在美国贷款买房，选择lender的时候，大家最关心的就是利率。
影响利率的因素有很多，只有了解清楚下面👇这5个方面，才有可能拿下最好利率。
（一）信用分数
信用分数对利率的影响最大。
什么是信用分数？
美国的信用分数是各个机构根据Experian、Equifax 和TransUnion 这三个美国主流信用局出具的信用报告明细，是通过一定公式计算出来的、比较通俗易懂的、评定个人信用好坏的标准。这些报告的产生过程可以参考下面这张图：
目前美国最普遍的就是FICO Score信用评分模型。
不过需要注意的是，贷款机构看到的FICO分数和你在银行App上看到的FICO分数其实不是一回事。两种FICO的计分方式不同，分数也有很大区别。
通常贷款机构看到的分数会更低，因为贷款机构的FICO分数是850封顶，而我们看到的是900封顶。可能你看到的信用分数是735，但在他们那里看到的是710。
信用分数对利率的影响到底在哪儿？
现在的房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应同一个利率。更高的信用分数分段就可以拿到更低的利率。
而信用分数跟很多因素有关系：信用历史长短、信用证明渠道的数量（credit lines）、还贷历史、信用的类型（信用卡、分期付款、房贷），债务占比大小等等。
房贷的阶梯定价，通常是20分为一级。
大部分买家常用的贷款是Conventional loan，对信用分数的要求不高，最低660分就可以贷款。
Conventional loan中有两种比较常见。一种是贷款限额较低的Conforming loan，通常信用分数740分以上是第一梯度，有些贷款机构更偏向于信用分760以上的贷款人。
另一种是贷款限额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。
具体Jumbo loan和Conforming loan的贷款限额是根据地区和时间变化的。大家可以根据自己所在的州和申请贷款的时间来查询。
虽然每20分就会相差一个等级，不过只要信用分数在700以上都不会有特别显著的差别。
如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，但是每个月不会差很多的。
具体的差值大家可以参考下面这个例子。表格列举了不同信用分数阶梯对应的利率。
Zillow: Credit Score Single Most Important Factor for Mortgage Rates
如何查询和计算信用分数
查询信用分数有三种途径，也就是美国的三个主流信用局：Experian、Equifax、TransUnion。人们通常认为Experian的信用报告和分数是最具有参考价值的。
比较推荐Discover的免费查看Experian FICO信用分数的网站：CreditScorecard.com。因为它来自官方模型，同时也会显示贷款需要的其他与信用有关的数据，更新频率为30天一次，比较及时。
如何提高信用分数
关于提高信用分数，为大家分享2个Experian官方的建议：
首先就是要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。
所以建议设置自动还款，避免信用分数的降低。
第二个是降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而影响你的信用分数。
一般来说，信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
如果你的信用分数已经很低，也可以靠车贷来丰富信用记录、养信用分数。
一方面来说，按时交车贷能反映出你是一个按时还贷款、有规划、可靠的人。
更重要的一点，车贷所代表的“历史还款记录”在衡量信用分数的时候占最大的比重，所以按时还车贷可以让信用分数涨得很快。
（二）贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
另外一个影响利率的概念，叫做DTI。它是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。
又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。
现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。
Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，可能会要求只有40%。
DTI低，利率也会相对更低。
但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。
但总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。
所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
（三）贷款利率类型
美国房贷项目分为两种：浮动利率ARM和固定利率Fixed。
浮动利率ARM
ARM全称Adjustable-rate mortgage。在还款总时长的前几年锁定期，贷款利率是固定的，而后面的那些年的利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定的。
ARM有很多种类型，从时间上来分，常见的比如3-1、5-1、7-1，前面的数字分别对应不同长度的锁定期。
3-1就是在还款总时长的前3年是锁定期，利率不变。同理，5-1的贷款利率就是在还款总时长的前5年固定，7-1的贷款利率在还款总时长的前7年固定。后面的利率根据市场利率而变化。
对于贷款人来说，ARM存在一定风险，因为利率水平每年都在更新。但是，这种变化是有限制的。一般来说，贷款机构会给出每年变化的区间，贷款人也可以根据区间来预估这一年的利率。
优势
✨锁定期利率较低，因此前期的月供也较少。
✨如果锁定期后的市场利率走低，将减少还款成本。
缺点
✨ARM的计算方法相对复杂。当借款人不熟悉ARM的各项条款，借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。
✨在特定的ARM项目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低，只能覆盖到一部分应付利息，每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。
✨利率存在一定风险。如果锁定期过后市场利率飞涨，月供将突然变高，且持续在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是无论市场利率如何改变，在较长的年限内，每月的贷款利率都稳定不变。这种利率对贷款人来说风险低，稳定性高，但是利率水平也会比ARM锁定期更高一些。
优势
✨利率及月供水平都会保持稳定，无论在未来市场利率怎样波动，都和贷款人的支出无关。
✨稳定的还款可以让财务规划更容易。在知道每个月要还多少钱的情况下，更容易计划每个月的理财。
✨计算方法非常容易理解。
缺点
✨与ARM锁定利率相比，Fixed的前期成本更高。
✨如果市场利率持续变低，相对而言，Fixed固定利率下的月供会比市值更高，贷款合同也会变“贵”。
✨各个借款公司给出的Fixed-rate项目基本相似，因此可挑选余地相对较小。
如何挑选适合自己的贷款项目
每个人的情况不同，选择的结果也会不一样，所以很难在这两种贷款之间，直接作出明确的高下判断。不过，以下几点可以作为大家选择时的切入点：
预计持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的稳定性适合长期居住或者投资。如果只是打算在当前这个房子里面住3-7年，选ARM往往更合适。前期较低的锁定利率可以让大家为以后买更大的房子做好资金储备。
整体利率环境
如果决定要长期持有房子，下一步就要考虑整体利率环境了。
如果当前整体市场利率水平较高，那么ARM会更好。最初几年利率低，可以享受相对市场来说更低的借贷成本。
但是，如果现在的利率水平是历史时期里比较低的，选择Fixed比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。
今年已经基本是美国历史上的利率最低点水平了，所以fixed rate mortgage也是推荐的不错的选择。
对利率风险的接受程度
如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子，就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。
如果利率飞涨到浮动区间的最高水平，且维持高值，自己是否还能付得起房贷？如果不想忍受高房贷，想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost？
ARM利率调整频率
在最初利率锁定期结束以后，大部分ARM将以贷款日为起点，每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。
但是，有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以，在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下，如果变动幅度很大，超出承受范围，建议选择固定利率。
总结
（四）工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入，这对利率水平也会有一定影响，但是不是主要因素。
两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。
但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心，只要有雇主提供的offer letter ，还是有很多lender可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。
（五）首付Down Payment
一般来说，如果能提前准备20%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。
因为贷款都是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。
PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。
如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
当然，也并不是说低于20%的首付就一定不好。
我们也有一些投资型的客户，会选择只付5%到10%的首付。
虽然可能每个月要多还100刀左右，但考虑到现在的低利率，这部分钱的使用成本还是很低的。
剩下的钱还可以做多样化投资，而不是都放在房子上。
也有很多人认为，是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。
所以如果你已经有了买房计划，可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例，挑选一个合适的房子。
希望这篇总结能帮到对贷款利率有困惑的盆友们，辛苦撰写不易，也欢迎大家多多点赞收藏呀～
如果关于贷款或者利率还有任何问题，也欢迎私信或者留言讨论滴～
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