用UPS 或者Fedex。他们一般会收取$60-100来覆盖这个费用。

2.Notary fee – 公证费,一般在$100-125. 如果你是去现场签字的,可以要求他们取消这个费用。

3.Archive or filing fee – 绝对的乱收费哈!Filing 应该是他们正常的工作需要,转嫁给客户有点过分了。

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