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总结帖|一篇文章说清楚,在美买房如何拿下最好利率?

总结帖|一篇文章说清楚,在美买房如何拿下最好利率?

懂房子的Flyhomes飞飞
懂房子的Flyhomes飞飞
8193 浏览 2020-12-28 发布

在美国贷款买房,选择lender的时候,大家最关心的就是利率。

影响利率的因素有很多,只有了解清楚下面👇这5个方面,才有可能拿下最好利率。

(一)信用分数

信用分数对利率的影响最大。

什么是信用分数?

美国的信用分数是各个机构根据Experian、Equifax 和TransUnion 这三个美国主流信用局出具的信用报告明细,是通过一定公式计算出来的、比较通俗易懂的、评定个人信用好坏的标准。这些报告的产生过程可以参考下面这张图:

信用分数.jpg_800_0_3_4910.jpg

目前美国最普遍的就是FICO Score信用评分模型。

不过需要注意的是,贷款机构看到的FICO分数和你在银行App上看到的FICO分数其实不是一回事。两种FICO的计分方式不同,分数也有很大区别。

通常贷款机构看到的分数会更低,因为贷款机构的FICO分数是850封顶,而我们看到的是900封顶。可能你看到的信用分数是735,但在他们那里看到的是710。

信用分数对利率的影响到底在哪儿?

现在的房屋贷款是阶梯定价(tier pricing),每个信用分数阶梯对应同一个利率。更高的信用分数分段就可以拿到更低的利率。

而信用分数跟很多因素有关系:信用历史长短、信用证明渠道的数量(credit lines)、还贷历史、信用的类型(信用卡、分期付款、房贷),债务占比大小等等。

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房贷的阶梯定价,通常是20分为一级。

大部分买家常用的贷款是Conventional loan,对信用分数的要求不高,最低660分就可以贷款。

Conventional loan中有两种比较常见。一种是贷款限额较低的Conforming loan,通常信用分数740分以上是第一梯度,有些贷款机构更偏向于信用分760以上的贷款人。

另一种是贷款限额较高的Jumbo loan,要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高。对于Jumbo loan,信用分数760-780分是第一梯度。

具体Jumbo loan和Conforming loan的贷款限额是根据地区和时间变化的。大家可以根据自己所在的州和申请贷款的时间来查询。

虽然每20分就会相差一个等级,不过只要信用分数在700以上都不会有特别显著的差别。

如果你的信用分数真的很高,在760以上,利率会低一点,但是每个月不会差很多的。

具体的差值大家可以参考下面这个例子。表格列举了不同信用分数阶梯对应的利率。

信用分数3.jpg_800_0_3_28ad.jpg
Zillow: Credit Score Single Most Important Factor for Mortgage Rates

如何查询和计算信用分数

查询信用分数有三种途径,也就是美国的三个主流信用局:Experian、Equifax、TransUnion。人们通常认为Experian的信用报告和分数是最具有参考价值的。

比较推荐Discover的免费查看Experian FICO信用分数的网站:CreditScorecard.com。因为它来自官方模型,同时也会显示贷款需要的其他与信用有关的数据,更新频率为30天一次,比较及时。

信用分数4.jpg_800_0_3_5647.jpg

如何提高信用分数

关于提高信用分数,为大家分享2个Experian官方的建议:

首先就是要按时还账单,包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等等。贷款机构查看你的信用报告的时候,会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠,从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。

所以建议设置自动还款,避免信用分数的降低。

信用分数5.jpg_800_0_3_0b46.jpg


第二个是降低信用卡的结余数额,也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio(信用额度利用率),从而影响你的信用分数。

一般来说,信用卡额度利用率越低,信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度,说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。

信用分数6.jpg_800_0_3_cb7c.jpg

如果你的信用分数已经很低,也可以靠车贷来丰富信用记录、养信用分数。

一方面来说,按时交车贷能反映出你是一个按时还贷款、有规划、可靠的人。

更重要的一点,车贷所代表的“历史还款记录”在衡量信用分数的时候占最大的比重,所以按时还车贷可以让信用分数涨得很快。

(二)贷款-收入比 (Debt-to-Income Ratio)

另外一个影响利率的概念,叫做DTI。它是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。

又细分为Front-End DTI(只看房贷月供/收入)和Back-End DTI(学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入)两种计算方式。

债务占收入比例越高,银行贷款的风险就越大,如果超过一定比例,银行就可能会拒绝贷款给你。

现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%,Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。

利率2.jpg

Jumbo loan的要求比较严格,得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定,可能会要求只有40%。

DTI低,利率也会相对更低。

但这个也要看具体情况和每个银行的政策。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样,但25%以上的就没什么区别了。

但总的来说,收入越高、其他贷款越少,你能申请到的买房贷款就越多,利率也会越有利。

所以有些lender会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款,同时不要在短期内增加新的贷款。比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。

