最近美国和加拿大地产市场非常火热，哪哪都在抢offer。有不少朋友来问我：房价已经涨了这么多，我还应不应该买呢？
相信这也是很多朋友的困惑：不买吧，怕现金贬值。买吧，又怕遇上泡沫。
我是北美注册精算师，在一家世界500强的保险公司做了7年的精算总监，一直在跟风险管理打交道。工作的同时，因为兴趣关系，也慢慢的投了好几套出租房，也积累了一定的被动收入。所以，我一方面对downside risk比较敏感（工作教育背景），一方面又能够理解作为投资者，我们除了看到风险，也要看到风险背后的机会。
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今天，想跟大家聊一聊房地产投资中的风险管理。
巴菲特最有名的一句话，相信大家都听过：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。我一直把它当做投资的座右铭，也因此踩准了两次房市高点，获利不少。并且在去年夏天，大家因为疫情恐惧，在观望状态的时候，我果断地买了我人生中第二个Multifamily。
但是，巴菲特的那句话，是不是在提醒我们现在不应该买呢？我觉得不是。
房价疯涨背后的原因
首先，存在即合理。如此火热的地产市场，背后的根本原因是：
- 政府大量印钱，大家害怕手上的现金越来越不值钱，大量资金流入房市。
- 再加上现在利率这么低，同样的现金流，折现率低了，资产价格就会上涨。
上面的两个因素互相作用，1+1>2，导致了现在火热的状况。
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桥水基金创始人达里奥，也在多个场合强调过：现金是目前最差的资产。因为在政府大量印钱的背景下，现金一定会大幅贬值。
综上，在目前的情况下，我个人觉得需要投资。
但是，目前各类资产都已经上涨了一段时间，我们在投资时一定要对未来抱有敬畏心。就像霍华德·马克思 Howard Marks 说的：Move Forward with Caution.
那么，怎样做才算有『敬畏心』，才叫『with caution』呢？我觉得就是：
- 明确地知道有哪些关键风险 (Key Risks)
- 对于关键风险，要知道是否可以避免或者合理控制
- 如果无法避免，要知道最坏的情况，并有应对方法
其实就是四个字：风险管理。
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房地产投资中的关键风险
管理风险的第一步，需要知道有哪些关键风险，也就是对于投资结果有着巨大影响的因素。
在我看来，地产投资中的关键风险有两个：房价下跌和租客欠租。
对于自然灾害，比如火灾之类的，因为大家都会买房屋保险来控制风险，所以不在本文的讨论范围之内。一些突发的维修费用也是风险，但这些风险对最终的投资结果影响不大，所以在我看来也不算关键风险。
而如果房价下跌，就会对我们投资的收益产生非常大的影响，甚至有可能亏钱。
租客欠租，则会对现金流产生很大的影响，还很可能导致我们被迫，在不正确的时候，提前卖掉房产。这样，既损失了租金，又没赚到之后的增值。
那么作为投资人，应该如何科学地管理这两个关键风险呢？
安全边际 (Margin of Safety)
在讲具体方法之前，我想跟大家介绍一个概念：安全边际 (Margin of Safety)
相信大家可能听过这个词，因为它是价值投资中最重要的理念之一。当了精算师这么多年，我发现『安全边际』也是保险公司保护自己，进行风险控制的根本手段。
什么是安全边际呢？
举个例子，如果有一座能承重100吨的桥，每次只允许一辆80吨的卡车通过，那么我们就有20吨的安全边际。留有足够大的安全边际，即使这座桥的承重，计算的不是很准确，我们也会比较安全，卡车不会把桥压塌了。
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投资，是一个和未来博弈的游戏。我们用资金购买资产，并希望未来能够赚钱。但是问题是，未来是不确定的。
而安全边际的作用就是，让我们在不确定的未来，赚钱的可能性更大，亏钱的可能性更小。
如何管理房地产投资中的关键风险？
我之前提过，房地产投资的关键风险有两个：房价下跌和租客欠租。下面我会围绕两个关键风险，逐个进行分析。
关键风险1：房价下跌
对于Single Family来说，房价的涨跌，由市场上买家卖家的情绪决定，属于市场增值 （Market Appreciation），不受个人控制。
想要降低这一风险，我觉得需要做到下面几点：
- 长期持有，减少市场的非理性波动
- 买有增长潜力的城市和地段
- 保证自己有足够的现金储备（一般建议留6个月的按揭）
关于如何选择市场，我自己这么多年也总结除了一套规律。以后也会详细跟大家分享。
关键风险2：租客欠租
对于Single Famliy来说，只要房子空置，或者遇上一个不交租的租客，那就是100%没有租金收入。尤其在保护租客的城市，想要赶走一个不交租的租客，需要走一套繁琐的法律程序，至少要耗费好几月的时间精力。
所以，挑选一个好租客对于 Single Family 来说，至关重要。
我从2013年开始投资 Single Family，虽然一直用地产经纪帮忙出租，但是筛选租客这件事情，每次都是我自己把关。我至今看过上百个租房申请，也接触过几十个租客，没有一个租客欠租金。
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下面是我选租客的要求，和大家分享一下：
- 收入证明 Income Proof：月收入要高于租金的3-4倍
- 信用报告 Credit Report：除了看信用分数，也要仔细看报告中的每一条记录，确认没有大额的欠款
- 房东推荐 Landlord Reference：为了防止有利益冲突，我们不仅要问现在的房东，更要打电话去问上一个房东。
- 雇主推荐 Emloyer Reference
关于选租客这个话题，篇幅问题我就不展开了，以后有机会时详细写一写。
最后的话
目前，各类资产都已经涨了一段时间了。总的来说，买价越高，安全边际越小。
个人觉得，在目前这种市场，保护自己的资产要比追求高回报更加重要。所以，我们此时更要保持冷静的头脑。
危机在历史长河中来来去去，有危就有机，危险和机会并存。
在别人恐惧的时候，有效的风险控制和足够的安全边际，能够帮助我们抓住好的投资机会。
同样的，在别人疯狂的时候，安全边际也能够帮助我们保持一份冷静的头脑，并且有效的管理风险，保护我们的资产。
最后谢谢大家能看到最后！希望今天的分享没有浪费大家的时间，能够给大家一些启发 :)
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