用好1031 Exchange，合理避税，资产增值！

梦想家国际地产Dreamega 1.56万浏览 2021-07-01 发布

1031是什么呢？它是以美国国家税法第1031节的规定命名的，宽泛地说，1031 Exchange (也称为“同类型交换”或“Starker”) 是一个业务对另一个业务或投资资产的对换 (当然也包括房产)。尽管大多数的投资交易都是应纳税的，但 1031可使你将在交易时只交有限的税，或者免税。在房产买卖交易中，1031 是国税局允许的、纳税人合法避税的一种税务策略。

图片来自于@1031 Gateway ，版权属于原作者

首先要和大家介绍一下8个关于1031 的小常识：

1. A 1031 isn’t for personal use.
该条款仅用于投资和商业地产，或是用来积极生产收入的物业，所以你不能把你的主要居所（自住房）与另一个住宅进行对换，也就是说，出租房不能交换自住房。

2. But some personal property qualifies.
大多数1031交易都是房地产。然而，一些个人财产的交换 (比如一幅画) 也是符合资格的。但请大家注意，公司股票或合伙企业的股权交换则不符合条件。

3. “Like-kind” is broad.

大多数交易都必须是同类型的，这是一个谜一般的短语，并他就是其表面表达的意思。你可以用一套公寓来换取未开发的土地，也可以用一个牧场来换取一个购物中心。置换规则出人意料的自由。但是，对于不太了解1031 Exchange的人来说，这里还是有许多陷阱的。

4. You can do a “delayed” exchange.
一般来说，交换只涉及到两个交易方之间的同种性质的投资的对换。但是找到一个拥有你想要的财产类型的人的几率是很小的。出于这个原因，绝大多数的交易都被推迟了。在一个延迟交易中，你需要一个中间人，他在你卖掉你的财产后持有现金，然后用它来购买你的替代财产。这三方交换则被视为 1031 交换。

5. You must designate replacement property.
在一个延迟的交换中，你必须遵守两个关键的规则。第一，涉及到替换财产的名称。一旦你的财产被出售，中介就会收到现金，而你不能，否则会破坏 1031 Exchange 的流程。第二，在出售你的财产的45天内，你必须指定你想要获得的替换财产给中介。

6. Qualified Intermediary
一个合格的中介机构在成功的1031交易中是极其重要的，其角色在纳税人出售或购买任何可能在交易中所使用的财产之前是一直需要的。一位了解1031的中介机构将帮助你起草所有必要的文件，并帮助回答你的任何问题。重要的是，纳税人需要把出售他们目前的房产以及购买新房产的权利交给此中介机构。

因此，出售所得在转移到中介人手中前，纳税人必须出售其现有财产，这样才能平缓地进入下一步，如购买新房产。由于中介在1031交易中起着重要的作用，纳税人应该保证他们所雇佣的中介人或机构可信、可靠、并有极高的信誉。

7. Timing

时间在1031交易中扮演了重要角色。必须满足两个重要的期限才能使交易有效。首先，在出售了纳税人的原始财产后，有45天的时间去确定想要购买的新房产。其次，纳税人必须在出售现有房产和联邦税表截止日期的180天后完成新房产的购买。两个时间段都十分严格，延期是不被允许的。

8. Reverse Exchange

理论上讲，Reverse 1031 Exchange 是非常简单: 先买，后付钱。然而，困难的是这种类型的交易必须是现金购买，而且大多数银行都不会放贷，因为你不能在新替换房产和旧房产上同时获得所有权。
解决方案：你可以创建一个 LLC 去获得新替换房产的所有权。这样一来，一旦原来的财产已出售，你便可把替换财产的所有权转移到你的名下。

以上这8个小常识大家了解之后，那么后面要讲的这个例子就会很好理解。

情景1:

假使投资者A通过卖出他在波士顿的一套投资房获得了$50万的资本收益，投资者A在此项交易中的税负为大约$17万。那么，投资者A在去购买新的投资房时，仅有$33万的权益净额（*权益净额=资本收益-税负）。我们假设投资者A将这$33万的权益净额当作新房产1的首付，这个房的首付比例就是25%，那么投资者A就只能购买总价值为$132万的新房产1。

情景2:
投资者A选择1031递延置换，那么他就能将全部的$50万资本收益当作新房产2首付。我们假设新房产2首付也是25%，则投资者A能购买价值高达$200万的新房产2中。

通过上面这两个情景的对比，当投资者A选择1031 Exchange的时候，他支付旧房产的资本收益税，用余下的净收益去购买其他房产，而是使用旧房产的总收入去投资新的房产，在交易的当下，投资者A无需缴纳资本收益税。

投资者A在使用1031 Exchange的时候，也是买出了他的旧投资房，去买了新的投资房。但是投资者A并不是只能出售旧的投资房去购买新的投资房。1031 Exchange对于“同类”的定义十分宽泛，只要是赚取租金计入利息的物业都可以算入其中。所以，投资者A卖出他的出租公寓后，可以购置办公写字楼、土地、甚至是一个工厂，但大前提，投资者A参与交换的房产必须在美国境内，且置换的只能是和他的旧公寓同价或价值更高的同类资产，旧公寓卖出的全部资本收益必须全部投入到新买的资产中，否则未投入的部分就需要支付资本增值税。

但是大家要注意的是，并不是这部分税就不存在、不需要缴税了，这只是将资本收益税递延到新房产售出的时候。那么大家可能又要问了，都要交税，我们为什么一定要用1031 Exchange 呢？

1031 Exchange 是缓税，而不是免税，没错，这部分税早晚都要交。但通货膨胀，钱会越来越不值钱，同样的税款缓交就等于省钱。而且用好1031 Exchange，就会有更多的钱拿来做价值更高的投资，就是一种变相的资产增值。

关于1031 Exchange的相关问题，如果还有疑问，欢迎大家联系留言讨论！

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