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北美地产:BRRRR策略-从贫农秒变地主的神操作

北美地产:BRRRR策略-从贫农秒变地主的神操作

流云清
流云清
3175 浏览 2021-04-11 发布

先忏悔一下标题党。正常人类都知道,贫农秒变地主是不可能的。一秒钟致富只能靠做梦。一分钟暴富是买彩票, 得靠运气、靠人品、靠祖坟冒青烟。一小时暴富?抢银行没准可以,但这是犯罪,不但有生命危险而且成功率很低。建议有生之年不要尝试。

在美国如何成为一个地主?   

在美国,只要你勤劳勇敢、淳朴善良、坚持不懈,从贫农变个小地主并不太难,至少比在天朝容易多了。这些中华民族的传统美德你都应该是与生俱来。很多人除此之外还能做到笑不露齿、三从四德、温良恭俭让。

书归正传, 其实变身地主的秘诀就是一个字:

brrrr_gun.jpg

滚的姿势,就是这篇文章重点要讲的,在美国尤其适用的房地产投资策略:

BRRRR
BRRRR, 发音“berrrrrr......"- 如果你发音很准的话, 念出来的状况就像是刚吃了一顿饱饭的二傻子附体。

在展开说明这个BRRRR到底是神马东东之前,先说一下它能有多么神奇。BRRRR是生活在美国的工薪劳动人民投资房产的一个利器, 为天朝第一代移民(富/官二代除外)简直就是量身定做。用这个方法,每两三年滚出一个房子不是梦。一路加速滚到退休, 如果在赶上房地产上升大形势, 一边上班一边滚出N个房子, 滚出一个月几千到几万美刀的睡后收入不成问题,滚成个千万富翁老地主也有可能。

 

zhouxx.jpg

虽然门槛很低,但“滚”其实是一个技术活, 也是一个体力活,有时候还是一种心理考验。一定要记住:

要顺大势滚, 四平八稳,云淡风轻地滚,切忌急功近利,盲目乱滚,不然轻则影响家庭团结,重则陷入财务危机,强滚灰飞烟灭。

免责声明:本文不构成任何意义上的投资建议,本文作者是无产阶级,经验有限。本文纯属技术性说明文。读者请对自己的投资行为和后果自行承担所有道义法律和经济方面责任及后果。如果赚钱请自觉上交领导。

“滚”之前请先了解下面几条做BRRRR需要具备的条件和能力。如果几条里一条都不占, 您还是哪儿凉快哪儿歇着去吧。

1. 有一定冒险精神和风险承受能力

2. 有一定的资金
两三万美元不少, 三五十万美元不多, 各有各的玩法。如果真是赤贫, 也不是不可以玩:空手套白狼肯定比拿着枪、拿着粪叉绳套难度大一些, 只是胆子要更大一点,心要更细一点,人品要更好一些,自己动手要更多一些。

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3. 有一定的信用额度
最好有稳定的工作,固定的收入(收入不需要多高),良好的信用记录,能够贷到贷款。

4. (最好)心灵手巧, 会做一些简单维修。

如果彻底不会, 在工人干活的时候就要多观摩, 多问多听, 没吃过猪肉就多看看猪跑。直到有那一天你看见某一头猪跑过去的姿势不对, 你就知道有人要开始蒙你了。一点不动手的人会比动手的人多交一些学费,多走一些弯路。其实一般的维修活都不难, 除了马桶爆裂地下室发大水比较让人不愉快,其他的活干起来还是蛮有意思、蛮有成就感的。 只要愿意学, YouTube上面教啥的都有。安全第一,量力而行,一回生,二回熟,三回就是砖家,谁也糊弄不了你。

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5. 时刻有一颗地主的心。
杨白劳如果不想变成刘文彩(不要当黄世仁!地主是主线,欺男霸女就跑偏了), 他发愁的就永远是交不上一袋粮食的地租,过年包不起一顿饺子。癞蛤蟆不跳出井底就永远吃不到天鹅肉。

画外音:杨白劳只是一个社会符号, 泛指尚未积累大量财富的工薪族, 不要联想不要上纲上线。本文和喜儿红头绳花姑娘没啥关系, 思维不要太奔放。 刘文彩代表有产阶级, 水牢那些其实都是杜撰。刘文彩据说历史上是个爱做慈善的大好人, 被誉为旧社会陈光标。

frog.JPG

如果读到这里您还在读, 恭喜你!你骨骼清奇,印堂发亮,胸膛里跳动着一颗地主的心,眉宇里一股土豪特有的气质正在升腾。

你,马上就要变身了!

