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房价涨了这么多,还该不该买呢?

房价涨了这么多,还该不该买呢?

Albert_Invest
Albert_Invest
2753 浏览 2021-02-25 发布

最近美国和加拿大地产市场非常火热,哪哪都在抢offer。有不少朋友来问我:房价已经涨了这么多,我还应不应该买呢?

相信这也是很多朋友的困惑:不买吧,怕现金贬值。买吧,又怕遇上泡沫。

我是北美注册精算师,在一家世界500强的保险公司做了7年的精算总监,一直在跟风险管理打交道。工作的同时,因为兴趣关系,也慢慢的投了好几套出租房,也积累了一定的被动收入。所以,我一方面对downside risk比较敏感(工作教育背景),一方面又能够理解作为投资者,我们除了看到风险,也要看到风险背后的机会。

图片来自搜狐
 

今天,想跟大家聊一聊房地产投资中的风险管理。

巴菲特最有名的一句话,相信大家都听过:别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。我一直把它当做投资的座右铭,也因此踩准了两次房市高点,获利不少。并且在去年夏天,大家因为疫情恐惧,在观望状态的时候,我果断地买了我人生中第二个Multifamily。

但是,巴菲特的那句话,是不是在提醒我们现在不应该买呢?我觉得不是。

房价疯涨背后的原因

首先,存在即合理。如此火热的地产市场,背后的根本原因是:

  • 政府大量印钱,大家害怕手上的现金越来越不值钱,大量资金流入房市。
  • 再加上现在利率这么低,同样的现金流,折现率低了,资产价格就会上涨。

上面的两个因素互相作用,1+1>2,导致了现在火热的状况。

图片来自搜狐


桥水基金创始人达里奥,也在多个场合强调过:现金是目前最差的资产。因为在政府大量印钱的背景下,现金一定会大幅贬值。 

综上,在目前的情况下,我个人觉得需要投资。

但是,目前各类资产都已经上涨了一段时间,我们在投资时一定要对未来抱有敬畏心。就像霍华德·马克思 Howard Marks 说的:Move Forward with Caution.

那么,怎样做才算有『敬畏心』,才叫『with caution』呢?我觉得就是:

  • 明确地知道有哪些关键风险 (Key Risks) 
  • 对于关键风险,要知道是否可以避免或者合理控制
  • 如果无法避免,要知道最坏的情况,并有应对方法

其实就是四个字:风险管理

图片来自知乎

 

 

房地产投资中的关键风险

管理风险的第一步,需要知道有哪些关键风险,也就是对于投资结果有着巨大影响的因素。

在我看来,地产投资中的关键风险有两个:房价下跌和租客欠租

对于自然灾害,比如火灾之类的,因为大家都会买房屋保险来控制风险,所以不在本文的讨论范围之内。一些突发的维修费用也是风险,但这些风险对最终的投资结果影响不大,所以在我看来也不算关键风险。

而如果房价下跌,就会对我们投资的收益产生非常大的影响,甚至有可能亏钱。

租客欠租,则会对现金流产生很大的影响,还很可能导致我们被迫,在不正确的时候,提前卖掉房产。这样,既损失了租金,又没赚到之后的增值。

那么作为投资人,应该如何科学地管理这两个关键风险呢?

 

安全边际 (Margin of Safety)

在讲具体方法之前,我想跟大家介绍一个概念:安全边际 (Margin of Safety)

相信大家可能听过这个词,因为它是价值投资中最重要的理念之一。当了精算师这么多年,我发现『安全边际』也是保险公司保护自己,进行风险控制的根本手段。

什么是安全边际呢?

举个例子,如果有一座能承重100吨的桥,每次只允许一辆80吨的卡车通过,那么我们就有20吨的安全边际。留有足够大的安全边际,即使这座桥的承重,计算的不是很准确,我们也会比较安全,卡车不会把桥压塌了。

图片来自知乎
 

投资,是一个和未来博弈的游戏。我们用资金购买资产,并希望未来能够赚钱。但是问题是,未来是不确定的。

而安全边际的作用就是,让我们在不确定的未来,赚钱的可能性更大,亏钱的可能性更小。

 

如何管理房地产投资中的关键风险?

我之前提过,房地产投资的关键风险有两个:房价下跌和租客欠租。下面我会围绕两个关键风险,逐个进行分析。

关键风险1:房价下跌

对于Single Family来说,房价的涨跌,由市场上买家卖家的情绪决定,属于市场增值 (Market Appreciation),不受个人控制。

想要降低这一风险,我觉得需要做到下面几点:

  • 长期持有,减少市场的非理性波动
  • 买有增长潜力的城市和地段
  • 保证自己有足够的现金储备(一般建议留6个月的按揭)

关于如何选择市场,我自己这么多年也总结除了一套规律。以后也会详细跟大家分享。

关键风险2:租客欠租

对于Single Famliy来说,只要房子空置,或者遇上一个不交租的租客,那就是100%没有租金收入。尤其在保护租客的城市,想要赶走一个不交租的租客,需要走一套繁琐的法律程序,至少要耗费好几月的时间精力。

所以,挑选一个好租客对于 Single Family 来说,至关重要。

我从2013年开始投资 Single Family,虽然一直用地产经纪帮忙出租,但是筛选租客这件事情,每次都是我自己把关。我至今看过上百个租房申请,也接触过几十个租客,没有一个租客欠租金。

图片来自搜狐

 

 



下面是我选租客的要求,和大家分享一下:

  • 收入证明 Income Proof:月收入要高于租金的3-4倍
  • 信用报告 Credit Report:除了看信用分数,也要仔细看报告中的每一条记录,确认没有大额的欠款
  • 房东推荐 Landlord Reference:为了防止有利益冲突,我们不仅要问现在的房东,更要打电话去问上一个房东。
  • 雇主推荐 Emloyer Reference

关于选租客这个话题,篇幅问题我就不展开了,以后有机会时详细写一写。

 

最后的话

目前,各类资产都已经涨了一段时间了。总的来说,买价越高,安全边际越小。

个人觉得,在目前这种市场,保护自己的资产要比追求高回报更加重要。所以,我们此时更要保持冷静的头脑。

危机在历史长河中来来去去,有危就有机,危险和机会并存。

在别人恐惧的时候,有效的风险控制和足够的安全边际,能够帮助我们抓住好的投资机会。

同样的,在别人疯狂的时候,安全边际也能够帮助我们保持一份冷静的头脑,并且有效的管理风险,保护我们的资产。

最后谢谢大家能看到最后!希望今天的分享没有浪费大家的时间,能够给大家一些启发 :)

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