湾区买房血经验总结——非码农+self employment

唐心 3267 浏览 2021-05-30 发布

湾区买房大家都懂的，壕多，小黑屋多，你一眼就看上的房，别人不但一眼也能看上，还给你重锤一个cash offer。讲真，这么多年在湾区不是不想买房，而是因为第一没有壕爸爸，第二1099这个报税的身份，第三没有遇到一个好agent。

我第一次提交offer，是在刚来湾区工作的第一年，当时犯了两个错误，第一是以为拿到了pre-approval letter就等于批准了loan。第二，我以为看房的时候找seller的中介，这样会得到更多的信息，竞价过程中更有优势。于是我都是找seller的中介，然而整个过程不但没有感受到优势，甚至我都不知道自己到底干了什么。每一次抢房失败我就换一个中介，莫名奇妙的失败几次之后，我总结了一下这些“野路子”中介的套路如下：

首先问我打算出多少价，然后准备合同，大概给讲几个合同的重点，最后提交offer。几天后告诉我30几个offers，其中cash offer 就好几个，成交价并不是最高价，而是一个cash offer。整个过程我对于seller那方面的信息一无所知！！！

那时候cash offer 在我心中成了一个非常有威慑力的存在，感觉一切offer跟cash offer 比起来都那么的微不足道，软弱无力。渐渐的，买房成了遥不可及的事情，搬离湾区被提上日程。我常常在想，让我们这些非码农都搬走吧，湾区留给你们码农玩！

命运的转折在遇上了flyhomes，其实我知道他们大概已经2年多了，不幸的是我被他们广告给误导了，它的广告一直强调帮客户提供cash offer，增加核心竞争力，我就一直以为他们是个贷款公司，吃个中间利息。我让老公联系他们看看他们究竟怎么收费，结果他是个严重拖延症患者……（这里我真的必须要重点吐槽他）

上个月无意又看到flyhomes的广告，我就抱着试一试的想法，预约了第二天的电话咨询，没想到Pan (Client Advisor)真的特别专业，他不但很快掌握了我对购房的要求，还给我解释了flyhomes的操作流程，这时候我才知道flyhomes其实是一家以房屋买卖为主要业务的中介，他们会根据卖家房屋的竞争程度，来建议买家是否需要cash offer，并为客户提供cash offer。买家除非使用flyhomes 的cash offer，会收一笔按天计费的利息（通常可能十几天）否则不需要支付多余的费用。 Pan 的一席话瞬间重燃了我在湾区买房的信念。确立客户关系之后，Pan立马建立了一个微信群，第一件事就给我发了4-5个lender，让我先申请贷款。然后再量体裁衣。

按照Pan的介绍，我总共找了SMB Mortgage, Googain, Commerce Home Mortgage, flyhomes Mortgage和 Diversified Mortgage Group. 一番被评估以后，只有两家可以给我提供贷款利率分别是 2.65% 和3.439%，还有一家可以给我提供不查收入的贷款，利率大约为4%+。很挫败，有没有？

在这里我真的要重点感谢Googain 的Jacky, 由于我的1099报税非常复杂，以至于很多loan advisors没听完已经开始摇头了，然而他不但非常耐心帮我分析情况，教我如何在提交offer的时候保护自己，给我建议适合我的loan，并且最大程度的帮我争取利益。最终我的loan在大概20天左右approve下来，利率2.0%， impound waive掉了，还有$361的rebate。Too good to be true. 有没有？

贷款在pre-approve之后，Pan跟我的lender反复确认loan的情况（这一点非常重要，我是在后来才体会到）。每当我把看中的房子链接发给到群里，Pan 就会督促我预约看房时间，flyhomes会有专人带我看房，Karena是一个自己有房并且有装修经验的小姐姐，她带我看房的过程中会给我提出很多好的建议，比如房型的朝向啊，remodel 的费用和方法。

到了递offer的环节，报价，报价，报价！怎么报价才能既拿到房子又不让自己肉疼？以前的中介都是直接问我，暗示我尽量出高价，我还遇到过一个中介，她直接让我加价25%…… Pan 却在确定我购买意向之后，第一时间打电话与seller的agent沟通，了解seller现在收offer 的情况，竞争程度，以及对方的出售价格意向，再立马把情况反馈给我，同时他的团队会立即搜集意向房周围近期卖出的同类型房子的价格，给我做非常直观的对比。最后跟我商量报价金额，在得到我的同意之后，他会立即联系seller agent，整个过程非常透明，我知道他的每一步沟通情况，也让我对市场有了更深入的了解。

我总共看了8套房，递了两个offer，第一套房子室内装修非常温馨（因为房主当时还住在里面），小学学区8-9分，窗明几净，第一眼看上去就已经展开了对未来生活的美好向往，一出门给Pan发短信说就它了！Pan 立即跟seller agent联系，十分钟后给我反馈了很多信息，半小时内我们就提了报价，当晚就递了offer。那时候真觉得他太拼了，会不会给seller一种我们上赶子买房的感觉？seller会不会因此坐地起价啊？事实上seller根本不care我们，他们磨磨唧唧拖了两天后，收了一个cash offer，然后才回绝了我们。不是说好的flyhomes可以提供cash offer吗？为什么我不在一开始用cash offer呢？这就是因为我1099的复杂报税的问题，也是这么多年来阻挡我买房的最核心问题。所以我非常感谢认识了Jacky（后面会详细说贷款的各种坑）。

第一个offer失败以后，我的信心又被打回原形，有种再也不会爱的感觉，不过还是再约了6套房，其中有一套房是手机随便拍的，看图片真的是觉得没什么兴趣，不过因为它在预算之内，当时也就将就了。让人大跌眼镜的是，那些图片看起来光鲜亮丽的温馨房，要么是处在小区管理一片狼藉之中，要么院子狭小，光线黑暗，最吸引的卫生间却散发出霉臭，还有更厉害的是，新装修地板一脚踩出一个坑……反而那个我一开始没看上的手机图片，房屋的结构，view，学区，小区管理和配套，还有周边交通好到超出我的想象，房屋的颜色虽不好，但是装修的质量却都是好的。我琢磨着房间和厨房只需要重新换个颜色，就会改头换面。另外这个房子上市已经十几天，可能就是因为它的图片和屋主新装修的品味，让它不招人垂青。这样，我可能在提交offer的时候更有优势去谈loan contingency。

Pan又一次展开了闪电攻势，凌晨12点在他的追击之下拿下了这个房子的合同。从看完房到拿下合同总共8小时……