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抢房时代之—买家手册

抢房时代之—买家手册

彩虹糖好朋友
彩虹糖好朋友
3348 浏览 2021-02-13 发布

我之前有写过一篇《美国买房不可不知道的几件事》但是已经是三年前,好多兄弟集美还在给我点赞,非常感激,在此根据*当前2021年*的南加房产市场再写一篇。

事情要从2020年3月开始说起,当时美国疫情刚刚开始严重,居家令启动,一时间房产市场被这一突发情况影响,可以说当时卖家草草出手,买家都是犹豫不决难以决定,很多都直接取消合约,为此CAR还出了新的表格针对疫情用来取消合同或者延期。投资的买家攥着现金等着进一步抄底,自住的客人有的降价成交(话说现在都在偷着乐吧)有的继续选择租房(这波抢房大军就有他们)当时真的是神仙也难预测到从夏天开始一直狂涨到如今的局面,无数“地产专家”如今都难自圆其说。

不管怎么说,现在的市场为什么买房如此之难原因简单来说有三点,一是房源极度缺少,二是利率达到历史新低,等于房价打折。三是需求强劲,很多从不考虑买房的人因为疫情,承认买房是刚需,尤其是独立屋。

抢房分几步走

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图片来自网络

所以面对这样的市场,买家要买到称心满意的家应该如何操作?

✏️第一步:准备好贷款批准信和资金证明,这个正常情况下,是下offer才需要,在此之前可以无限window shopping, 逛open house,但现在已经成为看房必备,没有这两样,很多房源都不给你看的机会。贷款建议多问几个lender,直接找银行也可以,问好closing days,超过30天以上的都比较没有竞争力。不查收入的贷款目前竞争力是最低的,因为有可能批准信银行都不给出,在过户中每一天都非常宝贵,甚至=💰,这种市场每耽误一天,seller那边加罚款甚至取消合约可绝对不会手软。

✏️第二步,看房,除了经纪帮你筛选房源,自己也要时时关注,看到好的房子,马上预约,不然很可能错过了这两天人家就pending了。一般来说周三周四会比较多房源出来,他们是赶在周末收offer,周一就open escrow的节奏来。

✏️第三步, 送出Offer,这一步展开来说。

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OFFER的套路

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图片来自网络

🏡抢房时代说白了,唯有一条路,就是靠实力胜出,实力体现在以下几个方面:

🔍🏦贷款还是现金?先别太紧张,不是现金也没关系,大多数买家还是贷款为主,而且现金offer大部分不愿意加价很多。现金还买不到房子的请您先退出此页面反思。

现在主要针对比较弱势的贷款情况,所以接下来,

🔍💰出价,房子如果没什么硬伤(高速,十字路口,老旧屋况差)又是学区比较好(7分以上)的地段,上市listing的价格也比较合理,这样的话标配是要至少加三万以上。

🔍Contingencies, 这个是除了价格之外的重点,甚至会超过价格本身,接下来再展开来说。

💊反悔期要短,通常是17天,但现在10天甚至7天才会很有竞争力,因为seller选了你,一旦进入合约,你有权取消,反悔期短就不会耽误seller太久,对他们来说损失比较低。对买家来说,迅速安排inspection,也是可以达到这个条件的,风险可控。

💊Appraisal contingency, 这时候的估价基本上都是形同虚设了,你可能发现连Zillow都已经暗戳戳把estimate提高了,但估价员看的数据永远是滞后的,估价估不到合约价格非常普遍,这时候虽然我们不可能知道估价员到底估出的数字是什么,但是范围总会知道的,请你的经纪给个范围,做好最坏打算,这样你知道最差情况自己要补多少差价,这样来控制自己的风险,移除Appraisal contingency已经变成当前offer的标配。关于loan contingency,咨詢好你的lender,相信他會給你一個好的答案。

📝关于出价再多说两句,虽然目前市场都是加价才有机会,但要综合评估,比如是现金买家那就必然价格上自己要占一点优势,不必出到最高就能拿到,但如果是贷款且首付低于20%,那很可能要出到highest才有可能被考虑,而且通常还有一轮counter,为了确保进入第二轮,也就是价格务必要挤进前三名,第一轮加价不要加到自己的上限,这样第二轮才有机会再表现出诚意(💡注意此处不是无限加,请理智加价,遇到crazy的其他buyer也是很有可能,这时候多考虑一下,也别硬拼,毕竟多数情况你只看了一次这个房子)请你的经纪做好工作,这里面也是有很多技巧和工作可以做。这个相信就不用我教了。

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其他边边角角

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❓有很多人会问既然市场竞争这么激烈那我直接找 listing agent不好吗? 这个分情况来讨论,最好的情况当然是拿到房子万无一失,房子本身也没什么问题,你不期待对方agent帮你做什么工作(房屋检查后的要求修理,贷款协助,close之后的后续等)还有自己本身有多次买卖经验,对区域和市场也很了解的情况下确实没什么问题,因为这时候你也基本就缺一个执照了。

如果不属于这些情况,基本是没有特别帮助,反而容易变成价格最高,条件最少,比较被动。如果你是第一次买房,还是找一个专业,合得来,人品正有过了解的agent最好,会提供很多帮助。

💊心态, 这个不虚,很重要,尤其夫妻二人不要互相埋怨,不是很喜欢的房子不要硬买,对,现在这个市场还是要坚持理智。你要知道不管收了几十个 offer, seller只能选择一个,失望的是大多数,还要多听老婆的,江湖传言,家里买房的障碍和做出误判的多数是男主人,不知道大家对此有没有共鸣。😆

👽灵魂拷问:现在这个时候是不是买房的好时机,

🤖答:如果是自住,必须是好时机,投资请三思敲好计算器。

本文纯公益分享,不参杂任何利益。希望有所帮助,最后祝每一个买家都能顺利买到自己满意的家。

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