大家买房可能close的时间很不一样，有的大银行3-5个月甚至才能close， 有些银行能一个月close，可能还听说过有的客户20天，15天close的都有。这么长时间银行到底在做什么用这么久？
提交了application之后到底需要哪几步才会走到最后的closing呢？
typically，从数据上看，Ellie Mae’s March 2021 Origination Report上面说，mortgage的平均close时间是51天，2019年的时候是47天，可见pandemic对于风险的政策变化也影响了close的时间。买房相对于房屋重贷来说都是要慢一些的，平均来看要慢12天左右。
下面break down来看一下这么长时间在做什么。
1. Application， 文件准备齐全了，签好房屋合同就需要一天就可以提交了。完整的申请表是 Uniform Residential Loan Application, or URLA。所有的信息都要完整。
2. Disclosure，3天时间Lender会给你一份正式的loan disclosures，包括loan estimate。 一般需要所有的disclosures的电子签名。一旦得到了同意才能继续进行loan process。
3. documentation，每个人的情况不一样，提交上去的收入负债资产等材料有processor在过目，这时候可能会根据case的情况要求一些补充材料。这个有些人情况很简单需要的时间很少，补充材料不多，但是对于收入负债资产身份等问题复杂的人可能会被要求补充一些文件材料支持。这时候补材料交材料等待的时间就会很久。如果贷款人配合的情况，case就会被处理的快速些。
4. Apprasial， 无论是买房还是重贷，一般都需要一份有效的apprasial。appraiser不是银行自己的人，一般是需要持证的第三方人员来对房屋进行独立评估。 appraisal的时间一般在1-2周这样，也是整个流程中时间最久的一件事。因为appraiser会和房东预约时间来座房屋评估，如果评估时间到了联系不到房东还需要再次约时间。一来一回可能会耽误很多天。
5.Underwriting。最后的计算，对于所有的细分的收入，资产，地产，信用等等文件被underwriter团队review之后，去确定case的所有条目吻合guideline上的每个条目。这个处理的时间也是由于case的复杂情况various。如果情况简单的话，underwriting可能需要的时间就是24-72小时这样。情况复杂时可能还会需要补充的文件进行说明。
6.Conditional Approval。一旦所有的文件被underwriter看过了一遍之后，就可以做conditional approval。这时候每个case都会被underwriter列出一系列的conditions，看到了这么多问题的时候borrower需要补充解释或者文件说明一些额外信息。来回调整conditions之后一旦都被clear了那么也就离close不远了。这个过程可能会用1-2周。
7. Cleard to close。银行会发一系列的文件，closing disclosure的一些细节贷款条目和花费以及一些政策的细节都会以文件形式呈现。一般是3天以内需要签好。
8. Closing and Funding。 所有的文件都搞定了，第三方的信息再对接贷款的信息，政府部门的一些记录工作一般会在一天左右昨晚。然后就可以等贷款放款了。当天或者是下一个工作日。
大的步骤就是上面那些，还有一些home inspection， title related process， home insurance， 等等第三方的参与可能也会影响loan的时间。只要哪一步有问题就会被耽误，解决之后才能继续。
其他的问题会影响loan的时间的除了银行和第三方这样不可控因素之外，还有borrower自身的情况变化。假设在close之前borrower忽然辞职，转职，工作变化，开信用卡，注销信用卡，开了个公司等等问题的变化都会影响整个评估进程，如果变化太大很可能需要重新评估，对，所有过程重新来过。
怎么做可以加速自己的贷款进程？作为borrower能做的就是，把所有资料集齐的够快够全。不要随便换工作，申请信用卡等等。在银行发文件需要签的时候最好不要拖太久。
以上就这么多，希望大家贷款顺利
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