前言：
大家好，我是一位北美精算师&一位用数据说话的房产中介。今天，和大家聊一聊佛州奥兰多的房地产。
那么我们就开始今天的主题吧！
一. 为什么我会成为一名房地产经纪人
经过两年在家办公的折磨，我彻底厌倦了窝在芝加哥公寓里的生活，迫不及待的想要有自己的院子去拥抱阳光和自然。于是，我将目光投向了sunshine state 佛罗里达州的旅游城市奥兰多（至于为什么选择这里，后文会详细说明），想要在那里买一套house。
在买房过程中，我也找了很多Agent，但是都没有满意的。比如，有的经纪人上来就给你推度假屋，并告诉你度假屋长租、短租、自住都行，然后让你赶紧交证件排队；有的经纪人呢，满嘴跑火车，为了能让你快速下单，什么话都编的出来，甚至说过的话前后不对应。四字概括就是乱象丛生。
于是，我秉着靠人不如靠己的理念，花了1个月的时间迅速通过了房地产经纪人的考试。并且我也希望能将我在精算行业的经历与房地产相结合，相信这两个学科交叉能碰撞出不一样的火花。虽然不敢说能以一己之力改变这种荒诞的房地产经纪人现状，但是立志要为我的客户买房提供科学，准确的数据分析，买到最合适自己的房子。
二.为什么选择奥兰多
选择奥兰多，也是做了许多功课和资料。
第一，佛州的天气，众所周知的优点了。有人说夏季会很热啊。其实不然，奥兰多地区气温一旦偏高，就会有雷阵雨骤至，之后就又降温了。
第二，佛州城市“千千万”，为什么是奥兰多呢？首先，奥兰多在中佛地区，不会受到飓风影响。再者远离海岸线的话，我个人认为，地基会更牢固。（最近迈阿密的大楼坍塌大家一定还印象）
第三，因为是旅游城市，环境也会比较宜人，玩耍的去处很多，购物也比较方便。
三. 当我们在讨论奥兰多时，我们到底在讨论哪里
当有人说他想搬到奥兰多，他投资在奥兰多，那他的确切地理位置一定在奥兰多吗？
其实不一定。我们先来看下地图，狭义上的奥兰多市仅仅包括了红线区域范围，连大名鼎鼎的奥兰多迪士尼都没包括进去。同时，几个优质好区，如Winter garden冬季花园、Winter park 温特帕克、富豪区Windmere 温德米尔、Doctor Phillips也都没被包含进去。
所以呢，广义上，如果你想搬到“奥兰多”。这里是打引号的奥兰多，那么你应该考虑的范围是orange county。 county是city 的上一级。奥兰多呢就是这个orange county 的一个市。刚才我提到的几个配套成熟的好区也在orange county里。如下图所示。
另外从我个人理解上讲，毗邻orange county的lake county作为飞速发展的一个区域，也是个投资自住的好地方。
首先呢，lake county，正如其名，里面大大小小的湖泊此起彼伏，风景非常秀丽，随便一个小区都很美丽。
我个人特别推荐lake county中，位于迪士尼附近的一个区域。即图中我用蓝色圈出的区域。首先，这个区域处于迪士尼辐射区，当新的516公路在2022年底通车后，去迪士尼将更加方便。再者，这个区域很多新小区正在快速建造当中，发展非常迅速，目前房价和之前提到的几个成熟区还有豪宅区相比，价格要美好很多，未来增值空间也更大。对这个区域感兴趣的小伙伴，欢迎来咨询。
四. 奥兰多房产的投资价值以及投资收益计算
除开自住，奥兰多我认为在美国很是值得投资的一个城市。大部分人可能认为奥兰多值得投资是因为游客人数多，当房东好赚钱。但我所看重的却是奥兰多每年人口迁徙流入大这一点。目前，由北至南的人口迁徙，逐渐成为美国人口流向的大趋势。人来了，就要买地，买房，需要教育区，商业区。由此，一个区域就会发展起来。一发展，房产增值就是必然的了。相比起房产增值所带来的收益，租金收益相对来说就比较微不足道了。
下面，我会通过奥兰多不同投资方式的收益计算来说明这一点。
先说结论：
做投资应主要看房产增值（地区发展），租金收益能带来正向现金流就好。
建议全款在发展区域买新房长租或者自住。
预计优质独栋别墅将保持8-10%的增值速率，公寓为6-8%。
新房比二手房性价比高，现在买二手房大概率因为竞价而overpay。
可以考虑使用1031推迟缴纳房产增值利得税。
贷款买房做投资，现金流压力大，除非40%以上首付或者降低利率。
相比长租，短租属于高风险高收益。在保证65%的出租率的情况下，收益与长租持平。
具体计算：
避坑指南：
1.如果有人和你说，投资出租房可以躺着赚钱，那么最好自己算一算收益和风险，市场不存在无风险套利机会。要是真这么容易，没人上班工作了。
2.如果有人说他通过投资出租房有100%收益，那么他多半是指首付3万然后过了半年40万的房子增值3万。这个计算方法有误导性。
3.如果有人说他能有20+%收益，那么他多半买得早或者漏算一些成本。三年前35万的房子现在可能要50万，现在进去就成韭菜了。短租维持平均一年出租率70%以上不容易，受市场影响波动很大。
4.买房时相比考虑租金收益，更应该关心的是房产所在地区的发展。是否有人口大量流入？就业率，教育水平，城市建设规划，以及你是否喜欢这个城市。
这期内容到这里就结束了，如果大家看完感兴趣的话，欢迎评论和讨论！
（题外话，所有图片都是自己在奥兰多拍的，很漂亮吧！）
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