(三)贷款利率类型

美国房贷项目分为两种:浮动利率ARM和固定利率Fixed。

贷款1.jpg

浮动利率ARM

ARM全称Adjustable-rate mortgage。在还款总时长的前几年锁定期,贷款利率是固定的,而后面的那些年的利率,则是每年根据市场利率水平来重新做决定的。

ARM有很多种类型,从时间上来分,常见的比如3-1、5-1、7-1,前面的数字分别对应不同长度的锁定期。

3-1就是在还款总时长的前3年是锁定期,利率不变。同理,5-1的贷款利率就是在还款总时长的前5年固定,7-1的贷款利率在还款总时长的前7年固定。后面的利率根据市场利率而变化。

对于贷款人来说,ARM存在一定风险,因为利率水平每年都在更新。但是,这种变化是有限制的。一般来说,贷款机构会给出每年变化的区间,贷款人也可以根据区间来预估这一年的利率。

优势

✨锁定期利率较低,因此前期的月供也较少。

✨如果锁定期后的市场利率走低,将减少还款成本。

缺点

✨ARM的计算方法相对复杂。当借款人不熟悉ARM的各项条款,借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。

✨在特定的ARM项目上,例如在Negative Amortization Loans,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低,只能覆盖到一部分应付利息,每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。

✨利率存在一定风险。如果锁定期过后市场利率飞涨,月供将突然变高,且持续在高值。

固定利率Fixed

Fixed-rate mortgage,意思就是无论市场利率如何改变,在较长的年限内,每月的贷款利率都稳定不变。这种利率对贷款人来说风险低,稳定性高,但是利率水平也会比ARM锁定期更高一些。

优势

✨利率及月供水平都会保持稳定,无论在未来市场利率怎样波动,都和贷款人的支出无关。

✨稳定的还款可以让财务规划更容易。在知道每个月要还多少钱的情况下,更容易计划每个月的理财。

✨计算方法非常容易理解。

缺点

✨与ARM锁定利率相比,Fixed的前期成本更高。

✨如果市场利率持续变低,相对而言,Fixed固定利率下的月供会比市值更高,贷款合同也会变“贵”。

✨各个借款公司给出的Fixed-rate项目基本相似,因此可挑选余地相对较小。

如何挑选适合自己的贷款项目

每个人的情况不同,选择的结果也会不一样,所以很难在这两种贷款之间,直接作出明确的高下判断。不过,以下几点可以作为大家选择时的切入点:

预计持有年限

ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的稳定性适合长期居住或者投资。如果只是打算在当前这个房子里面住3-7年,选ARM往往更合适。前期较低的锁定利率可以让大家为以后买更大的房子做好资金储备。

整体利率环境

如果决定要长期持有房子,下一步就要考虑整体利率环境了。

如果当前整体市场利率水平较高,那么ARM会更好。最初几年利率低,可以享受相对市场来说更低的借贷成本。

但是,如果现在的利率水平是历史时期里比较低的,选择Fixed比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。

今年已经基本是美国历史上的利率最低点水平了,所以fixed rate mortgage也是推荐的不错的选择。

对利率风险的接受程度

如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子,就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。

如果利率飞涨到浮动区间的最高水平,且维持高值,自己是否还能付得起房贷?如果不想忍受高房贷,想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost?

ARM利率调整频率

在最初利率锁定期结束以后,大部分ARM将以贷款日为起点,每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。

但是,有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以,在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下,如果变动幅度很大,超出承受范围,建议选择固定利率。

总结

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(四)工作时长和收入水平

一般情况下贷款机构会要求贷款人有一段时间的工作和稳定收入,这对利率水平也会有一定影响,但是不是主要因素。

两年是一个比较稳妥的时长。最好的情况是你之前同一份工作做了两年,或者说虽然中间换了工作,但是换到了一个收入更高的工作。

但有一些刚开始工作的年轻买家也不用特别担心,只要有雇主提供的offer letter ,还是有很多lender可以帮忙做贷款。

但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。

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(五)首付Down Payment

一般来说,如果能提前准备20%的首付,拿下好的贷款利率会比较有利。

因为贷款都是根据风险因素来调整的,5%的首付肯定会比20%首付风险更高,利率也会更高。

另外,如果首付少于20%的话,贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。

PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。

如果首付10%的话,每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%,就不用再付了。

当然,也并不是说低于20%的首付就一定不好。

我们也有一些投资型的客户,会选择只付5%到10%的首付。

虽然可能每个月要多还100刀左右,但考虑到现在的低利率,这部分钱的使用成本还是很低的。

剩下的钱还可以做多样化投资,而不是都放在房子上。

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也有很多人认为,是不是应该攒够20%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度,攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。

所以如果你已经有了买房计划,可以尽早在自己的能力范围内降低首付比例,挑选一个合适的房子。

希望这篇总结能帮到对贷款利率有困惑的盆友们,辛苦撰写不易,也欢迎大家多多点赞收藏呀~

如果关于贷款或者利率还有任何问题,也欢迎私信或者留言讨论滴~

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