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出租房子前要准备什么?在美国做房东,这个保姆级List手把手带你一步一步来!

出租房子前要准备什么?在美国做房东,这个保姆级List手把手带你一步一步来!

安排的明明白白
安排的明明白白
1886 浏览 07-22 更新 07-21 发布

在美国当房东就像拆盲盒,你不知道打开以后是惊喜还是惊吓。没关系,作为一个有多年出租房经验的过来人帮大家整理了一个List,都是实打实的经验分享,如果你想出租房子赚点零花钱,就按这个一步一步来吧。

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一、检查房屋的贷款规定

没有房贷的小伙伴可以跳过这一节。如果你有房贷,首先要记得检查一下你的房贷公司对租房的规定。比如,如果你买房时申请了FHA贷款,它是要求至少要自住一年以上才能出租。再有,如果你当时买房就是用来做出租的,那么必须把出租的相关信息通知贷款公司。

二、检查储蓄账户

你的储蓄账户里最好有足够支付三个月房屋各种开销的钱。有的小伙伴要问:what?我出租不就是为了赚钱吗?为什么还要准备钱?过来人告诉你:不要太天真~租房不会一蹴而就,出租了以后头三个月也可能会遇到各种状况。

曾经出租遇到了那种第二月开始就不付房租也不搬走的人,当时所在的州还拿他没办法,被他白白住了小半年。所以这笔钱是用来支付你的房贷、各种账单,以及各种维修费用的,如果遇上这种人,这些费用都要房东来付。而且即使他不付房租,但是大冬天的下了大雪空调又坏了之类的,作为房东你也必须ASAP上门维修,又是一笔支出。

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三、确定自己做还是请专业人士

不是必须请,但必须认真考虑:是否真的要亲自操办房屋出租的事情。

如果你是那种不想给自己找麻烦,不想事无巨细每天担心的人,那可以拿起电话咨询一下专业的物业管理公司(Property Management Company)了。当然有的小伙伴对法律、维修等各种事项非常了解,而且也有时间事必躬亲,那就可以自己来,毕竟请谁都得花钱。两者各有利弊,结合自己的实际情况仔细考虑。

好~如果你已经看到这里了,不知道该说恭喜还是感慨,既然已经做好了决定,那就继续往下看吧:

四、准备出租房

包括但不限于以下步骤,总体来说是为了让你的出租房看起来更有品质更适合居住,也能体现你是一个好房东,说到底——为了租个好价钱:

整理家具和家饰

记住目的在于“宜居”,让未来租客来看的时候有那种“家”的感觉,觉得自己能在这里住的很舒服就可以了。所有的装饰装修不需要高端大气上档次,尤其是名贵的瓷器、画作什么的,还是留着自己享用就好。这个是很容易引起纠纷的地方,绝对是血泪教训,楼主曾经在出租房里放过一套皮沙发,结果租客搬走的时候发现磨损极其严重,但是又无法定性,即使扣了全部押金也不够买个新的,只好作罢。如果你实在觉得担心,就只出租空屋,而且租客有自己的审美,让他们用自己购买的就好。

重新刷墙漆

如果已经是新房了可以忽略。如果是旧房子,强烈建议这一点,其实刷墙漆并不费钱费力,但是相信我,小小的举动能令整个房间焕然一新。同时也能盖掉之前租客留下的痕迹,让新的租客看到房东的体贴。

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检查/更换暖气或空调滤网

保证暖气和空调的正常运行是房东的责任。在很多州,暖气、空调加上热水器,被认为是保障租客生命安全的必备条件。一旦在出租过程中,这三者出现了损坏无法正常工作,房东要立刻进行修缮或更换。

清洁窗户

同墙壁,也是为了使房屋看起来整洁明亮,让租客住的开心。

修理任何坏掉的东西

比如橱柜门、淋浴头、门锁等等,最好都亲自试用一下,确保没有问题。

检查所有电器是否正常工作

这一点美国每个州规定不一样,在楼主的州,微波炉、洗碗机都是出租房必须提供的电器,有的房东也会提供电冰箱、烤箱等等。不管提供什么,事先检查是否能够正常使用,也避免收房的时候扯皮。

清洁地毯

地毯其实是非常容易藏污纳垢的地方,也容易滋生细菌和虫子,而且有人天生对地毯的微尘过敏。所以出租之前清洁地毯其实很必要,既能给租客提供一个整洁干净的环节,也能表现房东对这个房子的爱护。

彻底杀虫

同样目的是为了保障租客的安全。这一点要尤其注意白蚁的问题,如果租客搬进去以后发现有虫子,而杀虫公司又需要好几天来杀虫的话,租客住酒店的钱就得房东出。

寻找租客

准备事项都做好以后,就来到了最核心的环节——寻找租客。可以通过网络或报纸等各种广告寻找租户,或者利用你的人脉,找朋友、亲戚和同事散步你要出租房子的消息。

租客填写申请表

然后就会有租客联系你啦,最好不要着急决定,可以准备一份申请表让租客填写,列出他们的基本信息:姓名、雇主、薪水、以前的房东和推荐人等等。你还需要他们的社会安全号码(SSN)和签名授权来查看对方的信用报告和犯罪记录。信用记录可以查看Equifax, Experian o或者TransUnion,综合对比,并且确保你要遵守《公平信用报告法》(Fair Credit Reporting Act)的规定;犯罪记录则可以去城市或者county、州的警察局或政府网站查询。

