我记得之前看了Shark Tank 房地产女王Barbara Corcoran的采访，说她第一次买房的时候，竟然发现自己辛辛苦苦攒了首付，但是忘了Closing cost。最后囧到向卖家借钱才close 的。 没错，除了房子的首付款，其实Closing cost也是个不小的数目。 一般来说，Closing cost是交易价的3%-5%，你买的房越贵，Closing cost就越高。那么Closing Cost到底包含哪些部分呢？我在买房之前也是糊里糊涂的，但是经过了两次买房之后，这些费用也就慢慢了解了。在美国买房会涉及很多人和事，还有大大小小的费用，我希望通过我的贴子来告诉你，这些费用到底是干什么的，有没有可以讨价还价的空间，更重要的是防止被人占便宜！Closing cost 主要分三类： Title fee、Lender fee和税务保险预付款。今天就先来讲讲第一类Title company 和Title fee.
Title Company 是什么？
在美国买房的时候,你一定会需要一个Escrow/closing agent来主持大局，完成Closing。Title company 就是这个角色。同时他们也是收取定金的第三方。Closing之后，Title company 会给买方和贷款的银行出示一个Title insurance。这个Insurance是Title company 给买房及其银行出示的一个保证，在他们的调查中房产确实是在卖方名下，并且合法合理的转个了买方。在过户完之后，一旦发现任何欺诈行为，买房和银行都会得到赔偿。
一般来说，谁付Title Insurance，谁有权选择Title company。比如说我所在的迈阿密，主要是由买方付这个费用，所以买方选择。而West Palm Beach正好相反，由卖方付，所以卖方选择。不同的州甚至不同的城市都有不同的做法，可以提前向realtor了解清楚。
如果你没有熟悉的公司，你可以问买过房的朋友要Referral或者咨询你的房产中介，中介一般都有认识的或者长期合作的Title company。在选择前，一定要找两到三家先给你报价，看看哪家收费更低一些，而且没有杂七杂八的费用(junk fees)。以下的内容会详细解释必要的Title 费用。当你确定你的title company 之后，你的中介需要把那个公司的信息和联系人写在合同上。一般你在给卖方出价的时候就需要大概确定你的Title company了。当然了，如果你签了合同之后，因为种种原因想要换title company 的话，也是可以的，只需要让你的realtor 写一个addendum 然后买卖双方签字即可。强烈建议在合同生效之前确定好自己的title company,以免中途更换影响Closing.
主要的Title Fees
1. Lender’s policy; homeowner’s policy
这个是Title fees 里的大头和重点。要贷款的话，银行一定会要求的，这个是保证title 的合理合法，以防任何卖方欺诈。Homeowner’s policy 是由买方自选，但是一般都会买，对自己也是一个保障。两个费用与成交价挂钩。
2. Title endorsements
银行会要求额外的endorsements。一般在费用明细上会以ALTA xx-xx Endorsement的形式出现。 ALTA 是 American Land Title Association 的简称，专门制定endorsement 标准的组织。这些endorsements 一般是25-75刀。
3. Title Search Fee
Title company搜索公共记录的费用。
4. Closing/Settlement fee
Escrow/closing agent 的服务费。
5. E-recording fee
政府收取的网上过户的费用，一般在$12-15左右，取决于房产所在地。
Junk Fees
这个行业多少有乱收费和将一些费用转嫁给客户的现象，以此来提高自己的利润。我碰到了以下几个。鼓励大家多多争取，讲讲价，小一点的公司或者比较会谈判的小伙伴，可以争取让他们减免，这个费用就省下来啦。
1.Courier/Messenger – Title company 需要将最后双方签过的原件快递到你的银行。他们一般会使用UPS 或者Fedex。他们一般会收取$60-100来覆盖这个费用。
2.Notary fee – 公证费，一般在$100-125. 如果你是去现场签字的，可以要求他们取消这个费用。
3.Archive or filing fee – 绝对的乱收费哈！Filing 应该是他们正常的工作需要，转嫁给客户有点过分了。
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