超级干货|验房发现地基有裂缝,这个房子还能买么?

超级干货|验房发现地基有裂缝,这个房子还能买么?

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旧金山湾 | San Francisco Bay
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在美国买房子,地基问题不容小觑。曾经有买房者看中了一套非常漂亮的海景房,但看到检测报告时却发现房子地基中竟然有个很大的裂缝。

如果稍不注意,买到了这样的房子,轻则需要花上一笔修缮费用,重则可能威胁到房屋安全。

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那么如何判断房子地基是否有问题呢?

最直接的方式就是观察房子的墙壁或者基础墙有没有裂痕。

其实房屋检查发现裂痕并不可怕,毕竟地壳运动、气温变化都会引起地基的水泥墩子或者墙壁的细小的裂痕。

我们需要注意的,是这些裂缝的类型和大小。

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裂痕主要分三种:横向裂痕、斜裂痕、纵向裂痕。

 

纵向裂痕

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纵向裂痕比较常见,通常是垂直的,或者偏离垂直方向不超过30度,一般是由地基沉降所引起的。

你可以想象基础墙裂开成为几个完整的水泥墩子,但是因为垂直方向还是完整的刚力,所以每个水泥墩子的承重能力还是不受影响的。

而且像西雅图和加州都在地震带上,地壳比较活泼,就算是刚建造几年的新房子,也可能会有一些地基的小裂痕。

这些裂痕相对来说非常容易修补,只要把裂缝填上就好,费用也不高。

斜裂痕

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斜向裂痕一般是30度-75度的裂痕。这种裂痕一般是因为地基的高度不同导致的。

如果房子建在山坡上,因为高度和受力不同,就很容易出现斜向裂痕;或者是由土壤膨胀扩张导致开裂。

这种裂痕可能会像头发丝儿那样细,也可能比较宽,严重程度根据情况很不一样。

有些情况可能装一个更好的遮雨檐就行了,因为某一部分土壤的雨水太多太潮湿,会导致地基高度不均匀。

但有时候填上裂缝以后,还要解决地基高度不同而导致的受力不同的问题,花费就上去了。

横向裂痕

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横向裂痕就非常严重了。

通常是土壤压力或者静液压改变,会导致基础墙移位,混凝土里面的钢筋也会有很大变形。这种裂痕的修理难度很大,费用很高,有这类裂痕的房子最好不要买。

另外,如果这个房子的楼梯很倾斜,有可能因为地基有大的裂痕导致四面的地基不平均。

此外,门和窗子无法关闭,或者家里瓷砖出现裂缝,都是一些需要注意的危险信号,需要去仔细研读房屋检查报告里关于地基的部分。

地基修缮的费用要多少?

地基的最大敌人就是水分!

有些百龄以上的老房子(1910、1920年左右的房子)地基经历了多年的水分积累,已经非常潮湿,房屋检察员可以徒手把泡水的地基中的水泥块给扯下来。

 

如果只是修理地基的裂痕,可能几千块钱就可以解决,但地基替换的费用就很高了,而且操作比较麻烦。

小房子,简单的地基修缮大概花费3-4万美金,而对于山上的大房子,地基替换/修缮的费用可以高达20万美金!

除了裂缝,地基下还有哪些需要关注的问题?

除去地基,基础墙里,中空的空间crawlspace也是房屋检查里和地基相关的一个必须关注的细项。

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如果crawlspace发现了很多木质的碎屑,或者看到木头都已经快断掉了,那很可能有在木头里生存的白蚁(drywood termites)。

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地下白蚁相对来说危害比较小。消除局部地下白蚁的费用约为几百刀。

但如果感染比较严重需要整屋处理,则需要参照房屋面积大小,花费预计在小几千刀不等。

如果在crawlspace还发现很多白色的结晶体,则需要区分是结晶盐(ellforescence)还是霉菌(mold)。

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去除霉菌并不困难,根据霉菌的严重程度,费用可以从500-4000美金不等。

如果是结晶盐,则说明crawlspace太潮湿,要做一个排水系统的检测,才可以判断crawlspace是不是有排水带来的严重损害,以及需不需要修缮排水系统。

当然也可以对crawlspace采取隔湿措施。但是这种结晶体还是会不时地出现,所以清理表面的结晶盐更多是一种定期的维护,并不是一劳永逸的“解药”。

大家应该在了解了房屋的整体情况后,再根据具体情况做详细判断。

毕竟在美国房屋市场上二手房交易还是主流,在确定出offer前,上面这些问题务必要做好功课。

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