购房贷款和重新贷款（Refinance)的六个误区

周边君 4427 浏览 2023-07-07 发布

现在是美国房贷利率三十年低的阶段，很多客户都想做购房贷款、重新贷款（Refinance），但是这里面有一些“误区”，一不注意就会踏进去。以下为大家总结购房贷款、重新贷款要避免的六个误区，大家看完就不会踩雷啦！

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误区一：等到找到房子后才开始办理贷款手续

有些客人一直等到他们找到了自己喜欢的房子，并准备出offer之后才开始联系贷款经纪人办理贷款手续。但这个时候你可能会发现自己处于被动处境：也许你的财务状况与你想象的完全不同，也许你的信用分数发生了变化，也许你没有足够的时间把你的银行预审批信弄好——比如缺少银行对账单和你的纳税单复印件，银行帐单出观大额进出款项等等。

事实上，在你开始计划购房之前获得“银行预批准信”是整个购房过程中重要的步骤之一，这样可以节省你宝贵的时间和省去很多不必要的麻烦。

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误区二：避免重新贷款的隐藏费用

在做重新贷款的时候，要特别注意的是，有些时候Lender的point或者Fee是以隐藏的方式出现的，比如，申请贷款的时候让你交“intial fee", 或者交" Processing fee"，或者交”Appraisal Fee"，有的时候，这些费用可以高达1000刀。请注意，要求客人支付这些费用的都不是真正的No point No fee哦！

除了Point和fee之外，做贷款还会产生一定的费用，一般来说有以下几个部分：新loan的费用， Escrow的费用，政府的相关费用，如果是买房贷款，那么还有交易税等等。如果不是no fee的贷款，这些费用是需要客人出的，顾名思义No fee的贷款的费用是不需要客人出的，贷款经纪人每做一笔贷款，都会收到一定的commission，那么如果客人做的贷款是no fee的，那么贷款经纪人会用自己的commission把以上的贷款费用Cover了。

所以，客人在询问利率的时候，不仅要问清楚有没有fee，还要问清楚有没有任何其他费用，只有这个前提下，才能比较拿到的利率是不是市场上好的。

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误区三：不优化信用评分

信用记录是Lender考虑的重要的因素之一。一般情况下，信用评分的增加，哪怕是从739到740一分的增加，都可以将你的贷款费用减少1%，也就是每10万美元的 Refinance，你就可以少付1,000美元。所以在申请 Refinance 之前，从 Equifax，TransUnion 或 Experian 等处获得自己的信用报告。按时还款，并且要非常注意每个信用卡的信用额度，建议不要使用超过信用额度的30%。

现在联系Sophia 做购房贷款、Refinance ，她还可以教你一些非常实用的优化信用分数的小Tips哦，有些信用分不佳的客户经过一些操作和修复，信用分提高几十分，甚至有些提高上百分。

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误区四：不检查房屋价值

美国房贷公司 Fannie Mae 的一项调查显示，大量美国房主低估了他们房屋的当前价值，部分原因是他们没有意识到自2011年以来房价上涨了多少。

如果没有对房屋价值的准确估计，你可能很容易为Refinance付出很多额外的费用。还有一些客户高估了自己的房屋价值，导致因为贷款成数的上升而无法取得预期的贷款利率。

新购房贷款时，由于估价低于购买价，而又没有额外的资金弥补贷款的不足部分，导致只能望洋兴叹。所以建议客人在申请 Refinance 或购房下offer之前，可以请房地产经纪人或者使用市面上的比较市场分析（CMA）对房屋进行估价，对房屋的市场价格做到心中有数，这样在做贷款时才能胸有成竹。

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误区五：一流的信用分数等于一流的利率

一般来说，更高的信用评分通常意味着更好的利率。但是当lender审查你的信用报告时，他们实际上会考虑很多其他因素，而不仅仅是你的分数。因素是负债和收入比(DTI)。DTI是一个简单易懂的金融公式，基本上比较你每月的收入和每月的债务，买家很有可能有很高的收入和信用评分，但与他们的可用于计算的收入相比，有过多的债务，导致负债收入比过高而须降低贷款额。记住，一个一流的信用评分不是一切。积极主动地收回你的信用，偿还一些小额债务会大大提高你的贷款额度。

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误区六：每月的按揭付款额决定可负担新购房屋的价格

许多购房者认为他们已经准备好首付款就能购买一套相应价格的房子，他们认为每月的贷款本息就充分反映了可负担的购房价格。其实没那么简单。当你考虑买房价格而不是贷款付款时，你就忽略了可能影响你每月住房支出的各种成本，例如，地税，房屋保险，HOA，一些首付不足20%需购买贷款保险的支出。

当选择房子的时候，你应该考虑你的总按揭付款是多少，而不仅仅是买房的价格。你的贷款经纪人可以帮你弄清楚诸如地税和房屋保险之类的预期费用，这些费用可能会在贷款期限内波动，还要考虑其他可能附加在月供上的费用，比如房主协会(HOA)会费。如果提前就计划好理想的月供额，可以避免以后不必要的预算意外，使贷款流程更顺利从容。