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分享|佛罗里达州奥兰多买房自住攻略&长短租投资收益比较

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奥兰多小队长
奥兰多小队长
1.01万 浏览 2021-07-09 更新 2021-07-10 发布


前言:

大家好,我是一位北美精算师&一位用数据说话的房产中介。今天,和大家聊一聊佛州奥兰多的房地产。

那么我们就开始今天的主题吧!

一. 为什么我会成为一名房地产经纪人

经过两年在家办公的折磨,我彻底厌倦了窝在芝加哥公寓里的生活,迫不及待的想要有自己的院子去拥抱阳光和自然。于是,我将目光投向了sunshine state 佛罗里达州的旅游城市奥兰多(至于为什么选择这里,后文会详细说明),想要在那里买一套house。

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在买房过程中,我也找了很多Agent,但是都没有满意的。比如,有的经纪人上来就给你推度假屋,并告诉你度假屋长租、短租、自住都行,然后让你赶紧交证件排队;有的经纪人呢,满嘴跑火车,为了能让你快速下单,什么话都编的出来,甚至说过的话前后不对应。四字概括就是乱象丛生。

于是,我秉着靠人不如靠己的理念,花了1个月的时间迅速通过了房地产经纪人的考试。并且我也希望能将我在精算行业的经历与房地产相结合,相信这两个学科交叉能碰撞出不一样的火花。虽然不敢说能以一己之力改变这种荒诞的房地产经纪人现状,但是立志要为我的客户买房提供科学,准确的数据分析,买到最合适自己的房子。

二.为什么选择奥兰多

选择奥兰多,也是做了许多功课和资料。

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第一,佛州的天气,众所周知的优点了。有人说夏季会很热啊。其实不然,奥兰多地区气温一旦偏高,就会有雷阵雨骤至,之后就又降温了。

第二,佛州城市“千千万”,为什么是奥兰多呢?首先,奥兰多在中佛地区,不会受到飓风影响。再者远离海岸线的话,我个人认为,地基会更牢固。(最近迈阿密的大楼坍塌大家一定还印象)

第三,因为是旅游城市,环境也会比较宜人,玩耍的去处很多,购物也比较方便。

三. 当我们在讨论奥兰多时,我们到底在讨论哪里

当有人说他想搬到奥兰多,他投资在奥兰多,那他的确切地理位置一定在奥兰多吗?

其实不一定。我们先来看下地图,狭义上的奥兰多市仅仅包括了红线区域范围,连大名鼎鼎的奥兰多迪士尼都没包括进去。同时,几个优质好区,如Winter garden冬季花园、Winter park 温特帕克、富豪区Windmere 温德米尔、Doctor Phillips也都没被包含进去。

IMG_1029.JPG

所以呢,广义上,如果你想搬到“奥兰多”。这里是打引号的奥兰多,那么你应该考虑的范围是orange county。 county是city 的上一级。奥兰多呢就是这个orange county 的一个市。刚才我提到的几个配套成熟的好区也在orange county里。如下图所示。

奥兰多吃喝玩乐-20.jpg

另外从我个人理解上讲,毗邻orange county的lake county作为飞速发展的一个区域,也是个投资自住的好地方。

截屏2021-07-09 19.56.59.PNG

首先呢,lake county,正如其名,里面大大小小的湖泊此起彼伏,风景非常秀丽,随便一个小区都很美丽。

奥兰多吃喝玩乐-21.jpg

我个人特别推荐lake county中,位于迪士尼附近的一个区域。即图中我用蓝色圈出的区域。首先,这个区域处于迪士尼辐射区,当新的516公路在2022年底通车后,去迪士尼将更加方便。再者,这个区域很多新小区正在快速建造当中,发展非常迅速,目前房价和之前提到的几个成熟区还有豪宅区相比,价格要美好很多,未来增值空间也更大。对这个区域感兴趣的小伙伴,欢迎来咨询。

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四. 奥兰多房产的投资价值以及投资收益计算

除开自住,奥兰多我认为在美国很是值得投资的一个城市。大部分人可能认为奥兰多值得投资是因为游客人数多,当房东好赚钱。但我所看重的却是奥兰多每年人口迁徙流入大这一点。目前,由北至南的人口迁徙,逐渐成为美国人口流向的大趋势。人来了,就要买地,买房,需要教育区,商业区。由此,一个区域就会发展起来。一发展,房产增值就是必然的了。相比起房产增值所带来的收益,租金收益相对来说就比较微不足道了。

下面,我会通过奥兰多不同投资方式的收益计算来说明这一点。

先说结论:
做投资应主要看房产增值(地区发展),租金收益能带来正向现金流就好。
建议全款在发展区域买新房长租或者自住。
预计优质独栋别墅将保持8-10%的增值速率,公寓为6-8%。
新房比二手房性价比高,现在买二手房大概率因为竞价而overpay。
可以考虑使用1031推迟缴纳房产增值利得税。
贷款买房做投资,现金流压力大,除非40%以上首付或者降低利率。
相比长租,短租属于高风险高收益。在保证65%的出租率的情况下,收益与长租持平。

具体计算:

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避坑指南:
1.如果有人和你说,投资出租房可以躺着赚钱,那么最好自己算一算收益和风险,市场不存在无风险套利机会。要是真这么容易,没人上班工作了。
2.如果有人说他通过投资出租房有100%收益,那么他多半是指首付3万然后过了半年40万的房子增值3万。这个计算方法有误导性。
3.如果有人说他能有20+%收益,那么他多半买得早或者漏算一些成本。三年前35万的房子现在可能要50万,现在进去就成韭菜了。短租维持平均一年出租率70%以上不容易,受市场影响波动很大。
4.买房时相比考虑租金收益,更应该关心的是房产所在地区的发展。是否有人口大量流入?就业率,教育水平,城市建设规划,以及你是否喜欢这个城市。

这期内容到这里就结束了,如果大家看完感兴趣的话,欢迎评论和讨论!

(题外话,所有图片都是自己在奥兰多拍的,很漂亮吧!)

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