最新湾区房市分析|三藩放缓,南湾坚挺,东湾崛起,差距为啥这么大？

懂房子的Flyhomes飞飞 9141 浏览 2020-09-11 发布

今天结合最新市场数据和买房案例，跟大家唠唠8月湾区的房市。

🌟划重点:

✨从房价来说，湾区各地8月房价和7月基本持平，但南湾和东湾的House/Townhouse和去年同期相比，变得更贵了。

✨湾区整体交易量和7月相比变化不大，但都明显高于去年同期，说明今年8月的房市相比去年更活跃，疫情爆发前期积压的交易延后到了8月。

✨地区差异比较大，三藩房市放缓，南湾延续之前的稳健水平，东湾比较火热。

下面来看看各个地区的具体分析——

三藩：交易放缓，上市久的房子有讲价空间

向来一房难求的三藩市，最近的交易速度居然变慢了。

从房价来看，8月三藩市House/Townhouse房价为166万，公寓房价中位数是124万，和7月以及去年同期相比，变化不大。

交易总量也基本和7月持平，和去年同期相比甚至增长了40%左右，市场上还是有相当一部分活跃的买家。

但是，8月三藩房源在市场上停留的时间，同比和环比都有所延长，说明房子的交易速度放缓了。

根据我们在一线买房的经验，最近三藩的交易放缓，一些在市场上停留时间比较久的房子，可能存在一定的讲价空间。

比如下面这个在三藩的Townhouse，靠近Golden Gate Park，居住面积近2400尺，刚经过翻新，但已经在市场上停留超过50天了，卖家急着把这套房子脱手。

我们帮客户做了全面的价格分析，交了一个比挂牌价低10万的offer，并且持续和卖家中介谈判，证明我们出价的合理性，最后说服卖家接下了我们的offer。

还有下面这个房子，在三藩的热门社区Noe Valley，居住面积近2800尺，2015年刚翻新过厨房。

我们交了offer后，打探到卖家手中并没有其它offer，于是我们调整出价，比之前再低了5万。卖家没有其它选择，只好把房子卖给我们。

三藩房市放缓，主要是供需关系发生变化。

首先，许多城里的公司实行WFH政策，大部分上班族短时间内都不需要通勤了。

而且，城里的很多商场、酒吧、餐馆无法开门营业，作为湾区的娱乐和商业中心，它失去了最大的优势，所以很多人选择搬离拥挤的市区，去相对偏僻但空间更大的地区居住。

这些因素导致三藩的房主卖房，搬去别的地方，供给增加，而在城里买房居住的需求减少，所以整个市场的交易放缓了。

东湾：成为湾区新热门，独栋+Townhouse房价上涨

离开三藩的居民中，不少人看上了东湾的房子，尤其是独栋屋和Townhouse。

数据表明，东湾确实成为了湾区的香饽饽——

从交易量来看，东湾8月House/Townhouse的交易量同比增长44.40%。

从房价来看，房价中位数为964K，虽然同比增长11.13%，但房价仍然远低于三藩和南湾，吸引了很多预算有限、但想要宽敞大房子的买家。

从供给来看，东湾8月在售的House/Townhouse房源数量同比增加70.80%，远高于湾区平均水平，说明东湾的卖家对当地市场非常有信心。

比如下面这个Livermore 3b2b的独栋屋，学区超好，小初高评分分别是8/8/9，6个小时内卖家收到18个offer。

另外这个在 Pleasanton 4b3b的独栋屋，一共收到15个offer，最高出价比挂牌价高了12万。

东湾自古有三宝：地大人少房价低。

加上最近几年，许多科技公司进驻东湾，Facebook在Fremont扩建园区，Amazon去年在Livermore买了一个送货站，今年又在Dublin买了一栋大型办公楼，让东湾颇有点“湾区新区”的意思，发展前景令人看好。

综合这几点，难怪东湾成为越来越多买家的心头好。

南湾：和去年相比，房价更高，交易速度更快

南湾因为生活便利，有几个特别好的学区，加上高收入科技从业人员更密集，所以房市一直比较稳健。

从房价来看，8月南湾House/Townhouse房价中位数是125万，公寓房价中位数是675K。

整体房价和7月相比变化不大，但高于去年同期，其中House/Townhouse的同比增长为17%。

从交易量来看，8月南湾的交易总量和7月几乎持平。

但和去年相比，House/Townhouse的交易量增加31.43%，公寓的交易量增加9.72%，说明今年买House/Townhouse的买家比去年同期增加不少，大家都想换到更大的居住空间。

交易速度也变得更快。8月南湾房源在市场上停留的时间，House/Townhouse是9天，公寓是16天，去年同期则分别是18天和22天，说明买家出手更迅速了。