下面才是正文:
什么是BRRRR策略?BRRRR是五个英文单词的首字母, 实际上是五步操作过程:

1. Buy: 买买买!
2. Rehab/Remodel: 维修/翻新
3. Rent: 出租
4. Refinance: 重新做贷款,套现
5. Repeat: 周而复始, 回到第一步继续重复

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下面是个最近发生的比较理想情况下的例子:身边有个朋友2020年开始做BRRRR,这是他买的第一个出租房,在芝加哥西北郊Palatine,2020年3月交割。数字以这个朋友-姑且称为“杨白劳”-本人提供的为准,基本真实可信。

第一步 Buy: 买买买
2020年3月某日,杨白劳哆哆嗦嗦从床垫底下拿出辛苦存下3万美元,又咬牙跺脚和朋友借了9万美元。经过数周研究,他花10万美元买了个破房,两卧一卫一车库的连体跃层公寓,小区带公用游泳池,使用面积1100平方英尺(100平方米)。买完以后手里还剩2万美元。

old2156.jpg

图片说明:破房装修前(示意图)

第二步 Rehab/Remodel: 维修/翻新
房子太烂没法租。杨同学再咬牙,跺另一只脚,又花了1.5万美元装修维修更换了厨房橱柜台面电器,重新装修厕所浴室,拆除旧地毯铺设合成地板,粉刷墙面踢脚线,维护暖气空调。维修完成以后房子的总成本是11.5万美元。  杨同学这时候只剩0.5万美元了。

2020年4月装修完成时,市面上同一小区一毛一样户型的新装修的房子售价14万美元左右。这样做完第一步的“B”(buy)和第二步的“R”(rehab/remodel), 也就是翻修,杨同学的房子已经升值到了14万美元。

new2156.jpg

图片说明:装修完成后(示意图)

第三步 Rent: 出租
装修完成以后,杨白劳在Zillow上发广告,一周就来了不少看房的。综合各种条件, 他决定以月租金$1400出租给刚工作的兄弟俩。由于兄弟俩工作时间都不长,信用记录一般般,杨强迫他们的父母做了连带担保。

画外音:找租客是丰富人生阅历、积累以后写小说、自传、鸡汤文素材的一个重要途径, 这件事坑多,林子大,以后长篇大论慢慢论述。

第四步 Refinance: 重新做贷款,套现
2020年4月装修完成,房子也租出去了。杨白劳同学申请贷款。银行对房屋估值14万美元,批准贷款额是房屋价值的75% ,也就是10.5万美元。拿到贷款以后杨同学还了朋友的9万美元。而他在房子上的现金投入由11.5万美元(借来的9万美元和自己的2.5万美元)在两个月里下降到了1万美元。

到了2021年初,贷款利率下降,房屋价值上升, 杨同学申请重新贷款(refinance)。这次房屋估值到了15.5万美元,银行批准房屋价值的75%的贷款,杨同学拿到11.5万美元,还掉原来10.5万的第一次贷款,手里多出1万美元。每月支付的利息由于利率下降也降低了。

这样一顿操作以后,杨同学的现金投入由2020年买房时的11.5万美元,在不到一年时间里最终变成了 :

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是的,您没有看错。 由于杨同学独特的眼光(买买买),勤劳地工作(咻咻咻),并且房产价格上升(人品爆发走了狗屎运),杨白劳贷到的款已经打平甚至超过了原始投入,手里的钱神奇地变成了3万多(多出了一年以来房租减去费用的现金盈余,以及本金收入积累),名下多出一套已经支付了25%的房产,同时还有房客两兄弟天天挣工分月底交给杨白劳房租。杨白老同学没有选择把钱塞回床垫底下,而是高高兴兴出门看房子去了。

第五步 Repeat: 重复第一步,继续买买买

就这样,杨白劳没有白劳!他变身成了一个小地主!!他已经滚起来了!!!

jiaoao.JPG

那么杨白劳同学是如何没有通过革命就完成了阶级跃迁呢?

BRRRR理论基础:
BRRRR方法的数学基础其实很简单: 只要你把第一步买房(B), 加上维修(第一个R)的总成本控制在同等房屋维修后市场价的75%以内,这个模式就可以无限继续下去,(当然这是理论上的,实际操作中你的贷款公司在你资产超过一定程度以后就会严格对你的贷款审批)换言之, 如果每次你都能找到一个好Deal, 你就可以持续不断地一直滚下去。

真正的秘诀在于利用了银行贷款的杠杆, 和辛勤劳动给折扣物业带来的升值。

那么如果 Deal没有那么好, 成本控制不到同等房屋市价的75%怎么办?

摇钱树理论:
Deal不好其实也问题不大。 如果维修完以后贷款额度不能够完全超过原始投入, 也不会差的太多。 假如重新贷款以后仍然还有1-2万美金的投入, 不要忘记你的出租房产是给你带来正向现金流的(在美国中西部做到这一点很容易, 加州和纽约是另外一个故事, 并不完全适用), 多等一年半载, 你的租金现金流积累也会让你有实力回到第一步买买买,只不过滚的速度慢了一点点罢了。

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图片说明:地主婆的摇钱树理论

有个比喻还算恰当:BRRRR策略买到的房子可以当成一个摇钱树。如果房子没涨价, 甚至大形势不好房子贬值了,但原始投入不大, 只要长期持有安心收房租,每个月摇一摇你的摇钱树, 总能收到租金,所以压根不用管房子值多少钱。 如果房子涨价了,则多了一个选择,可以把摇钱树卖掉, 把增值部分变成现金落袋为安。然后再考虑是去骄奢淫逸还是回到市场上BRRRR下一个房子。

BRRRR策略不仅可以应用到单个房屋,也适用于多单元物业,甚至商业地产。 当然投资地区,物业特点,空置率, 周边地区居民画像等等都会成为投资是否能够成功的因素。

zhijiage.png

看到这里, 应该对BRRRR有些了解了吧。

那您还在等什么... 赶紧点赞订阅,然后就“滚”吧!

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