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请记住,这些检查并不侵犯个人隐私,因为你是要把可能自己最重要最值钱的财产借给对方使用,不需要不好意思。如果个人操作起来有麻烦,也可以聘请专业机构帮忙。如果租客抱怨或者拒绝,你也有权不租给他们。

公平住房法案

另外,还有一个“公平住房法案”(Fair Housing Act)”,这是一项联邦法律,成立于1968年,旨在保护租房者和购房者免受歧视。它适用于大部分的住房。在某些情况下,不适用于房东自住且不超过四个单元的大楼、未经经纪人经手的单户家庭住房的出售或出租,以及由组织机构和私人会所经营、仅限会员入住的住房。

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该法律规定,所有购房者和租房者都应获得平等的对待。作为房东,你不能因为种族(Race)、肤色(Color)、宗教(Religion)、性别(Sex)、原籍国(Nationality)、残疾(Disability)或家庭状况(包括同父母或法定监护人居住、年龄小于18 岁的未成年人;怀孕妇女和 18 岁以下未成年人的监护人)(Family)来决定接受或拒绝租客。具体到不同的州,可能还有其它不得歧视的被保护群体,包括但不限于:

  • 国籍,包括移民身份;
  • 年龄;
  • 退伍军人或军人身份;
  • 性取向;
  • 性别认同或表达;
  • 收入来源;
  • 犯罪史

 

本法禁止什么行为?

 

• 拒绝出租或出售住房

• 拒绝议价住房

• 使住房不可使用

• 不提供住宅

• 出售或出租住宅时设立不同的条款、条件或优惠待遇

• 提供不同的住房服务条件或设施

• 虚假声称住房不可參观、出售或出租

• 为经济利益說服或试图說服业主出售或出租住宅,方式为暗示某一特定种族人士等等已经搬迁或将要迁入本街坊(街坊房地产欺诈)或

• 拒绝任何人进入、加入或參与涉及住宅销售或出租的组织、机构、公共服务部门(诸如多重

挂牌公共服务部门),或在该等进入、加入或參与的条款与条件方面对任何人实行歧视。

案例分享

在这里也给大家举几个租房常见的例子:

  • 如果租客有严重的一项或多项肉体或精神残疾(包括听力、行动和视觉障碍、癌症、慢性精神疾病、爱滋病、爱滋病相关综合症,或智力迟钝)等病史,而且他们出于自身的健康需求,需要对出租屋自费做出改建,比如修适合轮椅的楼梯、换更矮的开关、给淋浴间的墙装把手等等,房东必须同意,但是可以要求租客在退房前自费将其改回原状;
  • 如果您和租客事先有不能养宠物的协定,但是租客需要养导盲犬、或者情感支持动物(ESA,Emotional Support Animal),房东不得阻拦。
  • 如果租客给对他人的健康或安全有直接威胁,或目前正在使用非法毒品,可以拒绝出租。

类似的情况还有很多,这里是给大家提个醒,具体请查询所在地的政府网站,或者直接去美国住房与建设部的网站查询。

房屋保险与出租合同

出租房的保险和自住的保险是不一样的,房东也有权要求租客购买租赁保险。另外,在你的出租合同里还可以包含以下几项:

  • 是否可以养宠物,如果可以,需要支付宠物押金
  • 是否包括庭院的维护,很多租客其实不明白或者不在意房子外部的维护,这一点在合同中必须写明
  • 如果有多个租客,要求所有人都要签字
  • 关于房东进行季度或者年度维修的条款。即使房东也不能随便进入租客的房间,所以如果需要做维护,必须事先约好时间上门。

还是那句话,不论什么都要落实到纸面上,虽然有的州说租约不超过一年可以不签合同,但是作为一个(对自己)负责任的房东,必须有书面合同,而且在租客入住前的房屋状况(包括墙面、地板、家具、家电等等),也最好拍照留存,带上日期和租客签字,防止日后扯皮。

最后,准备好当一个坏人

没有完美的房子,也没有完美的租客。当然大多数人都是好人,只不过越是好人,越要做好对付坏人的准备。从你决定当房东的那一刻起,也要随时做好驱逐不良租客的准备。

如果租客不愿意走,你是不能强行把他的东西扔出去然后换锁的。这时候,你需要找一个律师,等法官来做裁决。平均来看,律师费用在$300-1000不等,杂七杂八加起来,可以轻松消耗掉你一个月的租金。所以如果遇到好租客,千万要像珍惜男女朋友一样珍惜啊~

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