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购房路,火爆房市怎么才能让卖家选中我的Offer?!以及在美国买房注意事项,避免的常见误区!

购房路,火爆房市怎么才能让卖家选中我的Offer?!以及在美国买房注意事项,避免的常见误区!

周边君
周边君
1.26万 浏览 03-02 更新 2021-04-26 发布

受安土重迁思想影响,我们中国人都爱买房子。来了美国之后,许多人也将买房作为了一件人生大事:美国买房需要哪些条件?有什么买房流程?在美国买房值吗?有哪些注意事项?这些都是我们无时不刻都在思考的问题。

美国大多数地方的房子价格不算高,很多人只需要有一份稳定的正职,就能负担得起。然而,在美国买房还是存在不少坑,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,又或者错过自己心水的房子。

对于第一次买房子的小伙伴们来说,收藏这一份攻略,牢记一些买房时的注意事项,便可以少走弯路,不会为这个人生重要的决定感到后悔。

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美国现在又一次进入了炙手可热的房屋卖方市场,应该加多少钱能够拿下房子而又不过高呢?除了价格,有哪些好方法能增加offer被选中的概率呢?今天来跟大家全面分享一下经验总结,希望能够帮助大家解除困惑,买到心仪的房产哦!

美国的抢offer的规则和性质:

1.暗标:首先,在美国抢房,卖家和卖家经纪人有权利不告诉你任何关于价格和offer数量的信息,但这不意味着我们真的要去盲目决策或者凭感觉开价。有一些卖家经纪会行事风格会稍微透明一些,有可能会大概透漏一个价格范围或者offer收到数量,这样既能让诚意买家在心态上感受到压力,从而把价格推的更高,也让部分没有太大兴趣的买家知难而退,不浪费双方的时间。

2.注意卖家规定的offer截至时间:卖家通常来讲会规定一个接受offer的截止日期,这点一定要请经纪人问清楚,否则错过了日期就没有机会了。所以建议大家做好房源的推送,看到有满意房屋上市,就抓紧时间预约看房从而抢占先机。

1) 支付方式: 现金还是贷款(Cash or Loan),一般来讲卖家更倾向于现金方式,也就是一次性付清的方式。但想必大多数买家还是会选择贷款方式,一般来讲首付高的offer更有优势,很多卖家希望offer首付至少20%以上或更多,这样的贷款情况一般会比较容易获批,相对简单。别忘了,在美国买房买家有很多的保护条件,所以即使有买家价格开的很高,但是贷款做不出来,中途退出对卖家的损失会更大。所以卖家不会只考虑价格的因素,同时要确认买家确实有能力和诚意将房子买下来。

2) 购房目的:自住还是投资,一般来讲卖家会倾向把选择自住的买家,主要是自住买家的诚意更高一些。所以投资者一定要在抢offer时候向卖方表达出足够的诚意。

3) 保护条件(Contingency):美国买房一般给买家有三个重要的保护条件。房屋检查,房屋估价和房屋贷款。这三个保护条件的时间一般默认是17-21天,也就是买家有充分的时间对房屋进行检查和考量,如果发现有不满足条件的情况,买家在规定时间内都拥有较大的主动权退出购买,并且全额拿回定金。

卖家担心的就是交易过半,买家退出导致房源需要再次上市,不仅增加了房屋持有的成本和时间,还会导致很多新的买家看到房屋挂牌的时间较长而产生怀疑,比如是否房屋屋况有问题导致买家退出等。

所以对于卖家而言,如果买家能够缩短甚至放弃保护条件,是再好不过的事了。但是建议买家一定要慎重考虑时间的合理性,跟经纪人和银行方面要提前沟通了解清楚。强烈建议不要放弃任何的保护条件,否则买家会承受比较大的风险。

这是对买家的一种保护,但同时在卖家看来,会非常影响Offer的稳定性,毕竟Contingency是给买家留的“退路”。所以对于买家来说,Contingency是抢房时的双刃剑。

卖方市场时,买家可以在保证自身利益的前提下,通过Waive Contingency(去掉某些退出条件)来提升Offer的竞争力。

现在房市火爆,如果几个offer出价差不多,卖家一般会优先选择退出条款比较少的Offer。

4) 交易时间:交易的时间越短卖家越喜欢,因为可以更快的结束交易拿到卖房所得。一般全款是7-14天就能够完成。查收入的当地贷款一般是30-35交易时间,如果贷款银行将整个交易时间缩短1-2周,那么会给offer更加增添不少优势.

