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湾区买房血经验总结——非码农+self employment

湾区买房血经验总结——非码农+self employment

唐心
唐心
2363 浏览 2021-05-30 发布

湾区买房大家都懂的,壕多,小黑屋多,你一眼就看上的房,别人不但一眼也能看上,还给你重锤一个cash offer。讲真,这么多年在湾区不是不想买房,而是因为第一没有壕爸爸,第二1099这个报税的身份,第三没有遇到一个好agent。

 

我第一次提交offer,是在刚来湾区工作的第一年,当时犯了两个错误,第一是以为拿到了pre-approval letter就等于批准了loan。第二,我以为看房的时候找seller的中介,这样会得到更多的信息,竞价过程中更有优势。于是我都是找seller的中介,然而整个过程不但没有感受到优势,甚至我都不知道自己到底干了什么。每一次抢房失败我就换一个中介,莫名奇妙的失败几次之后,我总结了一下这些“野路子”中介的套路如下:

 

首先问我打算出多少价,然后准备合同,大概给讲几个合同的重点,最后提交offer。几天后告诉我30几个offers,其中cash offer 就好几个,成交价并不是最高价,而是一个cash offer。整个过程我对于seller那方面的信息一无所知!!!

 

那时候cash offer 在我心中成了一个非常有威慑力的存在,感觉一切offer跟cash offer 比起来都那么的微不足道,软弱无力。渐渐的,买房成了遥不可及的事情,搬离湾区被提上日程。我常常在想,让我们这些非码农都搬走吧,湾区留给你们码农玩!

 

命运的转折在遇上了flyhomes,其实我知道他们大概已经2年多了,不幸的是我被他们广告给误导了,它的广告一直强调帮客户提供cash offer,增加核心竞争力,我就一直以为他们是个贷款公司,吃个中间利息。我让老公联系他们看看他们究竟怎么收费,结果他是个严重拖延症患者……(这里我真的必须要重点吐槽他)

 

上个月无意又看到flyhomes的广告,我就抱着试一试的想法,预约了第二天的电话咨询,没想到Pan (Client Advisor)真的特别专业,他不但很快掌握了我对购房的要求,还给我解释了flyhomes的操作流程,这时候我才知道flyhomes其实是一家以房屋买卖为主要业务的中介, 他们会根据卖家房屋的竞争程度,来建议买家是否需要cash offer,并为客户提供cash offer。买家除非使用flyhomes 的cash offer,会收一笔按天计费的利息(通常可能十几天) 否则不需要支付多余的费用。 Pan 的一席话瞬间重燃了我在湾区买房的信念。确立客户关系之后,Pan立马建立了一个微信群,第一件事就给我发了4-5个lender,让我先申请贷款。然后再量体裁衣。

 
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按照Pan的介绍,我总共找了SMB Mortgage, Googain, Commerce Home Mortgage, flyhomes Mortgage和 Diversified Mortgage Group. 一番被评估以后,只有两家可以给我提供贷款利率分别是 2.65% 和3.439%,还有一家可以给我提供不查收入的贷款,利率大约为4%+。很挫败,有没有?

 

在这里我真的要重点感谢Googain 的Jacky, 由于我的1099报税非常复杂,以至于很多loan advisors没听完已经开始摇头了,然而他不但非常耐心帮我分析情况,教我如何在提交offer的时候保护自己,给我建议适合我的loan,并且最大程度的帮我争取利益。最终我的loan在大概20天左右approve下来,利率2.0%, impound waive掉了,还有$361的rebate。Too good to be true. 有没有?

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贷款在pre-approve之后,Pan跟我的lender反复确认loan的情况(这一点非常重要,我是在后来才体会到)。每当我把看中的房子链接发给到群里,Pan 就会督促我预约看房时间,flyhomes会有专人带我看房,Karena是一个自己有房并且有装修经验的小姐姐,她带我看房的过程中会给我提出很多好的建议,比如房型的朝向啊,remodel 的费用和方法。

 

到了递offer的环节,报价,报价,报价!怎么报价才能既拿到房子又不让自己肉疼?以前的中介都是直接问我,暗示我尽量出高价,我还遇到过一个中介,她直接让我加价25%…… Pan 却在确定我购买意向之后,第一时间打电话与seller的agent沟通,了解seller现在收offer 的情况,竞争程度,以及对方的出售价格意向,再立马把情况反馈给我,同时他的团队会立即搜集意向房周围近期卖出的同类型房子的价格,给我做非常直观的对比。最后跟我商量报价金额,在得到我的同意之后,他会立即联系seller agent,整个过程非常透明,我知道他的每一步沟通情况,也让我对市场有了更深入的了解。

 

我总共看了8套房,递了两个offer,第一套房子室内装修非常温馨(因为房主当时还住在里面),小学学区8-9分,窗明几净,第一眼看上去就已经展开了对未来生活的美好向往,一出门给Pan发短信说就它了!Pan 立即跟seller agent联系,十分钟后给我反馈了很多信息,半小时内我们就提了报价,当晚就递了offer。那时候真觉得他太拼了,会不会给seller一种我们上赶子买房的感觉?seller会不会因此坐地起价啊?事实上seller根本不care我们,他们磨磨唧唧拖了两天后,收了一个cash offer,然后才回绝了我们。不是说好的flyhomes可以提供cash offer吗?为什么我不在一开始用cash offer呢?这就是因为我1099的复杂报税的问题,也是这么多年来阻挡我买房的最核心问题。所以我非常感谢认识了Jacky(后面会详细说贷款的各种坑)。

 

第一个offer失败以后,我的信心又被打回原形,有种再也不会爱的感觉,不过还是再约了6套房,其中有一套房是手机随便拍的,看图片真的是觉得没什么兴趣,不过因为它在预算之内,当时也就将就了。让人大跌眼镜的是,那些图片看起来光鲜亮丽的温馨房,要么是处在小区管理一片狼藉之中,要么院子狭小,光线黑暗,最吸引的卫生间却散发出霉臭,还有更厉害的是,新装修地板一脚踩出一个坑……反而那个我一开始没看上的手机图片,房屋的结构,view,学区,小区管理和配套,还有周边交通好到超出我的想象,房屋的颜色虽不好,但是装修的质量却都是好的。我琢磨着房间和厨房只需要重新换个颜色,就会改头换面。另外这个房子上市已经十几天,可能就是因为它的图片和屋主新装修的品味,让它不招人垂青。这样,我可能在提交offer的时候更有优势去谈loan contingency。

 

Pan又一次展开了闪电攻势,凌晨12点在他的追击之下拿下了这个房子的合同。从看完房到拿下合同总共8小时……

 
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今天5月28号,贷款已批,刚签了Notaries。写这篇文章是为了真心的感谢这一个月来加班加点不辞辛苦为我买房出谋划策的flyhomes 的Pan 还有Googain的Jacky,是他们完成了我这个非码农在湾区买房的小心愿。

 

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