坐标东部纽约，平时在midtown上班，在家wfh的这一年开始琢磨在jersey买房。之前一直是租住在midtown West的公寓，每月房租水电2500+， 杂七杂八这几年下来也花了超过十万在租房上。去年二月底的时候萌生了想要买房的念头，于是开始在jersey靠近通勤去曼哈顿的范围内看房。目前锁定了在JerseyCity的一套1b公寓，已经办理完房贷手续，等待拿钥匙中。第一次买房走了很多弯路，但多少已有一些经验分享，供大家参考交流吧～
第一次买房没有太多经验，但是我对看房子的需求非常明确，所以整个看房选房的过程中并没有很浪费时间，但是到了最后房贷申请环节可是浪费了我大半年，毕竟我现在身份是opt。最后几经周折才找到能给opt学生做房贷的agent，今天给大家分享一下在纽约附件买房申请房贷的经验，适用于同opt，学生或者H1b身份的朋友！
一：搞清楚哪类房贷适合你
美国房贷类型：
Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如15-Year Fixed、30Year Fixed等；
Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。
固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。
浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。
敲重点：
虽然ARM贷款的初始利率更低，容易借到更高的贷款额，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
附加知识：
最近跟买了房的朋友交流才知道，买房后还可以进行Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。
二：房贷不一定选择银行！留学生也能贷款
在选房后的一个月里，我几乎搜遍了所有纽约附近的房贷agent，浪费了很多时间。起初以为买房就得找银行贷款，但是听broker说其实很多人找第三方房贷agent利率会低很多并且审批时间更短。但是他并不认识给留学生做贷款的agent，于是我傻眼了。。因为这个事情烦恼了好几周，因为第一，我不太了解opt学生身份买房要注意的事情，怕被骗，第二我的财力有限，想找一个尽可能低的利率。但是大部分美国房贷给外国人（我们留学生）贷款利率都非常高，而且还要有很多文件审核，到最后买到房付完款可能都得半年时间。最后几经周折还是通过买过房的朋友问到了出路，找了一个给留学生外国人做贷款的agent，耗时一个半月，现在已经等着拿钥匙了！
三：我的申请过程及所需手续
我的贷款从申请到结束大概一个半月左右，这里还是要感谢agent小姐姐太给力了！
整个申请过程：
1. 申请贷款预批信，获得贷款的额度 （这里提醒，其实买房可以先找agent问一下自己的贷款额度，这样看房挑选的时候心里也有数。）
2. 准备资金。
3. 提交购买合同，开始申请贷款。
4. 贷款审批流程：提交文件，房屋估价，贷款文件审批，拿到贷款公司的Commitment Letter(贷款承诺书)，补交材料（如果有），双方律师准备过户文件，过户和贷款文件签署。
主要提交的文件：
1.有效美国签证
2.过户资金（必须在美国境内银行账户上）
3.购房合同
4.授权书(Powerof Attorney, 我是远程过户)
最后心得：不论找银行还是第三方agent，自己一定要把功课做足！因为没有人会比你自己更认真研究怎么省钱。其次，房贷agent一定要负责人，专业度高。我大概问了七八个agent，大部分都是第一次打电话给我说说业务，但是当我问到很多外国人贷款细节问题的时候都说i will get back to you然后就没下文了。。
我找的这个agent小姐姐，人很有耐心，可能做过很多留学生买房的客户 很多地方我都还没开始做那部分research，她就给我说了。（我是那种不管谁说什么，我一定要自己回去Google一番的人）。
北美买房不易，有任何问题，大家评论来讨论~
最后祝大家买房都成功，赶紧close deal！！！
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