请注意,价格是关键的因素,但绝不是唯一的因素。价格拼命往上加也不是唯一方法,还有很多原因决定卖家要不要选取你的offer

买家如何在保护自己的同时,去掉一些退出条款提高Offer竞争力呢?我们挨个讲一讲!

做好哪些工作,如何进一步增加成功概率?

1)提前准备:将三份文件 一封信提前准备好。三份文件分别是:完整且干净的Offer,银行预批信 (Pre-approval letter),还有近一个月的首付的银行月结单(bank statement) 要准备好。注意现在很多贷款机构为了帮助买家增加概率,除了预批信之外还能提供强有力的辅助文件证明买家的贷款能力,称作DU或者LP(Desktop Underwriter and Loan Prospector )。

这两份文件都能够向卖家展示更多的买家贷款的细节信息,让卖家更加放心。同时,建议大家 能根据房屋写个推荐信(cover letter),向卖家表达对房子的喜爱和满意,用满满的诚意来打动他们!我有次帮一位博士客户抢房子,我们发现这套房子的屋主有很多物理学的书籍,我们立刻打了学术牌,结果给我们意想不到的惊喜哦!

2)知己知彼:看房的时候,多观察卖家的喜好和品味,投其所好的找一些共同点,往往会增加好感度和印象分。如果了解到卖家是年纪较大的客户,或者要换房子的客户往往可能需要多几天时间准备搬家,所以或许能在offer里给他们一星期的免费居住。这样也能给卖家增加好感, 可能比拼命加价还要有效。在当然如果是投资屋的话,投资者就不太会注意这些,一般就是希望价格越高,且能越快交易结束越好。

3)反应迅速:一般来讲有经验的经纪人在这个阶段要及时回复卖家经纪的电话和信息,通过及时有效的沟通表达给卖方留下好的印象。

当然每套房屋的情况都不同,每一次抢Offer遇到的情况也不尽相同。希望能够帮助大家熟悉游戏规则,摆脱竞价过程的困惑。在市场竞争激烈的情况下,建议要尽量保持平常心,不要总是用钱来砸,多用巧妙的策略来增加赢面。

美国买房注意事项

其它贷款

如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。

买房注意事项
图片来自于@NPR,版权属于原作者

因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。

2022 美国买房贷款攻略 | Mortgage房贷科普、贷款买房流程、时间、注意事项

爱做功课的Rain

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提前准备好足够的首期及过户费用

虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。

贷款
图片来自于@forbes,版权属于原作者

通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。

比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。

提前准备好Pre-Approval Letter

Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。

买房贷款
图片来自于@emetropolitan,版权属于原作者

事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。

另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。

了解各地的房贷补助项目

除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。

房贷补助项目
图片来自于@Youtube,版权属于原作者

部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:

另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。

找个好经纪

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller's Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer's Agent)的话,买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。

房屋经纪人
图片来自于@istockphoto,版权属于原作者

所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。

另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。

买房经纪人返佣金
图片来自于@irealtyflatfeebrokerage,版权属于原作者

怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。

选择适合自己的房子

美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。

买房房型
图片来自于@fastsalehomes,版权属于原作者

社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。

事先清楚列出自己想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。

另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。

实地看房

不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。

house tour
图片来自于@mymove,版权属于原作者

尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。

仔细了解合约内容/聘请律师

在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。

购房合约
图片来自于@istockphoto,版权属于原作者

关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。

如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。

房屋检验

在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。

房屋检验
图片来自于@preprightllc,版权属于原作者

房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。

买房要避免的常见误区

在申请房贷期间不注意维护信用记录

美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。

选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的审批。

  • 以下攻略列举了一些会影响个人信用的行为:
2022美国信用分数(Credit Score)详解,如何积累个人信用历史、改善信用记录

爱做功课的Rain

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只向一家银行申请房贷

不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。

购买超出预算的房子

一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。

买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。

  • 以下攻略列出一系列在美国的房屋维护费用,大家可以了解下:
美国买房容易养房难|除了首付和房贷,这些隐藏费用出乎意料,每年可能要上万

爱做功课的Rain

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没有为将来做好打算

一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。

不砍价

在买卖双方谈判过程中,买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用,虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。

比如说,你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题,都可以写在offer里,要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价;通常情况下Closing Costs(过户手续费用)是由买家出,但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里,卖家很可能会愿意让利,以求尽快出手。

没买够房屋保险

对于很多人来说,买房子大概是人生里大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。

以上内容整理来自粉丝文章@Lilisun尔湾经纪人@懂房子的Flyhomes飞飞,版权归属dealmoon所有。未经许可不得擅自转载,否则将追究责任。

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